Prix au m² à Nieul-le-Dolent en 2026
2 571 habitants · Vendée · 135 ventes notariées DVF · Données actualisées en 2026
En 2026, le prix au m² à Nieul-le-Dolent (85430) est de 2 032 € pour une maison (source DVF, millésimes 2022 à 2026, 2026 : premier semestre).
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026
Appartement
Prix non publié
trop peu de ventes d'appartements pour publier un prix
Maison
2 032 €
par m² · 133 ventes DVF · millésimes 2022 à 2026, 2026 : premier semestre
Évolution
Évolution de la médiane des ventes
Recommandation d'achat · Nieul-le-Dolent
- Prix au m² 20,3 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut élevé : 6,42 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Marché porteur : prix +4,1 % sur 3 ans (DVF).
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Ce qui compte à Nieul-le-Dolent
Note de synthèse : 71 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).
Points positifs
- Rendement locatif élevé : rendement brut de 7,8 à 8,2 %, supérieur à la moyenne nationale
- Services de proximité : commerces et écoles accessibles
Points d'attention
- Risque radon : classe 3 (IRSN), traitement obligatoire (1 500 à 5 000 €)
- Liquidité limitée : marché peu liquide (34 ventes par an), tendance lissée
Investissement locatif long terme : cibler familles locales pour rendement élevé, anticiper coût traitement radon
Évolution des prix sur 5 ans
Trajectoire du prix Pillr, raccordée au prix actuel et indexée sur les ventes DVF du département, avec la médiane annuelle des ventes de la commune en points.
33 ventes ont été enregistrées à Nieul-le-Dolent sur le millésime 2025, contre 19 l'année précédente. Ce volume de transactions notariées donne une mesure directe de la liquidité du marché local.
Sur un an, les prix à Nieul-le-Dolent ont évolué de -4.8 %, contre -1.5 % en moyenne dans le département (Vendée).
Prix au m² · 2021–2025
Tendance marché local
Appart · 4 ans
Appartement · prix actuel
2 609 €/m²
+11.6% sur 4 ans
Maison · prix actuel
2 032 €/m²
+10.7% sur 4 ans
Courbe : prix Pillr, raccordé au prix actuel et indexé sur les ventes DVF du département · Points creux : médiane annuelle des ventes enregistrées · Survole la courbe pour le détail par année
Le marché en vente à Nieul-le-Dolent
Annonces de vente collectées par Pillr, octobre 2026. Calculé le 05/11/2026.
Variations sur un mois non calculées : les chiffres de septembre 2026 ne sont pas comparables (mise à jour de la collecte).
Annonces en ligne
62
au dernier jour d'octobre 2026
Nouvelles annonces
16
publiées en octobre 2026
Prix affiché médian
1 970 €/m²
annonces publiées en octobre 2026, prix demandé et non prix de vente
Annonces baissées
6,3 %
des annonces publiées en octobre 2026, prix baissé depuis
Délai médian en ligne
16 jours
annonces retirées en octobre 2026
Ce que ces chiffres mesurent
- Chiffres calculés sur les annonces de vente collectées par Pillr : les volumes mesurent aussi l'étendue de cette collecte, pas seulement le marché.
- Variations sur un mois calculées seulement entre deux mois de collecte stable, à partir de mai 2026, et entre deux mois d'un même calcul.
- Mois de mise à jour de la collecte, repéré sur les totaux nationaux (annonces retirées au-delà de 3 fois la médiane des 3 mois précédents, ou stock qui varie de plus de 25 % en un mois) : seuls les nouvelles annonces et le prix affiché sont donnés, et le mois suivant ne s'y compare pas.
- Prix affiché : prix demandé au jour du calcul, baisses comprises, et non prix de vente.
- Annonces baissées : part des annonces publiées dans le mois dont le prix a baissé depuis. Une cohorte plus ancienne a eu plus de temps pour baisser : cette part ne se compare pas d'un mois à l'autre.
- Délai médian : durée en ligne des annonces retirées dans le mois. Un retrait ne prouve pas une vente.
- Une médiane ou une part n'est donnée qu'à partir de 10 annonces, un délai ou une part nuls qu'à partir de 50, une variation du prix affiché qu'à partir de 100 annonces publiées dans chacun des deux mois.
Dernières ventes enregistrées à Nieul-le-Dolent
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 26 juin 2026 | Maison | 119 m² | 297 000 € | 2 496 € |
| 19 juin 2026 | Maison | 68 m² | 105 000 € | 1 544 € |
| 18 juin 2026 | Maison | 41 m² | 108 000 € | 2 634 € |
| 12 juin 2026 | Maison | 68 m² | 64 000 € | 941 € |
| 11 juin 2026 | Maison | 102 m² | 135 000 € | 1 324 € |
| 19 mai 2026 | Maison | 60 m² | 129 000 € | 2 150 € |
| 24 avr. 2026 | Maison | 93 m² | 150 000 € | 1 613 € |
| 21 avr. 2026 | Maison | 78 m² | 173 500 € | 2 224 € |
| 08 avr. 2026 | Maison | 78 m² | 187 000 € | 2 397 € |
| 13 mars 2026 | Maison | 74 m² | 140 000 € | 1 892 € |
| 02 mars 2026 | Maison | 115 m² | 230 000 € | 2 000 € |
| 24 févr. 2026 | Maison | 66 m² | 162 500 € | 2 462 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Biens en vente à Nieul-le-Dolent, déjà analysés
6 des 24 biens analysés actuellement en vente, chacun passé au crible : état estimé depuis les photos, budget travaux, potentiel locatif.
- Maison 7 pièces de 215 m²278 900 €DPE Dnote Btravaux légers
- Maison 8 pièces de 200 m²169 900 €DPE Dnote Btravaux modérés
- Maison 7 pièces de 157 m²260 000 €DPE Dnote Btravaux légers
- Maison 6 pièces de 156 m²198 912 €DPE Cnote Btravaux modérés
- Maison 7 pièces de 156 m²189 000 €DPE Cnote Btravaux modérés
- Maison 5 pièces de 108 m²179 000 €DPE Enote Btravaux légers
Le verdict détaillé, le rendement net et la cible de négociation sont réservés aux membres.
Frais de notaire à Nieul-le-Dolent
Pour un appartement de 60 m² au prix de référence de la commune, soit environ 157 000 €, les frais de notaire dans l'ancien sont d'environ 12 859 € (8,19 % du prix), dont 9 920 € de droits de mutation au taux du département, 6,32 %. Calculer les frais de notaire dans la Vendée.
Positionnement marché
Percentile national
71ᵉ
Au-dessus de la médiane
Z-score département
+0.29
Écart standardisé vs médiane dpt 85
Z-score région
+0.54
vs médiane Pays de la Loire
Prix attendu modélisé : 2 168 €/m²
Écart résiduel observé : +20.3 % vs valeur modélisée · au_dessus_dept
Prix dans les communes voisines
Top 5 communes du département 85 (population > 5 000) par prix m² appartement.
Analyse complète Nieul-le-Dolent
Loyer DHUP, rendement détaillé, scores socio-économiques, DPE, radon, zonage ABC, POI, IPS lycées : toutes les données disponibles dans l'analyse Pillr.
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Questions fréquentes
Quel est le prix m² à Nieul-le-Dolent en 2026 ?
Le prix au m² à Nieul-le-Dolent s'élève à 2 032 €/m² pour une maison. Ce prix provient de la base DVF officielle (Demandes de Valeurs Foncières), millésimes 2022 à 2026, 2026 : premier semestre, sur 135 ventes notariées.
Quel est le prix d'une maison à Nieul-le-Dolent ?
À Nieul-le-Dolent, le prix au m² d'une maison est de 2 032 €/m² (ventes DVF, millésimes 2022 à 2026, 2026 : premier semestre).
Comment évoluent les prix immobiliers à Nieul-le-Dolent ?
Sur les 3 dernières années, les prix à Nieul-le-Dolent ont évolué de +4.1 %. Sur 1 an, la variation est de -4.8 %, contre -1.5 % en moyenne dans le département (Vendée).
Nieul-le-Dolent est-elle chère par rapport à la France ?
Nieul-le-Dolent se situe au 71ᵉ percentile national en prix au m². Au-dessus de la médiane. Par rapport au département 85, l'écart standardisé (z-score) est 0.29.
Y a-t-il beaucoup de passoires thermiques à Nieul-le-Dolent ?
12,9 % des logements diagnostiqués à Nieul-le-Dolent sont classés F ou G au DPE (source ADEME). Ces biens sont visés par le calendrier d'interdiction progressive de location de la loi Climat et Résilience.
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie · ce que l'IA immobilière sait faire.
Demande à Pillr sur Nieul-le-Dolent
Est-ce le bon moment pour acheter à Nieul-le-Dolent ?
Le marché de Nieul-le-Dolent est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² 20,3 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,42 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +4,1 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Nieul-le-Dolent ?
Le rendement locatif brut indicatif à Nieul-le-Dolent est d'environ 6,42 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 14,0 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Nieul-le-Dolent ?
Notre analyse de zone attribue à Nieul-le-Dolent un sous-score de demande locative de 55/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 4,7 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Nieul-le-Dolent ?
Risque radon : classe 3 (IRSN), traitement obligatoire (1 500 à 5 000 €). Piste : intégrer coût ventilation/sol dans budget acquisition. Liquidité limitée : marché peu liquide (34 ventes par an), tendance lissée. Piste : prévoir délai de revente plus long, cibler acheteurs finaux. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Nieul-le-Dolent ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 3 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Nieul-le-Dolent ?
Nieul-le-Dolent est classée en zone C (marché détendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
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