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Investir dans l'immobilier locatif à Gardanne

Pour investir à Gardanne (13120) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 385 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 16.2 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.75 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

50 annonces analysées par IA à Gardanne. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

3 385 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

5.75%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

287 273 €

Médiane : 246 445 €

Surface moyenne · sélection Pillr

94 m²

50 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Gardanne les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 223 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Gardanne.

Négociation, travaux et rendement à Gardanne

Baromètre Pillr, données au 28/09/2026.

Négociation

  • Annonce

    15,7 %

    des annonces ont baissé leur prix en 30 jours

    Intervalle de confiance à 95 % : 10,4 à 23,1 %

    du 30/08/2026 au 28/09/2026

  • Annonce

    +6,9 %

    d'écart entre prix affiché et prix de référence, appartements

    au 28/09/2026

Prix demandés, pas prix de vente.

Travaux et énergie

  • Annonce

    22,9 %

    des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    0,8 %

    des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G

    au 28/09/2026

Avant aides, hors copropriété.

Rendement

  • Loyer estimé

    5,6 %

    de rendement brut théorique, appartements

    2025

Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.

Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.

Prix au m² par quartier à Gardanne

À Gardanne, le prix au m² des appartements va de 3 018 €/m² dans le quartier Les Aires-Notre-Dame à 4 647 €/m² dans le quartier Sud-Est, soit un écart de 54 % (1 629 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

8 des 8 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 549 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.

Côté maisons, la fourchette s'étend de 3 149 €/m² (Vieille Ville-Cativel) à 4 721 €/m² (Nord-Ouest) sur 8 quartiers valorisés.

Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Sud-Est

4 647 €/m²

appartement · 30 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Les Aires-Notre-Dame

3 018 €/m²

appartement · 9 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de Gardanne au prix au m² (appartement)

8 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.

#QuartierPrix au m²Ventes DVF
1Sud-Est4 647 €/m²30
2Nord-Ouest3 849 €/m²42
3Biver3 711 €/m²41
4Pesquier3 644 €/m²66
5Vieille Ville-Cativel3 298 €/m²145
6La Crau-Jean de Bouc-La Palun3 125 €/m²89
7Centre3 081 €/m²127
8Les Aires-Notre-Dame3 018 €/m²9

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat · Gardanne

À surveiller
  • Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart +2,2 %, modèle DVF).
  • Rendement brut correct : 5,75 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix stables sur 3 ans (+1,2 %, DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Gardanne

Note de synthèse : 71 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Liquidité maximale : 245 transactions par an, marché très actif
  • Forte demande locative : vacance faible (5,9 %), forte attractivité

Points d'attention

  • Baisse des prix : marché en baisse de -2,3 % sur 3 ans (DVF, haute fiabilité)
  • Réglementation de la location courte durée : réglementation restrictive, interdit location courte durée

Investissement locatif : privilégier petites surfaces pour optimiser rendement et liquidité

Analyse complète de Gardanne

Dernières ventes enregistrées à Gardanne

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
30 juin 2026Appartement53 m²150 000 €2 830 €
29 juin 2026Appartement66 m²154 000 €2 333 €
29 juin 2026Appartement35 m²235 000 €6 714 €
25 juin 2026Appartement66 m²175 000 €2 652 €
19 juin 2026Maison83 m²432 870 €5 215 €
17 juin 2026Appartement113 m²321 900 €2 849 €
16 juin 2026Appartement128 m²219 000 €1 711 €
15 juin 2026Maison260 m²530 000 €2 038 €
11 juin 2026Maison132 m²450 000 €3 409 €
09 juin 2026Appartement38 m²114 450 €3 012 €
08 juin 2026Maison87 m²435 500 €5 006 €
05 juin 2026Appartement63 m²230 000 €3 651 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Gardanne

Maison 5p à Gardanne

Maison · 5p · 200 m²

80/100

270 000 €

10% brut7.3% net
Appartement 3p à Gardanne

Appartement · 3p · 88 m²

77/100

269 000 €

5.8% brut4.6% netDPE B
Maison 3p à Gardanne

Maison · 3p · 53.76 m²

75/100

125 000 €

7.6% brut5.1% netDPE D
Appartement 4p à Gardanne

Appartement · 4p · 86 m²

75/100

235 000 €

5.8% brut4.6% netDPE C
Appartement 2p à Gardanne

Appartement · 2p · 59 m²

74/100

179 900 €

6.1% brut4.6% netDPE C
Maison 5p à Gardanne

Maison · 5p · 200 m²

74/100

294 000 €

9.2% brut6.6% net
Voir toutes les annonces à Gardanne

Questions fréquentes sur l'investissement à Gardanne

Quel est le prix moyen au m² à Gardanne ?
Le prix au m² à Gardanne est d'environ 3 385 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 50 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 3 223 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 4 077 €/m² pour une maison à Gardanne (ventes DVF, millésime 2026), contre 3 385 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Gardanne ?
Le rendement brut moyen à Gardanne est de 5.75 % (estimation sur données marché), contre 5.57 % en moyenne sur la sélection Pillr (50 annonces analysées). Sur les 50 annonces analysées à Gardanne, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 4,03 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 5,57 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Gardanne ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Gardanne. Au prix de 3 385 €/m² pour un loyer estimé à 18,7 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 152 k€ pour 842 € de loyer mensuel. La commune est en zone A du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Gardanne ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Gardanne, 4 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 3 385 €/m² contre 4 077 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Gardanne est-il assez actif pour investir ?
Gardanne a enregistré 229 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de +1,5 % sur un an et de +1,2 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Gardanne

Est-ce le bon moment pour acheter à Gardanne ?

Le marché de Gardanne est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart +2,2 %, modèle DVF). Rendement brut correct : 5,75 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (+1,2 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Gardanne ?

Le rendement locatif brut indicatif à Gardanne est d'environ 5,75 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 16,2 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Gardanne ?

Notre analyse de zone attribue à Gardanne un sous-score de demande locative de 87/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 5,9 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Gardanne ?

Baisse des prix : marché en baisse de -2,3 % sur 3 ans (DVF, haute fiabilité). Piste : acheter au plus bas, horizon long terme recommandé. Réglementation de la location courte durée : réglementation restrictive, interdit location courte durée. Piste : se concentrer exclusivement sur le locatif longue durée. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Gardanne ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 2 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Gardanne ?

Gardanne est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Gardanne ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Gardanne 5,5 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 5,0 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Gardanne

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Gardanne ?

Gardanne affiche un prix au m² de 3 385 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.75 %. Le marché de Gardanne a enregistré 229 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Marseille, Aix-en-Provence. Marché très contrasté d'un arrondissement marseillais à l'autre.

À Gardanne, le revenu disponible médian est de 25 340 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Gardanne à 0,7 km, aéroport Marseille Provence à 21 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Gardanne

Les prix à Gardanne ont évolué de +1,5 % sur un an et de +1,2 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Gardanne, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Gardanne sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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