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Investir dans l'immobilier locatif à Saint-Germain-lès-Arpajon

Pour investir à Saint-Germain-lès-Arpajon (91180) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 2 708 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 16.9 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 7.47 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

50 annonces analysées par IA à Saint-Germain-lès-Arpajon. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

2 708 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

7.47%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

273 642 €

Médiane : 264 330 €

Surface moyenne · sélection Pillr

99 m²

50 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Saint-Germain-lès-Arpajon les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 819 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Saint-Germain-lès-Arpajon.

Négociation, travaux et rendement à Saint-Germain-lès-Arpajon

Baromètre Pillr, données au 28/09/2026.

Négociation

  • Annonce

    9,2 %

    des annonces ont baissé leur prix en 30 jours

    Intervalle de confiance à 95 % : 4,3 à 18,7 %

    du 30/08/2026 au 28/09/2026

Prix demandés, pas prix de vente.

Travaux et énergie

  • Annonce

    15,8 %

    des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    6,2 %

    des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G

    au 28/09/2026

Avant aides, hors copropriété.

Rendement

  • Loyer estimé

    7,4 %

    de rendement brut théorique, appartements

    2025

Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.

Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.

Prix au m² par quartier à Saint-Germain-lès-Arpajon

À Saint-Germain-lès-Arpajon, le prix au m² des appartements va de 2 352 €/m² dans le quartier Est à 3 967 €/m² dans le quartier Sud, soit un écart de 69 % (1 615 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

4 des 4 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 184 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.

Côté maisons, la fourchette s'étend de 2 949 €/m² (Nord) à 3 214 €/m² (Sud) sur 4 quartiers valorisés.

Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Sud

3 967 €/m²

appartement · 25 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Est

2 352 €/m²

appartement · 17 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de Saint-Germain-lès-Arpajon au prix au m² (appartement)

4 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.

#QuartierPrix au m²Ventes DVF
1Sud3 967 €/m²25
2Centre2 947 €/m²57
3Nord2 391 €/m²85
4Est2 352 €/m²17

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat · Saint-Germain-lès-Arpajon

À surveiller
  • Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart -8,7 %, modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 7,47 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix en repli : -10,4 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Saint-Germain-lès-Arpajon

Note de synthèse : 71 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Liquidité exceptionnelle : 121 transactions par an, marché très actif et fiable
  • Rendement locatif élevé : 7,9 % brut appartement

Points d'attention

  • Baisse des prix significative : -16,6 % sur 1 an (DVF, haute fiabilité), correction forte
  • Présence quartier prioritaire : quartier prioritaire identifié, décote prix 5 à 15 % attendue

Négociation agressive : profiter de la baisse -16,6 % pour négocier fort, marché en correction

Analyse complète de Saint-Germain-lès-Arpajon

Dernières ventes enregistrées à Saint-Germain-lès-Arpajon

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
26 juin 2026Appartement60 m²137 700 €2 295 €
19 juin 2026Maison147 m²350 870 €2 387 €
19 juin 2026Maison120 m²227 179 €1 893 €
08 juin 2026Maison52 m²240 300 €4 621 €
03 juin 2026Maison95 m²280 000 €2 947 €
25 mai 2026Maison103 m²288 000 €2 796 €
22 mai 2026Maison149 m²448 870 €3 013 €
22 mai 2026Maison97 m²312 500 €3 222 €
21 mai 2026Appartement48 m²146 000 €3 042 €
18 mai 2026Maison80 m²200 000 €2 500 €
07 mai 2026Maison115 m²299 000 €2 600 €
29 avr. 2026Appartement50 m²55 000 €1 100 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Saint-Germain-lès-Arpajon

Maison 4p à Saint-Germain-lès-Arpajon

Maison · 4p · 90 m²

78/100

212 000 €

7.2% brut5.5% netDPE C
Maison 6p à Saint-Germain-lès-Arpajon

Maison · 6p · 138.94 m²

78/100

319 000 €

6.8% brut5.1% netDPE B
Maison 3p à Saint-Germain-lès-Arpajon

Maison · 3p · 70 m²

78/100

99 000 €

12.5% brut9.2% net
Appartement 4p à Saint-Germain-lès-Arpajon

Appartement · 4p · 60.43 m²

77/100

130 000 €

9% brut6.2% netDPE C
Appartement 4p à Saint-Germain-lès-Arpajon

Appartement · 4p · 60 m²

77/100

153 000 €

7.7% brut5.3% netDPE C
Appartement 4p à Saint-Germain-lès-Arpajon

Appartement · 4p · 59.65 m²

75/100

122 000 €

9.4% brut6% netDPE D
Voir toutes les annonces à Saint-Germain-lès-Arpajon

Questions fréquentes sur l'investissement à Saint-Germain-lès-Arpajon

Quel est le prix moyen au m² à Saint-Germain-lès-Arpajon ?
Le prix au m² à Saint-Germain-lès-Arpajon est d'environ 2 708 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 50 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 2 819 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 3 076 €/m² pour une maison à Saint-Germain-lès-Arpajon (ventes DVF, millésime 2026), contre 2 708 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Germain-lès-Arpajon ?
Le rendement brut moyen à Saint-Germain-lès-Arpajon est de 7.47 % (estimation sur données marché), contre 6.5 % en moyenne sur la sélection Pillr (50 annonces analysées). Sur les 50 annonces analysées à Saint-Germain-lès-Arpajon, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 4,55 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 6,5 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Saint-Germain-lès-Arpajon ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Saint-Germain-lès-Arpajon. Au prix de 2 708 €/m² pour un loyer estimé à 20,2 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 122 k€ pour 908 € de loyer mensuel. La commune est en zone A du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Saint-Germain-lès-Arpajon ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Saint-Germain-lès-Arpajon, 5 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 2 708 €/m² contre 3 076 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Saint-Germain-lès-Arpajon est-il assez actif pour investir ?
Saint-Germain-lès-Arpajon a enregistré 120 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de -9,1 % sur un an et de -10,4 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Saint-Germain-lès-Arpajon

Est-ce le bon moment pour acheter à Saint-Germain-lès-Arpajon ?

Le marché de Saint-Germain-lès-Arpajon est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart -8,7 %, modèle DVF). Rendement brut élevé : 7,47 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -10,4 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Saint-Germain-lès-Arpajon ?

Le rendement locatif brut indicatif à Saint-Germain-lès-Arpajon est d'environ 7,47 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 16,9 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Saint-Germain-lès-Arpajon ?

Notre analyse de zone attribue à Saint-Germain-lès-Arpajon un sous-score de demande locative de 84/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 4,4 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Saint-Germain-lès-Arpajon ?

Baisse des prix significative : -16,6 % sur 1 an (DVF, haute fiabilité), correction forte. Piste : acheter en bas de cycle, vérifier stabilité locale. Présence quartier prioritaire : quartier prioritaire identifié, décote prix 5 à 15 % attendue. Piste : cibler hors quartier prioritaire ou biens rénovés. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Saint-Germain-lès-Arpajon ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Saint-Germain-lès-Arpajon ?

Saint-Germain-lès-Arpajon est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Saint-Germain-lès-Arpajon ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Saint-Germain-lès-Arpajon 5,6 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 2,2 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Saint-Germain-lès-Arpajon

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Saint-Germain-lès-Arpajon ?

Saint-Germain-lès-Arpajon affiche un prix au m² de 2 708 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 7.47 %. Le marché de Saint-Germain-lès-Arpajon a enregistré 120 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Massy, Évry, Palaiseau. Université Paris-Saclay et plateau technologique attirent une demande étudiante forte.

À Saint-Germain-lès-Arpajon, le revenu disponible médian est de 27 610 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de La Norville - Saint-Germain-lès-Arpajon à 1,1 km, aéroport Paris-Orly à 16,2 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Saint-Germain-lès-Arpajon

Les prix à Saint-Germain-lès-Arpajon ont évolué de -9,1 % sur un an et de -10,4 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Saint-Germain-lès-Arpajon, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Saint-Germain-lès-Arpajon sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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