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34 biens analysés à Arâches-la-Frasse

Investir dans l'immobilier locatif à Arâches-la-Frasse

Pour investir à Arâches-la-Frasse (74300) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 4 838 € (médiane DVF), pour un loyer médian de 16.8 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 4.17 %.

Données & analyse : Pillr — Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 4 juillet 2026

34 annonces analysées par IA à Arâches-la-Frasse. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

4 838 €

Appartement · médiane DVF

Rendement brut · commune

4.17%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

542 408 €

Médiane : 502 500 €

Surface moyenne · sélection Pillr

92 m²

34 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 34 annonces analysées à Arâches-la-Frasse les mieux notées par notre score d'investissement — pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (6 383 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (médiane DVF), identique à celui de la page prix immobilier Arâches-la-Frasse.

Recommandation d'achat — Arâches-la-Frasse

Marché tendu / survalorisé
  • Prix au m² 17,7 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut modéré : 4,17 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Marché porteur : prix +10,9 % sur 3 ans (DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP) — indicatif, ne constitue pas un conseil en investissement.

Dernières ventes enregistrées à Arâches-la-Frasse

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
29 déc. 2025Appartement52 m²318 215 €6 120 €
29 déc. 2025Appartement41 m²207 470 €5 060 €
23 déc. 2025Maison180 m²1 510 250 €8 390 €
23 déc. 2025Appartement37 m²142 000 €3 838 €
23 déc. 2025Appartement27 m²115 000 €4 259 €
23 déc. 2025Appartement22 m²135 680 €6 167 €
23 déc. 2025Appartement32 m²180 000 €5 625 €
19 déc. 2025Appartement24 m²96 600 €4 025 €
19 déc. 2025Appartement26 m²120 000 €4 615 €
16 déc. 2025Appartement50 m²176 464 €3 529 €
15 déc. 2025Appartement17 m²46 495 €2 735 €
12 déc. 2025Appartement26 m²169 000 €6 500 €

Source : DVF / DGFiP — ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Arâches-la-Frasse

Maison 4p à Arâches-la-Frasse

Maison · 4p · 150 m²

73/100

660 000 €

4.5% brutDPE D
Maison 6p à Arâches-la-Frasse

Maison · 6p · 188 m²

70/100

960 000 €

3.8% brutDPE C
Appartement 3p à Arâches-la-Frasse

Appartement · 3p · 52 m²

68/100

220 300 €

4.6% brutDPE D
Appartement 5p à Arâches-la-Frasse

Appartement · 5p · 140 m²

67/100

549 000 €

5% brutDPE E
Maison 4p à Arâches-la-Frasse

Maison · 4p · 156 m²

67/100

660 000 €

4.6% brutDPE D
Maison 6p à Arâches-la-Frasse

Maison · 6p · 173 m²

65/100

960 000 €

2.6% brutDPE C
Voir toutes les 34 annonces à Arâches-la-Frasse

Quelle stratégie d'investissement à Arâches-la-Frasse ?

LMNP

5 % – 8 %

Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.

Voir le guide LMNP à Arâches-la-Frasse

Colocation

6 % – 10 %

Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.

Voir le guide Colocation à Arâches-la-Frasse

Location courte durée

7 % – 15 % (zones touristiques)

Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal — sous réserve de respecter la réglementation locale.

Voir le guide Location courte durée à Arâches-la-Frasse

Loi Pinel

2 % – 4 % (rendement brut faible compensé par défiscalisation)

Contribuables avec TMI ≥ 30 % cherchant à réduire leur impôt sur 6, 9 ou 12 ans.

Voir le guide Loi Pinel à Arâches-la-Frasse

Déficit foncier

4 % – 6 % (après rénovation)

Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.

Voir le guide Déficit foncier à Arâches-la-Frasse

Questions fréquentes sur l'investissement à Arâches-la-Frasse

Quel est le prix moyen au m² à Arâches-la-Frasse ?
Le prix au m² à Arâches-la-Frasse est d'environ 4 838 € pour un appartement (médiane DVF). La sélection Pillr — les 34 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées — ressort à 6 383 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Arâches-la-Frasse ?
Le rendement brut moyen à Arâches-la-Frasse est de 4.17 % (estimation sur données marché), contre 3.16 % en moyenne sur la sélection Pillr (34 annonces analysées). Les meilleures opportunités atteignent 6-8 % brut, notamment en stratégie colocation ou meublé.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Arâches-la-Frasse ?
Les stratégies les plus pertinentes à Arâches-la-Frasse dépendent du profil du bien et de votre situation fiscale. Le LMNP au réel reste optimal pour la plupart des investisseurs (amortissement). La colocation peut booster le rendement de 30-50 % dans les villes étudiantes ou métropoles.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Arâches-la-Frasse ?
L'ancien offre généralement un meilleur rendement (-15 à -25 % vs neuf), des frais de notaire plus élevés mais des opportunités de plus-value via travaux. Le neuf garantit une faible vacance et permet d'accéder à des dispositifs comme le Denormandie ou le BRS.
Combien de temps pour analyser une annonce à Arâches-la-Frasse avec Pillr ?
Pillr analyse une annonce en ~30 secondes : score d'investissement, rendement net, simulation 3 stratégies, chiffrage travaux automatique par IA visuelle, fiscalité personnalisée. Vous gagnez ~2 heures par bien comparé à l'analyse manuelle.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP — voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Arâches-la-Frasse

Est-ce le bon moment pour acheter à Arâches-la-Frasse ?

Les données invitent à la prudence sur Arâches-la-Frasse à ce stade. Prix au m² 17,7 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut modéré : 4,17 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +10,9 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Arâches-la-Frasse ?

Le rendement locatif brut indicatif à Arâches-la-Frasse est d'environ 4,17 % (loyer DHUP rapporté au prix médian DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 16,8 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Arâches-la-Frasse ?

À Arâches-la-Frasse, 35,3 % du parc est classé DPE F ou G (passoires thermiques), avec un risque locatif lié à l'interdiction progressive de mise en location. Ces indicateurs sont issus des données publiques (DPE ADEME, INSEE) et restent à vérifier au cas par cas.

En quelle zone locative se situe Arâches-la-Frasse ?

Arâches-la-Frasse est classée en zone A (grandes agglomérations, marché tendu) dans le zonage locatif officiel (A/B/C). Ce zonage conditionne plusieurs dispositifs (PTZ, prêt locatif intermédiaire LLI, Loc'Avantages, Denormandie dans l'ancien). Le dispositif Pinel, lui, est fermé aux nouvelles acquisitions depuis fin 2024.

Pose ta question sur Arâches-la-Frasse

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

Pourquoi investir à Arâches-la-Frasse ?

Arâches-la-Frasse affiche un prix au m² de 4 838 € pour un appartement (médiane DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 4.17 %. Annecy, Annemasse, Thonon. Frontière suisse = locataires frontaliers à 5000 €+/mois. Marché cher mais loyers élevés.

Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Arâches-la-Frasse, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

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