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Investir dans l'immobilier locatif à Passy

Pour investir à Passy (74190) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 373 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 15.1 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.39 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

50 annonces analysées par IA à Passy. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

3 373 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

5.39%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

480 905 €

Médiane : 400 000 €

Surface moyenne · sélection Pillr

136 m²

50 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Passy les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 705 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Passy.

Négociation, travaux et rendement à Passy

Baromètre Pillr, données au 28/09/2026.

Négociation

  • Annonce

    9,0 %

    des annonces ont baissé leur prix en 30 jours

    Intervalle de confiance à 95 % : 4,2 à 18,2 %

    du 30/08/2026 au 28/09/2026

Prix demandés, pas prix de vente.

Travaux et énergie

  • Annonce

    37,0 %

    des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    19,0 %

    des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G

    au 28/09/2026

Avant aides, hors copropriété.

Rendement

  • Loyer estimé

    5,4 %

    de rendement brut théorique, appartements

    2025

Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.

Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.

Prix au m² par quartier à Passy

À Passy, le prix au m² des appartements va de 3 285 €/m² dans le quartier Ouest et Nord à 3 483 €/m² dans le quartier Plaine, soit un écart de 6 % (198 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

4 des 4 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 385 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.

Côté maisons, la fourchette s'étend de 4 062 €/m² (Marlioz) à 4 461 €/m² (Plaine) sur 4 quartiers valorisés.

Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Plaine

3 483 €/m²

appartement · 88 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Ouest et Nord

3 285 €/m²

appartement · 141 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de Passy au prix au m² (appartement)

4 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.

#QuartierPrix au m²Ventes DVF
1Plaine3 483 €/m²88
2Marlioz3 401 €/m²52
3Chedde-Les Plagnes3 386 €/m²104
4Ouest et Nord3 285 €/m²141

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat · Passy

Opportunité à étudier
  • Prix au m² 10,2 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut correct : 5,39 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Marché porteur : prix +6,4 % sur 3 ans (DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Passy

Note de synthèse : 68 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Liquidité exceptionnelle : 127 transactions par an, marché très actif et fluide
  • Croissance prix robuste : tendance +13,6 % sur 3 ans (DVF, fiabilité haute)

Points d'attention

  • Parc immobilier dégradé : 25,1 % de passoires thermiques (DPE F ou G), rénovation lourde nécessaire
  • Risque radon élevé : classe 3 IRSN, traitement obligatoire (1 500 à 5 000 €)

Attention à la rénovation : vérifier le DPE avant achat, budget rénovation potentiellement élevé

Analyse complète de Passy

Dernières ventes enregistrées à Passy

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
30 juin 2026Appartement112 m²242 500 €2 165 €
29 juin 2026Appartement60 m²258 250 €4 304 €
29 juin 2026Maison59 m²410 000 €6 949 €
25 juin 2026Appartement55 m²180 000 €3 273 €
25 juin 2026Appartement68 m²343 220 €5 047 €
23 juin 2026Appartement147 m²570 500 €3 881 €
22 juin 2026Appartement160 m²315 000 €1 969 €
19 juin 2026Appartement85 m²350 000 €4 118 €
17 juin 2026Appartement62 m²274 850 €4 433 €
17 juin 2026Maison83 m²485 850 €5 854 €
16 juin 2026Maison176 m²580 000 €3 295 €
11 juin 2026Appartement39 m²158 500 €4 064 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Passy

Maison 8p à Passy

Maison · 8p · 384 m²

72/100

950 000 €

4.5% brut3.5% netDPE D
Appartement 4p à Passy

Appartement · 4p · 88 m²

72/100

220 000 €

6.7% brut4.6% netDPE E
Appartement 2p à Passy

Appartement · 2p · 45 m²

71/100

135 000 €

6% brut4.3% netDPE D
Maison 10p à Passy

Maison · 10p · 356 m²

70/100

950 000 €

4.2% brut3.3% net
Immeuble 2p à Passy

Immeuble · 2p · 160 m²

70/100

369 000 €

6.3% brut4.2% netDPE F
Maison 5p à Passy

Maison · 5p · 190 m²

69/100

827 000 €

3% brut2.3% netDPE A
Voir toutes les annonces à Passy

Questions fréquentes sur l'investissement à Passy

Quel est le prix moyen au m² à Passy ?
Le prix au m² à Passy est d'environ 3 373 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 50 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 3 705 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 4 251 €/m² pour une maison à Passy (ventes DVF, millésime 2026), contre 3 373 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Passy ?
Le rendement brut moyen à Passy est de 5.39 % (estimation sur données marché), contre 4.32 % en moyenne sur la sélection Pillr (50 annonces analysées). Sur les 50 annonces analysées à Passy, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 3 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 4,32 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Passy ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Passy. Au prix de 3 373 €/m² pour un loyer estimé à 17,0 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 152 k€ pour 765 € de loyer mensuel. La commune est en zone B1 du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Passy ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Passy, 24 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 3 373 €/m² contre 4 251 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Passy est-il assez actif pour investir ?
Passy a enregistré 119 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de -1,0 % sur un an et de +6,4 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Passy

Est-ce le bon moment pour acheter à Passy ?

Sur la base des données publiques, Passy ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 10,2 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 5,39 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +6,4 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Passy ?

Le rendement locatif brut indicatif à Passy est d'environ 5,39 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 15,1 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Passy ?

Notre analyse de zone attribue à Passy un sous-score de demande locative de 71/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 5,1 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Passy ?

Parc immobilier dégradé : 25,1 % de passoires thermiques (DPE F ou G), rénovation lourde nécessaire. Piste : cibler biens récents ou avec budget rénovation intégré. Risque radon élevé : classe 3 IRSN, traitement obligatoire (1 500 à 5 000 €). Piste : intégrer coût ventilation/sol dans le calcul d'investissement. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Passy ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 3 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Passy ?

Passy est classée en zone B1 (marché tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Passy ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Passy 2,0 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 1,4 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Passy

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Passy ?

Passy affiche un prix au m² de 3 373 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.39 %. Le marché de Passy a enregistré 119 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Annecy, Annemasse, Thonon. Frontière suisse : nombreux locataires frontaliers à hauts revenus. Marché cher mais loyers élevés.

À Passy, le revenu disponible médian est de 28 910 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Chedde à 1 km, aéroport Annecy Meythet à 47,2 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Passy

Les prix à Passy ont évolué de -1 % sur un an et de +6,4 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Passy, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Passy sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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