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Investir à Paris 04 (75)

Investir dans l'immobilier locatif à Paris 04

Pour investir à Paris 04 (75004) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 12 818 € (médiane DVF), pour un loyer médian de 37.8 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 3.54 %.

Données & analyse : Pillr — Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 4 juillet 2026

Guide complet pour investir à Paris 04. Données marché, rendements moyens, stratégies fiscales et alertes automatiques sur les nouvelles opportunités. Pillr analyse en 30 secondes chaque annonce qui apparaît.

Prix au m² · commune

12 818 €

Appartement · médiane DVF

Rendement brut · commune

3.54%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

n.d.

Aucune annonce analysée

Surface moyenne · sélection Pillr

n.d.

Aucune annonce analysée

Recommandation d'achat — Paris 04

Marché tendu / survalorisé
  • Prix au m² 23,2 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut modéré : 3,54 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix stables sur 3 ans (-2,6 %, DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP) — indicatif, ne constitue pas un conseil en investissement.

Analyse IA

68/100 · score global

Points positifs

  • Liquidité exceptionnelle — Score de liquidité maximal (100/100) avec 602 transactions récentes par an
  • Écoles d'excellence — IPS lycées de 134.2 (premium), très forte attractivité pour les familles aisées

Points d'attention

  • Rendement brut faible — Rendement brut de 3.49% pour les appartements, typique des zones ultra-premium
  • Passoires énergétiques — 20.2% de logements classés F ou G au DPE, risque de travaux d'isolation

Stratégie Patrimoniale : Privilégier l'achat d'appartements de caractère avec travaux de rénovation énergétique pour optimiser la fiscalité (Déficit Foncier) et valoriser le bien.

Analyse complète

Dernières ventes enregistrées à Paris 04

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
30 déc. 2025Appartement54 m²450 000 €8 333 €
30 déc. 2025Appartement30 m²310 000 €10 333 €
30 déc. 2025Appartement109 m²700 000 €6 422 €
30 déc. 2025Appartement110 m²1 550 000 €14 091 €
30 déc. 2025Appartement24 m²260 000 €10 833 €
30 déc. 2025Appartement29 m²343 200 €11 834 €
29 déc. 2025Appartement20 m²258 500 €12 925 €
29 déc. 2025Appartement30 m²360 000 €12 000 €
23 déc. 2025Appartement70 m²970 000 €13 857 €
23 déc. 2025Appartement42 m²452 500 €10 774 €
23 déc. 2025Appartement86 m²1 000 000 €11 628 €
22 déc. 2025Appartement76 m²1 297 240 €17 069 €

Source : DVF / DGFiP — ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

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Quelle stratégie d'investissement à Paris 04 ?

LMNP

5 % – 8 %

Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.

Voir le guide LMNP à Paris 04

Colocation

6 % – 10 %

Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.

Voir le guide Colocation à Paris 04

Location courte durée

7 % – 15 % (zones touristiques)

Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal — sous réserve de respecter la réglementation locale.

Voir le guide Location courte durée à Paris 04

Loi Pinel

2 % – 4 % (rendement brut faible compensé par défiscalisation)

Contribuables avec TMI ≥ 30 % cherchant à réduire leur impôt sur 6, 9 ou 12 ans.

Voir le guide Loi Pinel à Paris 04

Déficit foncier

4 % – 6 % (après rénovation)

Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.

Voir le guide Déficit foncier à Paris 04

Questions fréquentes sur l'investissement à Paris 04

Quel est le prix moyen au m² à Paris 04 ?
Le prix au m² à Paris 04 est d'environ 12 818 € pour un appartement (médiane DVF).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Paris 04 ?
Le rendement brut moyen à Paris 04 est de 3.54 % (estimation sur données marché). Les meilleures opportunités atteignent 6-8 % brut, notamment en stratégie colocation ou meublé.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Paris 04 ?
Les stratégies les plus pertinentes à Paris 04 dépendent du profil du bien et de votre situation fiscale. Le LMNP au réel reste optimal pour la plupart des investisseurs (amortissement). La colocation peut booster le rendement de 30-50 % dans les villes étudiantes ou métropoles.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Paris 04 ?
L'ancien offre généralement un meilleur rendement (-15 à -25 % vs neuf), des frais de notaire plus élevés mais des opportunités de plus-value via travaux. Le neuf garantit une faible vacance et permet d'accéder à des dispositifs comme le Denormandie ou le BRS.
Combien de temps pour analyser une annonce à Paris 04 avec Pillr ?
Pillr analyse une annonce en ~30 secondes : score d'investissement, rendement net, simulation 3 stratégies, chiffrage travaux automatique par IA visuelle, fiscalité personnalisée. Vous gagnez ~2 heures par bien comparé à l'analyse manuelle.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP — voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Paris 04

Est-ce le bon moment pour acheter à Paris 04 ?

Les données invitent à la prudence sur Paris 04 à ce stade. Prix au m² 23,2 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut modéré : 3,54 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (-2,6 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Paris 04 ?

Le rendement locatif brut indicatif à Paris 04 est d'environ 3,54 % (loyer DHUP rapporté au prix médian DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 37,8 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Paris 04 ?

Rendement brut faible : Rendement brut de 3.49% pour les appartements, typique des zones ultra-premium. Piste : Viser la valorisation patrimoniale à long terme plutôt que le rendement immédiat Passoires énergétiques : 20.2% de logements classés F ou G au DPE, risque de travaux d'isolation. Piste : Négocier le prix d'achat en intégrant le coût de la rénovation énergétique Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Le quartier est-il sûr à Paris 04 ?

L'indice de sécurité retenu par l'analyse Pillr place Paris 04 à un niveau de risque modéré (dans la moyenne) (55/100, 0 = le plus sûr), à partir des statistiques publiques de délinquance. La sécurité variant fortement d'un quartier à l'autre, vérifiez toujours l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Paris 04

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

Pourquoi investir à Paris 04 ?

Paris 04 affiche un prix au m² de 12 818 € pour un appartement (médiane DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 3.54 %. Cœur du marché immobilier français. 20 arrondissements aux profils très contrastés, du 8e (luxe) au 19e (rendement).

Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Paris 04, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

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ParisDpt 75

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