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Investir dans l'immobilier locatif à Valleiry

Pour investir à Valleiry (74520) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 4 332 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 20.4 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.65 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

46 annonces analysées par IA à Valleiry. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

4 332 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

5.65%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

493 186 €

Médiane : 462 500 €

Surface moyenne · sélection Pillr

121 m²

46 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 46 annonces analysées à Valleiry les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (4 452 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Valleiry.

Recommandation d'achat · Valleiry

À surveiller
  • Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart +4,9 %, modèle DVF).
  • Rendement brut correct : 5,65 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix stables sur 3 ans (+2,9 %, DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Valleiry

Note de synthèse : 73 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Marché très liquide : 84 transactions par an, liquidité excellente
  • Services de proximité excellents : commerces et écoles à pied

Points d'attention

  • Beaucoup de constructions neuves : 19,2 logements autorisés en un an pour 1 000 habitants, risque de suroffre future
  • Chômage local élevé : taux de chômage de 10 %, supérieur à la moyenne nationale

Cibler les familles : se concentrer sur les biens proches des écoles et commerces

Analyse complète de Valleiry

Dernières ventes enregistrées à Valleiry

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
18 juin 2026Appartement49 m²221 000 €4 510 €
11 juin 2026Maison133 m²571 500 €4 297 €
10 juin 2026Maison156 m²644 210 €4 130 €
10 juin 2026Appartement45 m²230 000 €5 111 €
03 juin 2026Appartement64 m²311 700 €4 870 €
26 mai 2026Appartement73 m²197 000 €2 699 €
20 mai 2026Appartement60 m²378 230 €6 304 €
20 mai 2026Appartement83 m²457 300 €5 510 €
18 mai 2026Appartement66 m²289 000 €4 379 €
11 mai 2026Appartement77 m²420 000 €5 455 €
24 avr. 2026Appartement83 m²315 900 €3 806 €
22 avr. 2026Appartement96 m²345 000 €3 594 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Valleiry

Appartement 4p à Valleiry

Appartement · 4p · 110 m²

83/100

279 000 €

8.4% brut6.2% net
Maison 6p à Valleiry

Maison · 6p · 190 m²

78/100

530 000 €

6.2% brut4.9% netDPE C
Maison 4p à Valleiry

Maison · 4p · 116 m²

76/100

290 000 €

7.8% brut5.8% net
Appartement 4p à Valleiry

Appartement · 4p · 91 m²

74/100

339 000 €

6% brut4.5% netDPE C
Appartement 4p à Valleiry

Appartement · 4p · 84 m²

73/100

365 000 €

5.2% brut4% netDPE C
Appartement 3p à Valleiry

Appartement · 3p · 67.63 m²

72/100

310 000 €

5% brut3.9% netDPE B
Voir toutes les 46 annonces à Valleiry

Questions fréquentes sur l'investissement à Valleiry

Quel est le prix moyen au m² à Valleiry ?
Le prix au m² à Valleiry est d'environ 4 332 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 46 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 4 452 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 4 358 €/m² pour une maison à Valleiry (ventes DVF, millésime 2026), contre 4 332 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Valleiry ?
Le rendement brut moyen à Valleiry est de 5.65 % (estimation sur données marché), contre 4.76 % en moyenne sur la sélection Pillr (46 annonces analysées). Sur les 46 annonces analysées à Valleiry, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 3,49 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 4,76 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Valleiry ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Valleiry. Au prix de 4 332 €/m² pour un loyer estimé à 22,5 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 195 k€ pour 1 011 € de loyer mensuel. La commune est en zone A du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Valleiry ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Valleiry, 6 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 4 332 €/m² contre 4 358 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Valleiry est-il assez actif pour investir ?
Valleiry a enregistré 80 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de +2,1 % sur un an et de +2,9 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Valleiry

Est-ce le bon moment pour acheter à Valleiry ?

Le marché de Valleiry est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart +4,9 %, modèle DVF). Rendement brut correct : 5,65 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (+2,9 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Valleiry ?

Le rendement locatif brut indicatif à Valleiry est d'environ 5,65 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 20,4 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Valleiry ?

Notre analyse de zone attribue à Valleiry un sous-score de demande locative de 78/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 4,8 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Valleiry ?

Beaucoup de constructions neuves : 19,2 logements autorisés en un an pour 1 000 habitants, risque de suroffre future. Piste : vérifier les projets d'aménagement locaux avant acquisition. Chômage local élevé : taux de chômage de 10 %, supérieur à la moyenne nationale. Piste : cibler les profils de locataires aisés ou fonctionnaires. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Valleiry ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Valleiry ?

Valleiry est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Valleiry ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Valleiry 3,6 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 1,3 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Valleiry

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Valleiry ?

Valleiry affiche un prix au m² de 4 332 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.65 %. Le marché de Valleiry a enregistré 80 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Annecy, Annemasse, Thonon. Frontière suisse : nombreux locataires frontaliers à hauts revenus. Marché cher mais loyers élevés.

À Valleiry, le revenu disponible médian est de 41 810 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Valleiry à 0,2 km, aéroport Geneva à 18,2 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Valleiry

Les prix à Valleiry ont évolué de +2,1 % sur un an et de +2,9 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Valleiry, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Valleiry sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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