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Investir à Marseille 12 (13)

Investir dans l'immobilier locatif à Marseille 12

Pour investir à Marseille 12 (13012) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 408 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 17.2 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 6.07 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026

Guide complet pour investir à Marseille 12. Données marché, rendements moyens, stratégies fiscales et alertes automatiques sur les nouvelles opportunités. Chaque annonce est analysée avant même que vous la voyiez.

Prix au m² · commune

3 408 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

6.07%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

n.d.

Aucune annonce analysée

Surface moyenne · sélection Pillr

n.d.

Aucune annonce analysée

Recommandation d'achat · Marseille 12

Opportunité à étudier
  • Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart +3,4 %, modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 6,07 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Marché porteur : prix +3,1 % sur 3 ans (DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Analyse IA

63/100 · score global

Points positifs

  • Liquidité exceptionnelle : Volume de transactions très élevé (997 ventes/an), revente rapide garantie
  • Qualité du parc immobilier : Seulement 1.3% de passoires thermiques (F/G), parc très bien classé DPE

Points d'attention

  • Baisse des prix sur 3 ans : Recul des prix de -6.3% sur 3 ans (DVF, fiabilité haute)
  • Réglementation LCD restrictive : Réglementation marseillaise stricte sur le changement d'usage

Cible Familles : Exploiter l'attractivité des lycées d'excellent niveau (IPS 111.4) pour de la location longue durée stable.

Analyse complète

Dernières ventes enregistrées à Marseille 12

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
30 déc. 2025Appartement57 m²207 500 €3 640 €
30 déc. 2025Appartement70 m²285 000 €4 071 €
30 déc. 2025Appartement35 m²123 000 €3 514 €
30 déc. 2025Appartement80 m²359 223 €4 490 €
29 déc. 2025Appartement90 m²250 000 €2 778 €
29 déc. 2025Appartement47 m²110 000 €2 340 €
23 déc. 2025Appartement100 m²316 850 €3 169 €
23 déc. 2025Maison114 m²650 000 €5 702 €
23 déc. 2025Appartement59 m²230 000 €3 898 €
23 déc. 2025Appartement70 m²220 000 €3 143 €
22 déc. 2025Appartement65 m²183 000 €2 815 €
22 déc. 2025Appartement55 m²97 000 €1 764 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

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Questions fréquentes sur l'investissement à Marseille 12

Quel est le prix moyen au m² à Marseille 12 ?
Le prix au m² à Marseille 12 est d'environ 3 408 € pour un appartement (ventes DVF). Comptez environ 5 631 €/m² pour une maison à Marseille 12 (ventes DVF, millésime 2025), contre 3 408 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Marseille 12 ?
Le rendement brut moyen à Marseille 12 est de 6.07 % (estimation sur données marché).
Quelle stratégie d'investissement choisir à Marseille 12 ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Marseille 12. Au prix de 3 408 €/m² pour un loyer estimé à 19,9 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 153 k€ pour 894 € de loyer mensuel. La commune est en zone A du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Marseille 12 ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Marseille 12, 1 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 3 408 €/m² contre 5 631 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Marseille 12 est-il assez actif pour investir ?
Marseille 12 a enregistré 896 transactions dans les données DVF du millésime 2025. Les prix y ont évolué de +2,7 % sur un an et de +3,1 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Marseille 12

Est-ce le bon moment pour acheter à Marseille 12 ?

Sur la base des données publiques, Marseille 12 ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart +3,4 %, modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,07 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +3,1 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Marseille 12 ?

Le rendement locatif brut indicatif à Marseille 12 est d'environ 6,07 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 17,2 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Marseille 12 ?

Notre analyse de zone attribue à Marseille 12 un sous-score de demande locative de 62/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 5,3 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Marseille 12 ?

Baisse des prix sur 3 ans : Recul des prix de -6.3% sur 3 ans (DVF, fiabilité haute). Piste : Négocier à l'achat, le marché montre des signes de stabilisation récente (+0.7% sur 1 an) Réglementation LCD restrictive : Réglementation marseillaise stricte sur le changement d'usage. Piste : Privilégier la location nue ou meublée longue durée (LLD) Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Marseille 12 ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 2 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Marseille 12 ?

Marseille 12 est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Marseille 12 ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Marseille 12 7,9 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 1,6 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

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Pourquoi investir à Marseille 12 ?

Marseille 12 affiche un prix au m² de 3 408 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 6.07 %. Le marché de Marseille 12 a enregistré 896 ventes sur le millésime DVF 2025, un indicateur de la liquidité à la revente. Marseille, Aix-en-Provence. Rendements 5-8% selon arrondissement marseillais. Marché en mutation post Olympics 2024.

À Marseille 12, le revenu disponible médian est de 22 860 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.

Évolution des prix à Marseille 12

Les prix à Marseille 12 ont évolué de +2,7 % sur un an et de +3,1 % sur trois ans (médianes DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Marseille 12, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Marseille 12 sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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