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Investir dans l'immobilier locatif à Les Pennes-Mirabeau

Pour investir à Les Pennes-Mirabeau (13170) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 258 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 17.1 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 6.29 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

50 annonces analysées par IA à Les Pennes-Mirabeau. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

3 258 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

6.29%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

321 485 €

Médiane : 310 000 €

Surface moyenne · sélection Pillr

105 m²

50 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Les Pennes-Mirabeau les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 152 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Les Pennes-Mirabeau.

Négociation, travaux et rendement à Les Pennes-Mirabeau

Baromètre Pillr, données au 28/09/2026.

Négociation

  • Annonce

    12,1 %

    des annonces ont baissé leur prix en 30 jours

    Intervalle de confiance à 95 % : 7,9 à 18,1 %

    du 30/08/2026 au 28/09/2026

  • Annonce

    −5,5 %

    d'écart entre prix affiché et prix de référence, maisons

    au 28/09/2026

Prix demandés, pas prix de vente.

Travaux et énergie

  • Annonce

    14,2 %

    des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    0,7 %

    des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G

    au 28/09/2026

Avant aides, hors copropriété.

Rendement

  • Loyer estimé

    6,0 %

    de rendement brut théorique, appartements

    2025

Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.

Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.

Prix au m² par quartier à Les Pennes-Mirabeau

À Les Pennes-Mirabeau, le prix au m² des appartements va de 2 933 €/m² dans le quartier Cadeneaux Ouest à 4 036 €/m² dans le quartier Barnoins-Village, soit un écart de 38 % (1 103 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

9 des 9 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 307 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.

Côté maisons, la fourchette s'étend de 3 797 €/m² (Basse Gavotte) à 4 506 €/m² (Font Blanche-Repos) sur 9 quartiers valorisés.

Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Barnoins-Village

4 036 €/m²

appartement · 31 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Cadeneaux Ouest

2 933 €/m²

appartement · 79 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de Les Pennes-Mirabeau au prix au m² (appartement)

9 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.

#QuartierPrix au m²Ventes DVF
1Barnoins-Village4 036 €/m²31
2Basse Gavotte4 019 €/m²25
3Haute Gavotte3 662 €/m²14
4Cadeneaux Est3 316 €/m²22
5Cd6-Plan de Campagne3 295 €/m²6
6Jas de Rhodes-Grande Colle3 292 €/m²11
7Pallières-Plan des Pennes3 048 €/m²22
8Font Blanche-Repos3 015 €/m²97
9Cadeneaux Ouest2 933 €/m²79

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat · Les Pennes-Mirabeau

Opportunité à étudier
  • Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart -5,5 %, modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 6,29 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix stables sur 3 ans (-1,5 %, DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Les Pennes-Mirabeau

Note de synthèse : 74 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Liquidité exceptionnelle : 239 transactions par an, marché très actif
  • Services de proximité excellents : accès commerces/transport facile

Points d'attention

  • Baisse des prix récente : prix en baisse de -6 % sur 1 an (DVF, haute fiabilité)
  • Croissance prix faible : dynamique baissière à court terme

Négociation prix : profiter de la baisse des prix locaux (-6 %) pour négocier à la baisse

Analyse complète de Les Pennes-Mirabeau

Dernières ventes enregistrées à Les Pennes-Mirabeau

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
30 juin 2026Maison150 m²460 000 €3 067 €
30 juin 2026Maison150 m²822 790 €5 485 €
26 juin 2026Maison90 m²630 000 €7 000 €
25 juin 2026Maison163 m²670 000 €4 110 €
23 juin 2026Maison137 m²572 100 €4 176 €
22 juin 2026Appartement54 m²235 000 €4 352 €
22 juin 2026Appartement81 m²256 200 €3 163 €
16 juin 2026Appartement75 m²250 000 €3 333 €
15 juin 2026Appartement70 m²194 550 €2 779 €
15 juin 2026Maison83 m²306 900 €3 698 €
12 juin 2026Appartement82 m²230 000 €2 805 €
11 juin 2026Appartement56 m²252 000 €4 500 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Les Pennes-Mirabeau

Appartement 4p à Les Pennes-Mirabeau

Appartement · 4p · 70 m²

79/100

190 000 €

7.1% brut5.1% netDPE D
Appartement 3p à Les Pennes-Mirabeau

Appartement · 3p · 75 m²

79/100

198 000 €

7.2% brut5.2% net
Appartement 4p à Les Pennes-Mirabeau

Appartement · 4p · 71 m²

78/100

185 000 €

7.3% brut5.7% netDPE D
Appartement 3p à Les Pennes-Mirabeau

Appartement · 3p · 66 m²

76/100

210 000 €

6.1% brut4.6% netDPE D
Appartement 4p à Les Pennes-Mirabeau

Appartement · 4p · 83 m²

76/100

225 000 €

6.9% brut5% netDPE C
Appartement 3p à Les Pennes-Mirabeau

Appartement · 3p · 74.6 m²

75/100

212 000 €

6.7% brut4.8% netDPE D
Voir toutes les annonces à Les Pennes-Mirabeau

Questions fréquentes sur l'investissement à Les Pennes-Mirabeau

Quel est le prix moyen au m² à Les Pennes-Mirabeau ?
Le prix au m² à Les Pennes-Mirabeau est d'environ 3 258 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 50 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 3 152 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 4 130 €/m² pour une maison à Les Pennes-Mirabeau (ventes DVF, millésime 2026), contre 3 258 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Les Pennes-Mirabeau ?
Le rendement brut moyen à Les Pennes-Mirabeau est de 6.29 % (estimation sur données marché), contre 5.85 % en moyenne sur la sélection Pillr (50 annonces analysées). Sur les 50 annonces analysées à Les Pennes-Mirabeau, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 4,26 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 5,85 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Les Pennes-Mirabeau ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Les Pennes-Mirabeau. Au prix de 3 258 €/m² pour un loyer estimé à 20,1 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 147 k€ pour 904 € de loyer mensuel. La commune est en zone A du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Les Pennes-Mirabeau ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Les Pennes-Mirabeau, 5 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 3 258 €/m² contre 4 130 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Les Pennes-Mirabeau est-il assez actif pour investir ?
Les Pennes-Mirabeau a enregistré 216 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de +0,2 % sur un an et de -1,5 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Les Pennes-Mirabeau

Est-ce le bon moment pour acheter à Les Pennes-Mirabeau ?

Sur la base des données publiques, Les Pennes-Mirabeau ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart -5,5 %, modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,29 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (-1,5 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Les Pennes-Mirabeau ?

Le rendement locatif brut indicatif à Les Pennes-Mirabeau est d'environ 6,29 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 17,1 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Les Pennes-Mirabeau ?

Notre analyse de zone attribue à Les Pennes-Mirabeau un sous-score de demande locative de 78/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 6,1 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Les Pennes-Mirabeau ?

Baisse des prix récente : prix en baisse de -6 % sur 1 an (DVF, haute fiabilité). Piste : acheter en dessous du prix du marché départemental (+1,9 %). Croissance prix faible : dynamique baissière à court terme. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Les Pennes-Mirabeau ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Les Pennes-Mirabeau ?

Les Pennes-Mirabeau est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Les Pennes-Mirabeau ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Les Pennes-Mirabeau 4,7 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 2,5 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Les Pennes-Mirabeau

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

Chargement…

Pourquoi investir à Les Pennes-Mirabeau ?

Les Pennes-Mirabeau affiche un prix au m² de 3 258 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 6.29 %. Le marché de Les Pennes-Mirabeau a enregistré 216 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Marseille, Aix-en-Provence. Marché très contrasté d'un arrondissement marseillais à l'autre.

À Les Pennes-Mirabeau, le revenu disponible médian est de 29 730 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Septèmes-les-Vallons à 2,8 km, aéroport Marseille Provence à 10,9 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Les Pennes-Mirabeau

Les prix à Les Pennes-Mirabeau ont évolué de +0,2 % sur un an et de -1,5 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Les Pennes-Mirabeau, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Les Pennes-Mirabeau sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

Analyse de zone

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