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15 biens analysés à Beynes

Investir dans l'immobilier locatif à Beynes

Pour investir à Beynes (78650) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 2 500 € (médiane DVF), pour un loyer médian de 17.0 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 8.15 %.

Données & analyse : Pillr — Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 4 juillet 2026

15 annonces analysées par IA à Beynes. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

2 500 €

Appartement · médiane DVF

Rendement brut · commune

8.15%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

360 867 €

Médiane : 419 000 €

Surface moyenne · sélection Pillr

111 m²

15 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 15 annonces analysées à Beynes les mieux notées par notre score d'investissement — pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 287 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (médiane DVF), identique à celui de la page prix immobilier Beynes.

Prix au m² par quartier à Beynes

À Beynes, le prix médian au m² des appartements va de 2 276 €/m² dans le quartier Les Chênes Le Renouveau et l'Estandart à 3 100 €/m² dans le quartier Le Bourg et Les Hameaux, soit un écart de 36 % (824 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

3 des 3 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier une médiane ; ces prix reposent au total sur 199 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.

Côté maisons, la fourchette s'étend de 3 732 €/m² (Le Bourg et Les Hameaux) à 3 843 €/m² (Le Val des Quatre Pignons et Quartier Général Laurier) sur 3 quartiers valorisés.

Médianes calculées sur les ventes DVF 2021-2025, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Le Bourg et Les Hameaux

3 100 €/m²

appartement · 109 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Les Chênes Le Renouveau et l'Estandart

2 276 €/m²

appartement · 71 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de Beynes au prix médian (appartement)

3 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.

#QuartierPrix médianVentes DVF
1Le Bourg et Les Hameaux3 100 €/m²109
2Le Val des Quatre Pignons et Quartier Général Laurier2 305 €/m²19
3Les Chênes Le Renouveau et l'Estandart2 276 €/m²71

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ». Médianes indicatives, non exhaustives ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat — Beynes

Opportunité à étudier
  • Prix au m² 25,2 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 8,15 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix en repli : -3,2 % sur 3 ans (DVF) — points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP) — indicatif, ne constitue pas un conseil en investissement.

Dernières ventes enregistrées à Beynes

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
30 déc. 2025Appartement57 m²110 364 €1 936 €
29 déc. 2025Maison166 m²580 000 €3 494 €
29 déc. 2025Appartement82 m²185 700 €2 265 €
29 déc. 2025Appartement111 m²209 000 €1 883 €
23 déc. 2025Appartement57 m²171 000 €3 000 €
15 déc. 2025Maison80 m²344 500 €4 306 €
11 déc. 2025Appartement43 m²162 360 €3 776 €
08 déc. 2025Maison138 m²421 700 €3 056 €
28 nov. 2025Maison65 m²190 000 €2 923 €
25 nov. 2025Appartement75 m²155 541 €2 074 €
17 nov. 2025Maison272 m²467 150 €1 717 €
17 nov. 2025Maison98 m²341 850 €3 488 €

Source : DVF / DGFiP — ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Beynes

Maison 9p à Beynes

Maison · 9p · 177 m²

74/100

445 000 €

7.9% brutDPE D
Maison 7p à Beynes

Maison · 7p · 157 m²

72/100

465 000 €

6.7% brutDPE D
Appartement 3p à Beynes

Appartement · 3p · 62 m²

70/100

159 000 €

7.8% brutDPE D
Maison 5p à Beynes

Maison · 5p · 110 m²

68/100

479 000 €

4.6% brutDPE A
Maison 6p à Beynes

Maison · 6p · 134 m²

68/100

475 000 €

5.6% brutDPE C
Maison 5p à Beynes

Maison · 5p · 90 m²

68/100

199 000 €

7.8% brutDPE F
Voir toutes les 15 annonces à Beynes

Quelle stratégie d'investissement à Beynes ?

LMNP

5 % – 8 %

Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.

Voir le guide LMNP à Beynes

Colocation

6 % – 10 %

Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.

Voir le guide Colocation à Beynes

Location courte durée

7 % – 15 % (zones touristiques)

Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal — sous réserve de respecter la réglementation locale.

Voir le guide Location courte durée à Beynes

Loi Pinel

2 % – 4 % (rendement brut faible compensé par défiscalisation)

Contribuables avec TMI ≥ 30 % cherchant à réduire leur impôt sur 6, 9 ou 12 ans.

Voir le guide Loi Pinel à Beynes

Déficit foncier

4 % – 6 % (après rénovation)

Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.

Voir le guide Déficit foncier à Beynes

Questions fréquentes sur l'investissement à Beynes

Quel est le prix moyen au m² à Beynes ?
Le prix au m² à Beynes est d'environ 2 500 € pour un appartement (médiane DVF). La sélection Pillr — les 15 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées — ressort à 3 287 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Beynes ?
Le rendement brut moyen à Beynes est de 8.15 % (estimation sur données marché), contre 5.82 % en moyenne sur la sélection Pillr (15 annonces analysées). Les meilleures opportunités atteignent 6-8 % brut, notamment en stratégie colocation ou meublé.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Beynes ?
Les stratégies les plus pertinentes à Beynes dépendent du profil du bien et de votre situation fiscale. Le LMNP au réel reste optimal pour la plupart des investisseurs (amortissement). La colocation peut booster le rendement de 30-50 % dans les villes étudiantes ou métropoles.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Beynes ?
L'ancien offre généralement un meilleur rendement (-15 à -25 % vs neuf), des frais de notaire plus élevés mais des opportunités de plus-value via travaux. Le neuf garantit une faible vacance et permet d'accéder à des dispositifs comme le Denormandie ou le BRS.
Combien de temps pour analyser une annonce à Beynes avec Pillr ?
Pillr analyse une annonce en ~30 secondes : score d'investissement, rendement net, simulation 3 stratégies, chiffrage travaux automatique par IA visuelle, fiscalité personnalisée. Vous gagnez ~2 heures par bien comparé à l'analyse manuelle.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP — voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Beynes

Est-ce le bon moment pour acheter à Beynes ?

Sur la base des données publiques, Beynes ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 25,2 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 8,15 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -3,2 % sur 3 ans (DVF) — points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Beynes ?

Le rendement locatif brut indicatif à Beynes est d'environ 8,15 % (loyer DHUP rapporté au prix médian DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 17,0 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Beynes ?

À Beynes, 17,5 % du parc est classé DPE F ou G (passoires thermiques), avec un risque locatif lié à l'interdiction progressive de mise en location. Ces indicateurs sont issus des données publiques (DPE ADEME, INSEE) et restent à vérifier au cas par cas.

En quelle zone locative se situe Beynes ?

Beynes est classée en zone A (grandes agglomérations, marché tendu) dans le zonage locatif officiel (A/B/C). Ce zonage conditionne plusieurs dispositifs (PTZ, prêt locatif intermédiaire LLI, Loc'Avantages, Denormandie dans l'ancien). Le dispositif Pinel, lui, est fermé aux nouvelles acquisitions depuis fin 2024.

Pose ta question sur Beynes

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

Pourquoi investir à Beynes ?

Beynes affiche un prix au m² de 2 500 € pour un appartement (médiane DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 8.15 %. Versailles, Saint-Germain-en-Laye, Saint-Quentin-en-Yvelines. Marché de classes supérieures et cadres.

Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Beynes, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

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