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Investir dans l'immobilier locatif à Septèmes-les-Vallons

Pour investir à Septèmes-les-Vallons (13240) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 2 967 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 16.6 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 6.73 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

50 annonces analysées par IA à Septèmes-les-Vallons. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

2 967 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

6.73%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

352 218 €

Médiane : 296 460 €

Surface moyenne · sélection Pillr

123 m²

50 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Septèmes-les-Vallons les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 003 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Septèmes-les-Vallons.

Négociation, travaux et rendement à Septèmes-les-Vallons

Baromètre Pillr, données au 28/09/2026.

Négociation

  • Annonce

    14,7 %

    des annonces ont baissé leur prix en 30 jours

    Intervalle de confiance à 95 % : 8,2 à 25,0 %

    du 30/08/2026 au 28/09/2026

Prix demandés, pas prix de vente.

Travaux et énergie

  • Annonce

    23,5 %

    des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    1,5 %

    des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G

    au 28/09/2026

Avant aides, hors copropriété.

Rendement

  • Loyer estimé

    6,5 %

    de rendement brut théorique, appartements

    2025

Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.

Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.

Prix au m² par quartier à Septèmes-les-Vallons

À Septèmes-les-Vallons, le prix au m² des appartements va de 2 772 €/m² dans le quartier Pré de l'Aube Centre à 3 541 €/m² dans le quartier Castors-Bedoule, soit un écart de 28 % (769 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

4 des 4 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 264 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.

Côté maisons, la fourchette s'étend de 3 483 €/m² (Notre-Dame) à 3 901 €/m² (Pré de l'Aube Centre) sur 4 quartiers valorisés.

Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Castors-Bedoule

3 541 €/m²

appartement · 50 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Pré de l'Aube Centre

2 772 €/m²

appartement · 166 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de Septèmes-les-Vallons au prix au m² (appartement)

4 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.

#QuartierPrix au m²Ventes DVF
1Castors-Bedoule3 541 €/m²50
2Fabregoules-Caillols-Rougière-Peyrards3 273 €/m²43
3Notre-Dame2 890 €/m²5
4Pré de l'Aube Centre2 772 €/m²166

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat · Septèmes-les-Vallons

Opportunité à étudier
  • Prix au m² 10,6 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 6,73 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Marché porteur : prix +3,0 % sur 3 ans (DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Septèmes-les-Vallons

Note de synthèse : 74 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Liquidité exceptionnelle : 139 ventes par an, marché très actif et fiable
  • Croissance prix confirmée : +13 % sur 3 ans (DVF, fiabilité haute)

Points d'attention

  • Statut quartier prioritaire : quartier prioritaire, décote prix 5 à 15 %
  • Risque radon : classe 2 (IRSN), attention ventilation
Analyse complète de Septèmes-les-Vallons

Dernières ventes enregistrées à Septèmes-les-Vallons

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
30 juin 2026Appartement56 m²157 000 €2 804 €
29 juin 2026Maison80 m²170 000 €2 125 €
17 juin 2026Appartement73 m²201 200 €2 756 €
09 juin 2026Maison99 m²360 000 €3 636 €
08 juin 2026Maison37 m²249 000 €6 730 €
05 juin 2026Maison109 m²355 000 €3 257 €
04 juin 2026Maison87 m²484 500 €5 569 €
04 juin 2026Maison186 m²380 000 €2 043 €
04 juin 2026Maison177 m²470 000 €2 655 €
04 juin 2026Appartement73 m²194 000 €2 658 €
03 juin 2026Appartement64 m²175 000 €2 734 €
01 juin 2026Maison101 m²322 000 €3 188 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Septèmes-les-Vallons

Appartement 4p à Septèmes-les-Vallons

Appartement · 4p · 71.17 m²

80/100

155 000 €

8.6% brut6.1% netDPE D
Appartement 3p à Septèmes-les-Vallons

Appartement · 3p · 71 m²

80/100

179 500 €

7.4% brut5.3% netDPE D
Appartement 3p à Septèmes-les-Vallons

Appartement · 3p · 68 m²

79/100

127 000 €

10.4% brut7% netDPE C
Appartement 4p à Septèmes-les-Vallons

Appartement · 4p · 85 m²

77/100

210 000 €

7.4% brut5.2% netDPE D
Appartement 4p à Septèmes-les-Vallons

Appartement · 4p · 77.66 m²

76/100

235 000 €

6.1% brut4.7% netDPE B
Appartement 5p à Septèmes-les-Vallons

Appartement · 5p · 100.2 m²

76/100

220 480 €

8.1% brut5.7% netDPE C
Voir toutes les annonces à Septèmes-les-Vallons

Questions fréquentes sur l'investissement à Septèmes-les-Vallons

Quel est le prix moyen au m² à Septèmes-les-Vallons ?
Le prix au m² à Septèmes-les-Vallons est d'environ 2 967 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 50 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 3 003 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 3 691 €/m² pour une maison à Septèmes-les-Vallons (ventes DVF, millésime 2026), contre 2 967 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Septèmes-les-Vallons ?
Le rendement brut moyen à Septèmes-les-Vallons est de 6.73 % (estimation sur données marché), contre 5.82 % en moyenne sur la sélection Pillr (50 annonces analysées). Sur les 50 annonces analysées à Septèmes-les-Vallons, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 4,16 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 5,82 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Septèmes-les-Vallons ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Septèmes-les-Vallons. Au prix de 2 967 €/m² pour un loyer estimé à 19,9 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 134 k€ pour 894 € de loyer mensuel. La commune est en zone A du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Septèmes-les-Vallons ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Septèmes-les-Vallons, 3 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 2 967 €/m² contre 3 691 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Septèmes-les-Vallons est-il assez actif pour investir ?
Septèmes-les-Vallons a enregistré 132 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de +4,2 % sur un an et de +3,0 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Septèmes-les-Vallons

Est-ce le bon moment pour acheter à Septèmes-les-Vallons ?

Sur la base des données publiques, Septèmes-les-Vallons ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 10,6 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,73 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +3,0 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Septèmes-les-Vallons ?

Le rendement locatif brut indicatif à Septèmes-les-Vallons est d'environ 6,73 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 16,6 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Septèmes-les-Vallons ?

Notre analyse de zone attribue à Septèmes-les-Vallons un sous-score de demande locative de 84/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 4,8 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Septèmes-les-Vallons ?

Statut quartier prioritaire : quartier prioritaire, décote prix 5 à 15 %. Piste : négocier prix d'achat en conséquence. Risque radon : classe 2 (IRSN), attention ventilation. Piste : test radon avant achat, ventilation adaptée. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Septèmes-les-Vallons ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 2 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Septèmes-les-Vallons ?

Septèmes-les-Vallons est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Septèmes-les-Vallons ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Septèmes-les-Vallons 4,3 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 2,1 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Septèmes-les-Vallons

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Septèmes-les-Vallons ?

Septèmes-les-Vallons affiche un prix au m² de 2 967 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 6.73 %. Le marché de Septèmes-les-Vallons a enregistré 132 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Marseille, Aix-en-Provence. Marché très contrasté d'un arrondissement marseillais à l'autre.

À Septèmes-les-Vallons, le revenu disponible médian est de 25 500 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Septèmes-les-Vallons à 0,4 km, aéroport Marseille Provence à 13 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Septèmes-les-Vallons

Les prix à Septèmes-les-Vallons ont évolué de +4,2 % sur un an et de +3 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Septèmes-les-Vallons, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Septèmes-les-Vallons sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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