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Investir à Paris 04 (75)

Investir dans l'immobilier locatif à Paris 04

Pour investir à Paris 04 (75004) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 12 597 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 37.8 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 3.6 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026

Guide complet pour investir à Paris 04. Données marché, rendements moyens, stratégies fiscales et alertes automatiques sur les nouvelles opportunités. Chaque annonce est analysée avant même que vous la voyiez.

Prix au m² · commune

12 597 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

3.6%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

n.d.

Aucune annonce analysée

Surface moyenne · sélection Pillr

n.d.

Aucune annonce analysée

Recommandation d'achat · Paris 04

Marché tendu / survalorisé
  • Prix au m² 19,2 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut modéré : 3,60 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix stables sur 3 ans (-2,8 %, DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Analyse IA

68/100 · score global

Points positifs

  • Liquidité exceptionnelle : Score de liquidité maximal (100/100) avec 602 transactions récentes par an
  • Écoles d'excellence : IPS lycées de 134.2 (premium), très forte attractivité pour les familles aisées

Points d'attention

  • Rendement brut faible : Rendement brut de 3.49% pour les appartements, typique des zones ultra-premium
  • Passoires énergétiques : 20.2% de logements classés F ou G au DPE, risque de travaux d'isolation

Stratégie Patrimoniale : Privilégier l'achat d'appartements de caractère avec travaux de rénovation énergétique pour optimiser la fiscalité (Déficit Foncier) et valoriser le bien.

Analyse complète

Dernières ventes enregistrées à Paris 04

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
30 déc. 2025Appartement54 m²450 000 €8 333 €
30 déc. 2025Appartement30 m²310 000 €10 333 €
30 déc. 2025Appartement109 m²700 000 €6 422 €
30 déc. 2025Appartement110 m²1 550 000 €14 091 €
30 déc. 2025Appartement24 m²260 000 €10 833 €
30 déc. 2025Appartement29 m²343 200 €11 834 €
29 déc. 2025Appartement20 m²258 500 €12 925 €
29 déc. 2025Appartement30 m²360 000 €12 000 €
23 déc. 2025Appartement70 m²970 000 €13 857 €
23 déc. 2025Appartement42 m²452 500 €10 774 €
23 déc. 2025Appartement86 m²1 000 000 €11 628 €
22 déc. 2025Appartement76 m²1 297 240 €17 069 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

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Questions fréquentes sur l'investissement à Paris 04

Quel est le prix moyen au m² à Paris 04 ?
Le prix au m² à Paris 04 est d'environ 12 597 € pour un appartement (ventes DVF). Comptez environ 21 133 €/m² pour une maison à Paris 04 (ventes DVF, millésime 2025), contre 12 597 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Paris 04 ?
Le rendement brut moyen à Paris 04 est de 3.6 % (estimation sur données marché).
Quelle stratégie d'investissement choisir à Paris 04 ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Paris 04. Au prix de 12 597 €/m² pour un loyer estimé à 40,4 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 567 k€ pour 1 819 € de loyer mensuel. La commune est en zone A bis du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Paris 04 ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Paris 04, 20 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 12 597 €/m² contre 21 133 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Paris 04 est-il assez actif pour investir ?
Paris 04 a enregistré 550 transactions dans les données DVF du millésime 2025. Les prix y ont évolué de +2,1 % sur un an et de -2,8 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Paris 04

Est-ce le bon moment pour acheter à Paris 04 ?

Les données invitent à la prudence sur Paris 04 à ce stade. Prix au m² 19,2 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut modéré : 3,60 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (-2,8 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Paris 04 ?

Le rendement locatif brut indicatif à Paris 04 est d'environ 3,60 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 37,8 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Paris 04 ?

Notre analyse de zone attribue à Paris 04 un sous-score de demande locative de 39/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 11,6 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Paris 04 ?

Rendement brut faible : Rendement brut de 3.49% pour les appartements, typique des zones ultra-premium. Piste : Viser la valorisation patrimoniale à long terme plutôt que le rendement immédiat Passoires énergétiques : 20.2% de logements classés F ou G au DPE, risque de travaux d'isolation. Piste : Négocier le prix d'achat en intégrant le coût de la rénovation énergétique Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Paris 04 ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Paris 04 ?

Paris 04 est classée en zone A bis (la zone la plus tendue). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Paris 04 ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Paris 04 7,6 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 5,9 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

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Pourquoi investir à Paris 04 ?

Paris 04 affiche un prix au m² de 12 597 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 3.6 %. Le marché de Paris 04 a enregistré 550 ventes sur le millésime DVF 2025, un indicateur de la liquidité à la revente. Cœur du marché immobilier français. 20 arrondissements aux profils très contrastés, du 8e (luxe) au 19e (rendement).

À Paris 04, le revenu disponible médian est de 33 650 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.

Évolution des prix à Paris 04

Les prix à Paris 04 ont évolué de +2,1 % sur un an et de -2,8 % sur trois ans (médianes DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Paris 04, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Paris 04 sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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