Investir dans l'immobilier locatif à Ris-Orangis
Pour investir à Ris-Orangis (91130) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 2 052 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 17.4 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 10.19 %.
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026
50 annonces analysées par IA à Ris-Orangis. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
2 052 €
Appartement · ventes DVF
Rendement brut · commune
10.19%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
155 120 €
Médiane : 143 250 €
Surface moyenne · sélection Pillr
79 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Ris-Orangis les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 010 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Ris-Orangis.
Négociation, travaux et rendement à Ris-Orangis
Négociation
- Annonce
14,0 %
des annonces ont baissé leur prix en 30 jours
Intervalle de confiance à 95 % : 10,3 à 18,7 %
du 30/08/2026 au 28/09/2026
- Annonce
+7,1 %
d'écart entre prix affiché et prix de référence, appartements
au 28/09/2026
- Annonce
−8,4 %
d'écart entre prix affiché et prix de référence, maisons
au 28/09/2026
Prix demandés, pas prix de vente.
Travaux et énergie
- Annonce
23,1 %
des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos
analyses jusqu'au 28/09/2026
- Annonce
46 300 €
de travaux habituels pour ces biens à rénover
analyses jusqu'au 28/09/2026
- Annonce
10,9 %
des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G
au 28/09/2026
Avant aides, hors copropriété.
Rendement
- Loyer estimé
10,0 %
de rendement brut théorique, appartements
2025
Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.
Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.
Prix au m² par quartier à Ris-Orangis
À Ris-Orangis, le prix au m² des appartements va de 1 805 €/m² dans le quartier Artistes Lyriques-La Theuillerie à 2 834 €/m² dans le quartier Le Trousseau-Hameau Roche, soit un écart de 57 % (1 029 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
10 des 11 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 895 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 2 737 €/m² (Le Trousseau-Hameau Roche) à 3 453 €/m² (Centre 2) sur 9 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Le Trousseau-Hameau Roche
2 834 €/m²
appartement · 6 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Artistes Lyriques-La Theuillerie
1 805 €/m²
appartement · 99 ventes DVF
Classement des quartiers de Ris-Orangis au prix au m² (appartement)
10 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Le Trousseau-Hameau Roche | 2 834 €/m² | 6 |
| 2 | Mairie-Gare | 2 653 €/m² | 163 |
| 3 | La Ferme d'Orangis | 2 612 €/m² | 24 |
| 4 | L'Aunette | 2 341 €/m² | 10 |
| 5 | Centre 1 | 2 162 €/m² | 61 |
| 6 | Nord | 2 119 €/m² | 119 |
| 7 | Centre 2 | 1 926 €/m² | 154 |
| 8 | La Ferme du Temple | 1 901 €/m² | 108 |
| 9 | Le Moulin à Vent 1 | 1 853 €/m² | 151 |
| 10 | Artistes Lyriques-La Theuillerie | 1 805 €/m² | 99 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat · Ris-Orangis
- Prix au m² 36,5 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut élevé : 10,19 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -11,6 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Ce qui compte à Ris-Orangis
Note de synthèse : 75 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).
Points positifs
- Rendement locatif exceptionnel : rendement brut de 10,6 % (appartement), top 10 % France
- Marché très liquide : 226 transactions par an, liquidité maximale
Points d'attention
- Baisse des prix confirmée : marché en baisse de -7,1 % sur 3 ans (DVF, haute fiabilité)
- Présence de quartier prioritaire : 3 Zones Prioritaires, décote prix attendue 5 à 15 %
Dernières ventes enregistrées à Ris-Orangis
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 26 juin 2026 | Appartement | 84 m² | 154 000 € | 1 833 € |
| 25 juin 2026 | Appartement | 74 m² | 140 000 € | 1 892 € |
| 24 juin 2026 | Appartement | 87 m² | 218 000 € | 2 506 € |
| 24 juin 2026 | Appartement | 66 m² | 109 000 € | 1 652 € |
| 24 juin 2026 | Appartement | 44 m² | 139 000 € | 3 159 € |
| 23 juin 2026 | Appartement | 67 m² | 172 000 € | 2 567 € |
| 19 juin 2026 | Appartement | 52 m² | 106 000 € | 2 038 € |
| 19 juin 2026 | Maison | 82 m² | 328 000 € | 4 000 € |
| 18 juin 2026 | Appartement | 72 m² | 192 100 € | 2 668 € |
| 18 juin 2026 | Appartement | 40 m² | 122 000 € | 3 050 € |
| 18 juin 2026 | Maison | 48 m² | 224 000 € | 4 667 € |
| 18 juin 2026 | Appartement | 40 m² | 88 000 € | 2 200 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Questions fréquentes sur l'investissement à Ris-Orangis
Quel est le prix moyen au m² à Ris-Orangis ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Ris-Orangis ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Ris-Orangis ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Ris-Orangis ?
Le marché de Ris-Orangis est-il assez actif pour investir ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Ris-Orangis
Est-ce le bon moment pour acheter à Ris-Orangis ?
Sur la base des données publiques, Ris-Orangis ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 36,5 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 10,19 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -11,6 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Ris-Orangis ?
Le rendement locatif brut indicatif à Ris-Orangis est d'environ 10,19 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 17,4 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Ris-Orangis ?
Notre analyse de zone attribue à Ris-Orangis un sous-score de demande locative de 88/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 6,1 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Ris-Orangis ?
Baisse des prix confirmée : marché en baisse de -7,1 % sur 3 ans (DVF, haute fiabilité). Piste : acheter au plus bas pour maximiser le rendement futur. Présence de quartier prioritaire : 3 Zones Prioritaires, décote prix attendue 5 à 15 %. Piste : cibler les rues hors quartier prioritaire pour éviter la décote. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Ris-Orangis ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Ris-Orangis ?
Ris-Orangis est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Ris-Orangis ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Ris-Orangis 2,2 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 3,0 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Ris-Orangis
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Ris-Orangis ?
Ris-Orangis affiche un prix au m² de 2 052 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 10.19 %. Le marché de Ris-Orangis a enregistré 219 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Massy, Évry, Palaiseau. Université Paris-Saclay et plateau technologique attirent une demande étudiante forte.
À Ris-Orangis, le revenu disponible médian est de 22 170 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Ris-Orangis à 0,8 km, aéroport Paris-Orly à 9,3 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).
Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.
Évolution des prix à Ris-Orangis
Les prix à Ris-Orangis ont évolué de -0,8 % sur un an et de -11,6 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Ris-Orangis, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
Ris-Orangis sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
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