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Investir dans l'immobilier locatif à Vendargues

Pour investir à Vendargues (34740) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 409 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 15.6 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.48 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

49 annonces analysées par IA à Vendargues. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

3 409 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

5.48%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

358 474 €

Médiane : 349 900 €

Surface moyenne · sélection Pillr

97 m²

49 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 49 annonces analysées à Vendargues les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 750 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Vendargues.

Négociation, travaux et rendement à Vendargues

Baromètre Pillr, données au 28/09/2026.

Négociation

  • Annonce

    6,9 %

    des annonces ont baissé leur prix en 30 jours

    Intervalle de confiance à 95 % : 3,0 à 15,2 %

    du 30/08/2026 au 28/09/2026

Prix demandés, pas prix de vente.

Travaux et énergie

  • Annonce

    7,8 %

    des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    0,0 %

    des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G

    au 28/09/2026

Avant aides, hors copropriété.

Rendement

  • Loyer estimé

    5,3 %

    de rendement brut théorique, appartements

    2025

Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.

Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.

Prix au m² par quartier à Vendargues

À Vendargues, le prix au m² des appartements va de 2 738 €/m² dans le quartier Centre Ville Nord à 4 023 €/m² dans le quartier Zone Agricole, soit un écart de 47 % (1 285 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

3 des 4 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 73 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.

Côté maisons, la fourchette s'étend de 3 897 €/m² (Zone Agricole) à 3 951 €/m² (Centre Ville Sud) sur 3 quartiers valorisés.

Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Zone Agricole

4 023 €/m²

appartement · 7 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Centre Ville Nord

2 738 €/m²

appartement · 23 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de Vendargues au prix au m² (appartement)

3 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.

#QuartierPrix au m²Ventes DVF
1Zone Agricole4 023 €/m²7
2Centre Ville Sud3 582 €/m²43
3Centre Ville Nord2 738 €/m²23

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat · Vendargues

Marché tendu / survalorisé
  • Prix au m² 58,9 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut correct : 5,48 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix en repli : -4,4 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Vendargues

Note de synthèse : 72 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Liquidité exceptionnelle : 78 transactions par an, marché très fluide
  • Qualité du parc immobilier : 1,7 % de passoires thermiques (DPE F ou G), bâti récent

Points d'attention

  • Prix très élevés : 96e percentile national, décote attendue
  • Baisse des prix sur 3 ans : -7 % sur 3 ans (DVF, haute fiabilité)

Attention à l'entrée : négocier fort compte tenu de la baisse -7 % sur 3 ans

Analyse complète de Vendargues

Dernières ventes enregistrées à Vendargues

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
22 juin 2026Maison100 m²500 000 €5 000 €
18 juin 2026Maison105 m²331 550 €3 158 €
17 juin 2026Maison108 m²390 000 €3 611 €
16 juin 2026Appartement44 m²110 000 €2 500 €
10 juin 2026Appartement47 m²100 000 €2 128 €
29 mai 2026Maison85 m²352 200 €4 144 €
27 mai 2026Maison115 m²391 850 €3 407 €
30 avr. 2026Maison102 m²442 500 €4 338 €
29 avr. 2026Maison119 m²393 000 €3 303 €
17 avr. 2026Maison83 m²330 000 €3 976 €
14 avr. 2026Appartement83 m²286 000 €3 446 €
31 mars 2026Maison180 m²580 000 €3 222 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Vendargues

Appartement 5p à Vendargues

Appartement · 5p · 115.26 m²

80/100

280 000 €

7.1% brut5.4% netDPE A
Appartement 1p à Vendargues

Appartement · 1p · 20 m²

76/100

44 000 €

8.5% brut4.8% netDPE B
Immeuble 2p à Vendargues

Immeuble · 2p · 112 m²

72/100

385 000 €

4.7% brut3.7% netDPE A
Appartement 3p à Vendargues

Appartement · 3p · 40 m²

72/100

89 000 €

8.4% brut5.2% netDPE B
Maison 4p à Vendargues

Maison · 4p · 111 m²

72/100

250 000 €

6.7% brut5% netDPE D
Maison 4p à Vendargues

Maison · 4p · 110 m²

71/100

315 000 €

5.3% brut4.1% netDPE C
Voir toutes les 49 annonces à Vendargues

Questions fréquentes sur l'investissement à Vendargues

Quel est le prix moyen au m² à Vendargues ?
Le prix au m² à Vendargues est d'environ 3 409 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 49 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 3 750 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 3 950 €/m² pour une maison à Vendargues (ventes DVF, millésime 2026), contre 3 409 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Vendargues ?
Le rendement brut moyen à Vendargues est de 5.48 % (estimation sur données marché), contre 4.52 % en moyenne sur la sélection Pillr (49 annonces analysées). Sur les 49 annonces analysées à Vendargues, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 3,32 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 4,52 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Vendargues ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Vendargues. Au prix de 3 409 €/m² pour un loyer estimé à 18,0 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 153 k€ pour 811 € de loyer mensuel. La commune est en zone A du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Vendargues ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Vendargues, 2 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 3 409 €/m² contre 3 950 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Vendargues est-il assez actif pour investir ?
Vendargues a enregistré 75 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de -1,9 % sur un an et de -4,4 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Vendargues

Est-ce le bon moment pour acheter à Vendargues ?

Les données invitent à la prudence sur Vendargues à ce stade. Prix au m² 58,9 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 5,48 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -4,4 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Vendargues ?

Le rendement locatif brut indicatif à Vendargues est d'environ 5,48 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 15,6 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Vendargues ?

Notre analyse de zone attribue à Vendargues un sous-score de demande locative de 77/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 7,9 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Vendargues ?

Prix très élevés : 96e percentile national, décote attendue. Piste : cibler rendement supérieur à 5 % ou plus-value long terme. Baisse des prix sur 3 ans : -7 % sur 3 ans (DVF, haute fiabilité). Piste : acheter au plus bas, vérifier stabilité locale. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Vendargues ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Vendargues ?

Vendargues est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Vendargues ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Vendargues 5,5 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 2,6 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Vendargues

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Vendargues ?

Vendargues affiche un prix au m² de 3 409 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.48 %. Le marché de Vendargues a enregistré 75 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Montpellier (forte croissance démographique), Sète, Béziers. Demande étudiante très forte.

À Vendargues, le revenu disponible médian est de 28 410 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Saint-Aunès à 2,4 km, aéroport Montpellier-Méditerranée à 8,9 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Vendargues

Les prix à Vendargues ont évolué de -1,9 % sur un an et de -4,4 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Vendargues, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Vendargues sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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