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6 biens analysés à Gémenos

Investir dans l'immobilier locatif à Gémenos

Pour investir à Gémenos (13420) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 4 303 € (médiane DVF), pour un loyer médian de 17.2 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 4.79 %.

Données & analyse : Pillr — Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 4 juillet 2026

6 annonces analysées par IA à Gémenos. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

4 303 €

Appartement · médiane DVF

Rendement brut · commune

4.79%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

758 500 €

Médiane : 828 500 €

Surface moyenne · sélection Pillr

138 m²

6 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 6 annonces analysées à Gémenos les mieux notées par notre score d'investissement — pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (5 507 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (médiane DVF), identique à celui de la page prix immobilier Gémenos.

Prix au m² par quartier à Gémenos

À Gémenos, le prix médian au m² des appartements va de 3 778 €/m² dans le quartier Ouest-La Plaine à 4 478 €/m² dans le quartier Est, soit un écart de 19 % (700 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

2 des 2 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier une médiane ; ces prix reposent au total sur 77 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.

Côté maisons, la fourchette s'étend de 5 251 €/m² (Est) à 5 570 €/m² (Ouest-La Plaine) sur 2 quartiers valorisés.

Médianes calculées sur les ventes DVF 2021-2025, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Est

4 478 €/m²

appartement · 35 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Ouest-La Plaine

3 778 €/m²

appartement · 42 ventes DVF

Chargement de la carte…

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ». Médianes indicatives, non exhaustives ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat — Gémenos

À surveiller
  • Prix au m² 19,2 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut correct : 4,79 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix en repli : -8,7 % sur 3 ans (DVF) — points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP) — indicatif, ne constitue pas un conseil en investissement.

Dernières ventes enregistrées à Gémenos

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
29 déc. 2025Maison154 m²600 000 €3 896 €
12 déc. 2025Maison51 m²730 000 €14 314 €
08 déc. 2025Maison234 m²360 000 €1 538 €
01 déc. 2025Maison87 m²572 500 €6 580 €
25 nov. 2025Appartement188 m²630 000 €3 351 €
19 nov. 2025Maison95 m²433 333 €4 561 €
14 nov. 2025Maison350 m²1 900 000 €5 429 €
29 oct. 2025Maison117 m²630 000 €5 385 €
27 oct. 2025Appartement360 m²730 000 €2 028 €
24 oct. 2025Maison118 m²818 300 €6 935 €
15 oct. 2025Appartement113 m²405 000 €3 584 €
14 oct. 2025Maison209 m²1 050 000 €5 024 €

Source : DVF / DGFiP — ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Gémenos

Appartement 4p à Gémenos

Appartement · 4p · 84 m²

67/100

284 000 €

5.9% brutDPE C
Maison 4p à Gémenos

Maison · 4p · 144 m²

63/100

768 000 €

3.8% brutDPE C
Maison 5p à Gémenos

Maison · 5p · 180 m²

63/100

1 090 000 €

3.3% brutDPE A
Maison 6p à Gémenos

Maison · 6p · 201 m²

61/100

995 000 €

4.1% brutDPE C
Maison 3p à Gémenos

Maison · 3p · 73 m²

60/100

525 000 €

2.8% brutDPE B
Maison 6p à Gémenos

Maison · 6p · 145 m²

58/100

889 000 €

3.3% brutDPE C
Voir toutes les 6 annonces à Gémenos

Quelle stratégie d'investissement à Gémenos ?

LMNP

5 % – 8 %

Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.

Voir le guide LMNP à Gémenos

Colocation

6 % – 10 %

Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.

Voir le guide Colocation à Gémenos

Location courte durée

7 % – 15 % (zones touristiques)

Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal — sous réserve de respecter la réglementation locale.

Voir le guide Location courte durée à Gémenos

Loi Pinel

2 % – 4 % (rendement brut faible compensé par défiscalisation)

Contribuables avec TMI ≥ 30 % cherchant à réduire leur impôt sur 6, 9 ou 12 ans.

Voir le guide Loi Pinel à Gémenos

Déficit foncier

4 % – 6 % (après rénovation)

Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.

Voir le guide Déficit foncier à Gémenos

Questions fréquentes sur l'investissement à Gémenos

Quel est le prix moyen au m² à Gémenos ?
Le prix au m² à Gémenos est d'environ 4 303 € pour un appartement (médiane DVF). La sélection Pillr — les 6 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées — ressort à 5 507 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Gémenos ?
Le rendement brut moyen à Gémenos est de 4.79 % (estimation sur données marché), contre 3.87 % en moyenne sur la sélection Pillr (6 annonces analysées). Les meilleures opportunités atteignent 6-8 % brut, notamment en stratégie colocation ou meublé.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Gémenos ?
Les stratégies les plus pertinentes à Gémenos dépendent du profil du bien et de votre situation fiscale. Le LMNP au réel reste optimal pour la plupart des investisseurs (amortissement). La colocation peut booster le rendement de 30-50 % dans les villes étudiantes ou métropoles.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Gémenos ?
L'ancien offre généralement un meilleur rendement (-15 à -25 % vs neuf), des frais de notaire plus élevés mais des opportunités de plus-value via travaux. Le neuf garantit une faible vacance et permet d'accéder à des dispositifs comme le Denormandie ou le BRS.
Combien de temps pour analyser une annonce à Gémenos avec Pillr ?
Pillr analyse une annonce en ~30 secondes : score d'investissement, rendement net, simulation 3 stratégies, chiffrage travaux automatique par IA visuelle, fiscalité personnalisée. Vous gagnez ~2 heures par bien comparé à l'analyse manuelle.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP — voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Gémenos

Est-ce le bon moment pour acheter à Gémenos ?

Le marché de Gémenos est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² 19,2 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 4,79 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -8,7 % sur 3 ans (DVF) — points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Gémenos ?

Le rendement locatif brut indicatif à Gémenos est d'environ 4,79 % (loyer DHUP rapporté au prix médian DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 17,2 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Gémenos ?

À Gémenos, 5,3 % du parc est classé DPE F ou G (passoires thermiques), avec un risque locatif lié à l'interdiction progressive de mise en location. Ces indicateurs sont issus des données publiques (DPE ADEME, INSEE) et restent à vérifier au cas par cas.

En quelle zone locative se situe Gémenos ?

Gémenos est classée en zone A (grandes agglomérations, marché tendu) dans le zonage locatif officiel (A/B/C). Ce zonage conditionne plusieurs dispositifs (PTZ, prêt locatif intermédiaire LLI, Loc'Avantages, Denormandie dans l'ancien). Le dispositif Pinel, lui, est fermé aux nouvelles acquisitions depuis fin 2024.

Pose ta question sur Gémenos

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

Pourquoi investir à Gémenos ?

Gémenos affiche un prix au m² de 4 303 € pour un appartement (médiane DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 4.79 %. Marseille, Aix-en-Provence. Rendements 5-8% selon arrondissement marseillais. Marché en mutation post Olympics 2024.

Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Gémenos, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

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