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Investir dans l'immobilier locatif à Nézel

Pour investir à Nézel (78410) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 566 € (estimation Pillr, modèle sur données DVF), pour un loyer médian de 14.9 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.01 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

26 annonces analysées par IA à Nézel. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

3 566 €

Appartement · estimation Pillr, modèle sur données DVF

Rendement brut · commune

5.01%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

231 865 €

Médiane : 202 500 €

Surface moyenne · sélection Pillr

115 m²

26 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 26 annonces analysées à Nézel les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 207 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (estimation Pillr, modèle sur données DVF), identique à celui de la page prix immobilier Nézel.

Recommandation d'achat · Nézel

À surveiller
  • Prix au m² 15,9 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut correct : 5,01 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Marché porteur : prix +6,3 % sur 3 ans (DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Nézel

Note de synthèse : 67 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Forte rentabilité : rendement brut de 5,8 % (top 20 % national)
  • Profil socio-économique : revenu médian 31 180 €, classe aisée pavillonnaire

Points d'attention

  • Faible liquidité : marché peu liquide (19 ventes par an), tendance lissée
  • Tendance baissière : tendance départementale -6,7 % sur 3 ans
Analyse complète de Nézel

Dernières ventes enregistrées à Nézel

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025–2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
30 juin 2026Maison92 m²219 000 €2 380 €
30 avr. 2026Maison128 m²340 000 €2 656 €
17 mars 2026Maison416 m²349 950 €841 €
09 mars 2026Maison61 m²205 000 €3 361 €
29 janv. 2026Maison102 m²250 000 €2 451 €
15 nov. 2025Appartement58 m²230 000 €3 966 €
26 sept. 2025Maison80 m²195 000 €2 438 €
12 sept. 2025Maison115 m²280 000 €2 435 €
08 sept. 2025Maison48 m²155 000 €3 229 €
05 sept. 2025Maison234 m²435 000 €1 859 €
02 sept. 2025Maison101 m²300 000 €2 970 €
26 août 2025Maison96 m²266 000 €2 771 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Nézel

Appartement 3p à Nézel

Appartement · 3p · 60 m²

72/100

120 000 €

8.5% brut6.1% netDPE E
Maison 4p à Nézel

Maison · 4p · 90 m²

71/100

175 000 €

7.7% brut5% netDPE D
Maison 5p à Nézel

Maison · 5p · 110 m²

70/100

299 000 €

5.3% brut4.2% netDPE C
Maison 8p à Nézel

Maison · 8p · 180.43 m²

69/100

325 000 €

7.1% brut4.9% netDPE D
Maison 10p à Nézel

Maison · 10p · 183 m²

69/100

325 000 €

7.2% brut4.9% netDPE D
Maison 5p à Nézel

Maison · 5p · 160 m²

68/100

349 000 €

6.1% brut4.4% netDPE B
Voir toutes les 26 annonces à Nézel

Questions fréquentes sur l'investissement à Nézel

Quel est le prix moyen au m² à Nézel ?
Le prix au m² à Nézel est d'environ 3 566 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF). La sélection Pillr (les 26 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 2 207 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 2 744 €/m² pour une maison à Nézel (estimation Pillr, modèle sur données DVF, millésime 2026), contre 3 566 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Nézel ?
Le rendement brut moyen à Nézel est de 5.01 % (estimation sur données marché), contre 7.24 % en moyenne sur la sélection Pillr (26 annonces analysées). Sur les 26 annonces analysées à Nézel, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 4,2 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 7,24 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Nézel ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Nézel. Au prix de 3 566 €/m² pour un loyer estimé à 18,1 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 160 k€ pour 814 € de loyer mensuel. La commune est en zone A du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Nézel ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Nézel, 12 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 3 566 €/m² contre 2 744 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Nézel est-il assez actif pour investir ?
Nézel a enregistré 19 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de +5,6 % sur un an et de +6,3 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Nézel

Est-ce le bon moment pour acheter à Nézel ?

Le marché de Nézel est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² 15,9 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 5,01 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +6,3 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Nézel ?

Le rendement locatif brut indicatif à Nézel est d'environ 5,01 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 14,9 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Nézel ?

Notre analyse de zone attribue à Nézel un sous-score de demande locative de 72/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 7,2 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Nézel ?

Faible liquidité : marché peu liquide (19 ventes par an), tendance lissée. Piste : prévoir délai de revente plus long. Tendance baissière : tendance départementale -6,7 % sur 3 ans. Piste : cibler la rentabilité locative plutôt que la plus-value. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Nézel ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Nézel ?

Nézel est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Pose ta question sur Nézel

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Nézel ?

Nézel affiche un prix au m² de 3 566 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.01 %. Le marché de Nézel a enregistré 19 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Versailles, Saint-Germain-en-Laye, Saint-Quentin-en-Yvelines. Marché de classes supérieures et cadres.

À Nézel, le revenu disponible médian est de 31 180 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Nézel - Aulnay à 0,7 km, aéroport Paris-Orly à 45,2 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Nézel

Les prix à Nézel ont évolué de +5,6 % sur un an et de +6,3 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, lissée sur trois ans, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Nézel, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Nézel sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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