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24 biens analysés à Villecresnes

Investir dans l'immobilier locatif à Villecresnes

Pour investir à Villecresnes (94440) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 606 € (médiane DVF), pour un loyer médian de 18.5 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 6.15 %.

Données & analyse : Pillr — Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 4 juillet 2026

24 annonces analysées par IA à Villecresnes. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

3 606 €

Appartement · médiane DVF

Rendement brut · commune

6.15%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

356 604 €

Médiane : 355 000 €

Surface moyenne · sélection Pillr

100 m²

24 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 24 annonces analysées à Villecresnes les mieux notées par notre score d'investissement — pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 708 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (médiane DVF), identique à celui de la page prix immobilier Villecresnes.

Prix au m² par quartier à Villecresnes

À Villecresnes, le prix médian au m² des appartements va de 3 172 €/m² dans le quartier La Gare à 4 070 €/m² dans le quartier Grosbois, soit un écart de 28 % (898 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

4 des 4 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier une médiane ; ces prix reposent au total sur 217 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.

Côté maisons, la fourchette s'étend de 3 744 €/m² (Les Sablons) à 3 817 €/m² (Grosbois) sur 4 quartiers valorisés.

Médianes calculées sur les ventes DVF 2021-2025, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Grosbois

4 070 €/m²

appartement · 58 ventes DVF

Quartier le plus abordable

La Gare

3 172 €/m²

appartement · 111 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de Villecresnes au prix médian (appartement)

4 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.

#QuartierPrix médianVentes DVF
1Grosbois4 070 €/m²58
2Les Sablons4 048 €/m²39
3Le Réveillon3 440 €/m²9
4La Gare3 172 €/m²111

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ». Médianes indicatives, non exhaustives ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat — Villecresnes

À surveiller
  • Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart -8,5 %, modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 6,15 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix en repli : -6,2 % sur 3 ans (DVF) — points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP) — indicatif, ne constitue pas un conseil en investissement.

Dernières ventes enregistrées à Villecresnes

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
31 déc. 2025Maison116 m²482 500 €4 159 €
22 déc. 2025Maison111 m²402 500 €3 626 €
19 déc. 2025Maison77 m²288 000 €3 740 €
19 déc. 2025Maison123 m²300 000 €2 439 €
19 déc. 2025Appartement80 m²210 000 €2 625 €
19 déc. 2025Maison78 m²150 000 €1 923 €
18 déc. 2025Maison155 m²375 500 €2 423 €
15 déc. 2025Maison95 m²346 300 €3 645 €
12 déc. 2025Maison92 m²330 000 €3 587 €
11 déc. 2025Maison120 m²459 000 €3 825 €
08 déc. 2025Maison87 m²541 000 €6 218 €
05 déc. 2025Maison78 m²324 000 €4 154 €

Source : DVF / DGFiP — ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Villecresnes

Appartement 4p à Villecresnes

Appartement · 4p · 80 m²

78/100

179 000 €

9.7% brutDPE E
Appartement 4p à Villecresnes

Appartement · 4p · 80 m²

77/100

185 000 €

9.4% brutDPE E
Maison 6p à Villecresnes

Maison · 6p · 123 m²

77/100

415 000 €

6.4% brutDPE D
Appartement 4p à Villecresnes

Appartement · 4p · 80 m²

77/100

235 000 €

7.4% brutDPE D
Maison 7p à Villecresnes

Maison · 7p · 200 m²

73/100

637 000 €

6.8% brutDPE C
Maison 4p à Villecresnes

Maison · 4p · 94 m²

73/100

285 000 €

7.1% brutDPE D
Voir toutes les 24 annonces à Villecresnes

Quelle stratégie d'investissement à Villecresnes ?

LMNP

5 % – 8 %

Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.

Voir le guide LMNP à Villecresnes

Colocation

6 % – 10 %

Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.

Voir le guide Colocation à Villecresnes

Location courte durée

7 % – 15 % (zones touristiques)

Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal — sous réserve de respecter la réglementation locale.

Voir le guide Location courte durée à Villecresnes

Loi Pinel

2 % – 4 % (rendement brut faible compensé par défiscalisation)

Contribuables avec TMI ≥ 30 % cherchant à réduire leur impôt sur 6, 9 ou 12 ans.

Voir le guide Loi Pinel à Villecresnes

Déficit foncier

4 % – 6 % (après rénovation)

Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.

Voir le guide Déficit foncier à Villecresnes

Questions fréquentes sur l'investissement à Villecresnes

Quel est le prix moyen au m² à Villecresnes ?
Le prix au m² à Villecresnes est d'environ 3 606 € pour un appartement (médiane DVF). La sélection Pillr — les 24 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées — ressort à 3 708 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Villecresnes ?
Le rendement brut moyen à Villecresnes est de 6.15 % (estimation sur données marché), contre 5.77 % en moyenne sur la sélection Pillr (24 annonces analysées). Les meilleures opportunités atteignent 6-8 % brut, notamment en stratégie colocation ou meublé.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Villecresnes ?
Les stratégies les plus pertinentes à Villecresnes dépendent du profil du bien et de votre situation fiscale. Le LMNP au réel reste optimal pour la plupart des investisseurs (amortissement). La colocation peut booster le rendement de 30-50 % dans les villes étudiantes ou métropoles.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Villecresnes ?
L'ancien offre généralement un meilleur rendement (-15 à -25 % vs neuf), des frais de notaire plus élevés mais des opportunités de plus-value via travaux. Le neuf garantit une faible vacance et permet d'accéder à des dispositifs comme le Denormandie ou le BRS.
Combien de temps pour analyser une annonce à Villecresnes avec Pillr ?
Pillr analyse une annonce en ~30 secondes : score d'investissement, rendement net, simulation 3 stratégies, chiffrage travaux automatique par IA visuelle, fiscalité personnalisée. Vous gagnez ~2 heures par bien comparé à l'analyse manuelle.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP — voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Villecresnes

Est-ce le bon moment pour acheter à Villecresnes ?

Le marché de Villecresnes est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart -8,5 %, modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,15 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -6,2 % sur 3 ans (DVF) — points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Villecresnes ?

Le rendement locatif brut indicatif à Villecresnes est d'environ 6,15 % (loyer DHUP rapporté au prix médian DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 18,5 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Villecresnes ?

À Villecresnes, 9,7 % du parc est classé DPE F ou G (passoires thermiques), avec un risque locatif lié à l'interdiction progressive de mise en location. Ces indicateurs sont issus des données publiques (DPE ADEME, INSEE) et restent à vérifier au cas par cas.

En quelle zone locative se situe Villecresnes ?

Villecresnes est classée en zone A (grandes agglomérations, marché tendu) dans le zonage locatif officiel (A/B/C). Ce zonage conditionne plusieurs dispositifs (PTZ, prêt locatif intermédiaire LLI, Loc'Avantages, Denormandie dans l'ancien). Le dispositif Pinel, lui, est fermé aux nouvelles acquisitions depuis fin 2024.

Pose ta question sur Villecresnes

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

Pourquoi investir à Villecresnes ?

Villecresnes affiche un prix au m² de 3 606 € pour un appartement (médiane DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 6.15 %. Vincennes, Saint-Maur, Charenton — alternative équilibrée à Paris. Métro 14, ligne 15 sud en cours.

Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Villecresnes, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

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