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50+ biens analysés à Cranves-Sales

Investir dans l'immobilier locatif à Cranves-Sales

Pour investir à Cranves-Sales (74380) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 4 403 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 21.2 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.78 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026

50 annonces analysées par IA à Cranves-Sales. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

4 403 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

5.78%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

654 102 €

Médiane : 642 500 €

Surface moyenne · sélection Pillr

158 m²

50 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Cranves-Sales les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (4 325 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Cranves-Sales.

Recommandation d'achat · Cranves-Sales

À surveiller
  • Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart +7,3 %, modèle DVF).
  • Rendement brut correct : 5,78 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix stables sur 3 ans (+1,8 %, DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Analyse IA

78/100 · score global

Points positifs

  • Marché très liquide : 68 transactions/an, fiabilité haute des données DVF
  • Forte demande locative : Score demande 81/100, vacance faible (5%)

Points d'attention

  • Rendement locatif moyen : Rendement brut ~5.5%, inférieur à la moyenne nationale
  • Tendance prix départementale faible : Hausse dept +1.8% sur 1 an, croissance locale à nuancer

Cible locative : Visez les familles aisées ou télétravailleurs cherchant calme et services

Analyse complète

Dernières ventes enregistrées à Cranves-Sales

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
10 déc. 2025Appartement112 m²365 000 €3 259 €
26 nov. 2025Appartement40 m²185 000 €4 625 €
26 nov. 2025Maison135 m²580 000 €4 296 €
06 nov. 2025Maison160 m²617 000 €3 856 €
06 nov. 2025Appartement71 m²335 020 €4 719 €
04 nov. 2025Appartement96 m²456 700 €4 757 €
29 oct. 2025Maison110 m²491 763 €4 471 €
21 oct. 2025Maison122 m²518 300 €4 248 €
20 oct. 2025Maison129 m²649 000 €5 031 €
17 oct. 2025Maison58 m²328 000 €5 655 €
16 oct. 2025Maison136 m²535 000 €3 934 €
16 oct. 2025Appartement66 m²297 440 €4 507 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Cranves-Sales

Maison 10p à Cranves-Sales

Maison · 10p · 194 m²

77/100

670 000 €

5.2% brut4.1% netDPE B
Maison 10p à Cranves-Sales

Maison · 10p · 194.73 m²

77/100

670 000 €

5.2% brut4.1% netDPE B
Appartement 5p à Cranves-Sales

Appartement · 5p · 131 m²

75/100

459 900 €

6.1% brut4.6% netDPE D
Maison 5p à Cranves-Sales

Maison · 5p · 216 m²

73/100

775 000 €

6.9% brut5.1% netDPE C
Appartement 4p à Cranves-Sales

Appartement · 4p · 92 m²

73/100

279 000 €

7.6% brut4.9% netDPE F
Maison 5p à Cranves-Sales

Maison · 5p · 111 m²

71/100

510 000 €

4.5% brut3.5% netDPE C
Voir toutes les annonces à Cranves-Sales

Questions fréquentes sur l'investissement à Cranves-Sales

Quel est le prix moyen au m² à Cranves-Sales ?
Le prix au m² à Cranves-Sales est d'environ 4 403 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 50 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 4 325 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 4 739 €/m² pour une maison à Cranves-Sales (ventes DVF, millésime 2025), contre 4 403 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Cranves-Sales ?
Le rendement brut moyen à Cranves-Sales est de 5.78 % (estimation sur données marché), contre 4.8 % en moyenne sur la sélection Pillr (50 annonces analysées). Sur les 50 annonces analysées à Cranves-Sales, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 3,5 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 4,8 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Cranves-Sales ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Cranves-Sales. Au prix de 4 403 €/m² pour un loyer estimé à 23,1 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 198 k€ pour 1 041 € de loyer mensuel. La commune est en zone A du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Cranves-Sales ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Cranves-Sales, 8 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 4 403 €/m² contre 4 739 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Cranves-Sales est-il assez actif pour investir ?
Cranves-Sales a enregistré 66 transactions dans les données DVF du millésime 2025. Les prix y ont évolué de +3,5 % sur un an et de +1,8 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Cranves-Sales

Est-ce le bon moment pour acheter à Cranves-Sales ?

Le marché de Cranves-Sales est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart +7,3 %, modèle DVF). Rendement brut correct : 5,78 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (+1,8 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Cranves-Sales ?

Le rendement locatif brut indicatif à Cranves-Sales est d'environ 5,78 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 21,2 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Cranves-Sales ?

Notre analyse de zone attribue à Cranves-Sales un sous-score de demande locative de 81/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 5,0 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Cranves-Sales ?

Rendement locatif moyen : Rendement brut ~5.5%, inférieur à la moyenne nationale. Tendance prix départementale faible : Hausse dept +1.8% sur 1 an, croissance locale à nuancer. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Cranves-Sales ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Cranves-Sales ?

Cranves-Sales est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Cranves-Sales ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Cranves-Sales 11,9 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 2,3 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Cranves-Sales

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Cranves-Sales ?

Cranves-Sales affiche un prix au m² de 4 403 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.78 %. Le marché de Cranves-Sales a enregistré 66 ventes sur le millésime DVF 2025, un indicateur de la liquidité à la revente. Annecy, Annemasse, Thonon. Frontière suisse = locataires frontaliers à 5000 €+/mois. Marché cher mais loyers élevés.

À Cranves-Sales, le revenu disponible médian est de 41 150 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Annemasse à 4,9 km, aéroport Geneva à 15,6 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.

Évolution des prix à Cranves-Sales

Les prix à Cranves-Sales ont évolué de +3,5 % sur un an et de +1,8 % sur trois ans (médianes DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Cranves-Sales, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Cranves-Sales sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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