Prix au m² à Paris 04 en 2026
28 324 habitants · Paris · Données actualisées en 2025
En 2026, le prix au m² à Paris 04 (75004) est de 12 597 € pour un appartement (source DVF, millésimes 2021 à 2025).
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026
Appartement
12 597 €
par m² · 2 521 ventes DVF · millésimes 2021 à 2025
Maison
Pas de marché
aucune vente de maison mesurée dans la commune
Évolution
Recommandation d'achat · Paris 04
- Prix au m² 19,2 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut modéré : 3,60 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix stables sur 3 ans (-2,8 %, DVF).
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : Score de liquidité maximal (100/100) avec 602 transactions récentes par an
- Écoles d'excellence : IPS lycées de 134.2 (premium), très forte attractivité pour les familles aisées
Points d'attention
- Rendement brut faible : Rendement brut de 3.49% pour les appartements, typique des zones ultra-premium
- Passoires énergétiques : 20.2% de logements classés F ou G au DPE, risque de travaux d'isolation
Stratégie Patrimoniale : Privilégier l'achat d'appartements de caractère avec travaux de rénovation énergétique pour optimiser la fiscalité (Déficit Foncier) et valoriser le bien.
Évolution des prix sur 5 ans
Trajectoire du prix Pillr, raccordée au prix actuel et indexée sur les ventes DVF du département, avec la médiane annuelle des ventes de la commune en points.
550 ventes ont été enregistrées à Paris 04 sur le millésime 2025, contre 456 l'année précédente. Ce volume de transactions notariées donne une mesure directe de la liquidité du marché local.
Sur un an, les prix à Paris 04 ont évolué de +2.1 %, contre +1.3 % en moyenne dans le département (Paris).
Prix au m² · 2021–2025
Tendance marché local
Appart · 4 ans
Appartement · prix actuel
12 597 €/m²
-8.2% sur 4 ans
Maison · prix actuel
21 133 €/m²
-7.7% sur 4 ans
Courbe : prix Pillr, raccordé au prix actuel et indexé sur les ventes DVF du département · Points creux : médiane annuelle des ventes enregistrées · Survole la courbe pour le détail par année
Le marché en vente à Paris 04
Annonces de vente collectées par Pillr, septembre 2026. Calculé le 03/10/2026.
Septembre 2026 : chiffres de stock non comparables (mise à jour de la collecte).
Nouvelles annonces
262
publiées en septembre 2026
Prix affiché médian
13 571 €/m²
annonces publiées en septembre 2026, prix demandé et non prix de vente
Ce que ces chiffres mesurent
- Chiffres calculés sur les annonces de vente collectées par Pillr : les volumes mesurent aussi l'étendue de cette collecte, pas seulement le marché.
- Variations sur un mois calculées seulement entre deux mois de collecte stable, à partir de mai 2026, et entre deux mois d'un même calcul.
- Mois de mise à jour de la collecte, repéré sur les totaux nationaux (annonces retirées au-delà de 3 fois la médiane des 3 mois précédents, ou stock qui varie de plus de 25 % en un mois) : seuls les nouvelles annonces et le prix affiché sont donnés, et le mois suivant ne s'y compare pas.
- Prix affiché : prix demandé au jour du calcul, baisses comprises, et non prix de vente.
- Annonces baissées : part des annonces publiées dans le mois dont le prix a baissé depuis. Une cohorte plus ancienne a eu plus de temps pour baisser : cette part ne se compare pas d'un mois à l'autre.
- Délai médian : durée en ligne des annonces retirées dans le mois. Un retrait ne prouve pas une vente.
- Une médiane ou une part n'est donnée qu'à partir de 10 annonces, un délai ou une part nuls qu'à partir de 50, une variation du prix affiché qu'à partir de 100 annonces publiées dans chacun des deux mois.
Dernières ventes enregistrées à Paris 04
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 déc. 2025 | Appartement | 54 m² | 450 000 € | 8 333 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 30 m² | 310 000 € | 10 333 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 109 m² | 700 000 € | 6 422 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 110 m² | 1 550 000 € | 14 091 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 24 m² | 260 000 € | 10 833 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 29 m² | 343 200 € | 11 834 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 20 m² | 258 500 € | 12 925 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 30 m² | 360 000 € | 12 000 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 70 m² | 970 000 € | 13 857 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 42 m² | 452 500 € | 10 774 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 86 m² | 1 000 000 € | 11 628 € |
| 22 déc. 2025 | Appartement | 76 m² | 1 297 240 € | 17 069 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Estimer un bien à Paris 04
Pour estimer un appartement à Paris 04, partez du prix DVF de 12 597 €/m² (millésimes 2021 à 2025). Les 2 522 ventes notariées des millésimes 2021 à 2025 donnent des points de comparaison concrets.
Positionnement marché
Percentile national
100ᵉ
Très cher (top 10%)
Z-score département
+1.03
Écart standardisé vs médiane dpt 75
Z-score région
+4.34
vs médiane Île-de-France
La volatilité des prix mesurée à Paris 04 est de 2 % (coefficient de variation des médianes annuelles DVF) : un marché stable, où les variations d'une année sur l'autre restent contenues. Seuils détaillés dans notre méthodologie.
Prix attendu modélisé : 10 564 €/m²
Écart résiduel observé : +19.2 % vs valeur modélisée · au_dessus_dept
Prix dans les communes voisines
Top 5 communes du département 75 (population > 5 000) par prix m² appartement.
Analyse complète Paris 04
Loyer DHUP, rendement détaillé, scores socio-économiques, DPE, radon, zonage ABC, POI, IPS lycées : toutes les données disponibles dans l'analyse Pillr.
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Questions fréquentes
Quel est le prix m² à Paris 04 en 2026 ?
Le prix au m² à Paris 04 s'élève à 12 597 €/m² pour un appartement. Ce prix provient de la base DVF officielle (Demandes de Valeurs Foncières), millésimes 2021 à 2025, sur 2 522 ventes notariées.
Comment évoluent les prix immobiliers à Paris 04 ?
Sur les 3 dernières années, les prix à Paris 04 ont évolué de -2.8 %. Sur 1 an, la variation est de +2.1 %, contre +1.3 % en moyenne dans le département (Paris).
Paris 04 est-elle chère par rapport à la France ?
Paris 04 se situe au 100ᵉ percentile national en prix au m². Très cher (top 10%). Par rapport au département 75, l'écart standardisé (z-score) est 1.03.
Y a-t-il beaucoup de passoires thermiques à Paris 04 ?
20,2 % des logements diagnostiqués à Paris 04 sont classés F ou G au DPE (source ADEME). Ces biens sont visés par le calendrier d'interdiction progressive de location de la loi Climat et Résilience.
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie · ce que l'IA immobilière sait faire.
Demande à Pillr sur Paris 04
Est-ce le bon moment pour acheter à Paris 04 ?
Les données invitent à la prudence sur Paris 04 à ce stade. Prix au m² 19,2 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut modéré : 3,60 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (-2,8 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Paris 04 ?
Le rendement locatif brut indicatif à Paris 04 est d'environ 3,60 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 37,8 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Paris 04 ?
Notre analyse de zone attribue à Paris 04 un sous-score de demande locative de 39/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 11,2 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Paris 04 ?
Rendement brut faible : Rendement brut de 3.49% pour les appartements, typique des zones ultra-premium. Piste : Viser la valorisation patrimoniale à long terme plutôt que le rendement immédiat Passoires énergétiques : 20.2% de logements classés F ou G au DPE, risque de travaux d'isolation. Piste : Négocier le prix d'achat en intégrant le coût de la rénovation énergétique Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Paris 04 ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Paris 04 ?
Paris 04 est classée en zone A bis (la zone la plus tendue). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Paris 04 ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Paris 04 7,6 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 5,9 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
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