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Investir dans l'immobilier locatif à Épinay-sous-Sénart

Pour investir à Épinay-sous-Sénart (91860) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 1 847 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 16.5 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 10.73 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

31 annonces analysées par IA à Épinay-sous-Sénart. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

1 847 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

10.73%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

189 058 €

Médiane : 164 000 €

Surface moyenne · sélection Pillr

82 m²

31 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 31 annonces analysées à Épinay-sous-Sénart les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 338 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Épinay-sous-Sénart.

Négociation, travaux et rendement à Épinay-sous-Sénart

Baromètre Pillr, données au 28/09/2026.

Négociation

  • Annonce

    14,0 %

    des annonces ont baissé leur prix en 30 jours

    Intervalle de confiance à 95 % : 7,3 à 25,3 %

    du 30/08/2026 au 28/09/2026

Prix demandés, pas prix de vente.

Travaux et énergie

  • Annonce

    14,0 %

    des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G

    au 28/09/2026

Avant aides, hors copropriété.

Rendement

  • Loyer estimé

    10,6 %

    de rendement brut théorique, appartements

    2025

Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.

Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.

Prix au m² par quartier à Épinay-sous-Sénart

À Épinay-sous-Sénart, le prix au m² des appartements va de 1 552 €/m² dans le quartier Plaine 1 Nord à 2 254 €/m² dans le quartier Forêt, soit un écart de 45 % (702 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

4 des 4 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 286 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.

Côté maisons, la fourchette s'étend de 2 823 €/m² (Forêt) à 2 823 €/m² (Les Cinéastes) sur 2 quartiers valorisés.

Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Forêt

2 254 €/m²

appartement · 76 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Plaine 1 Nord

1 552 €/m²

appartement · 25 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de Épinay-sous-Sénart au prix au m² (appartement)

4 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.

#QuartierPrix au m²Ventes DVF
1Forêt2 254 €/m²76
2Plaine 1 Sud1 776 €/m²54
3Les Cinéastes1 745 €/m²131
4Plaine 1 Nord1 552 €/m²25

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat · Épinay-sous-Sénart

Opportunité à étudier
  • Prix au m² 34,0 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 10,73 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix stables sur 3 ans (+0,5 %, DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Épinay-sous-Sénart

Note de synthèse : 75 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Rendement exceptionnel : rendement brut de 10,7 %, opportunité rare
  • Liquidité élevée : 86 transactions par an (signal fiable), marché actif

Points d'attention

  • Statut quartier prioritaire : quartier prioritaire, décote prix attendue 5 à 15 %
  • Croissance prix atone : tendance -2,5 % sur 3 ans (DVF fiable), marché en baisse

Négociation prix : profiter de la tendance baissière (-2,5 % 3ans) et du statut quartier prioritaire pour négocier à la baisse

Analyse complète de Épinay-sous-Sénart

Dernières ventes enregistrées à Épinay-sous-Sénart

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
30 juin 2026Maison56 m²185 000 €3 304 €
30 juin 2026Maison75 m²320 000 €4 267 €
29 juin 2026Maison71 m²185 000 €2 606 €
29 juin 2026Appartement62 m²76 000 €1 226 €
22 juin 2026Appartement72 m²85 000 €1 181 €
19 juin 2026Appartement70 m²112 000 €1 600 €
18 juin 2026Maison89 m²258 000 €2 899 €
12 juin 2026Maison85 m²250 000 €2 941 €
19 mai 2026Maison338 m²458 000 €1 355 €
13 mai 2026Appartement70 m²95 000 €1 357 €
11 mai 2026Maison192 m²151 000 €786 €
11 mai 2026Appartement63 m²122 000 €1 937 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Épinay-sous-Sénart

Appartement 4p à Épinay-sous-Sénart

Appartement · 4p · 86 m²

82/100

135 000 €

11.6% brut7.8% netDPE C
Appartement 5p à Épinay-sous-Sénart

Appartement · 5p · 90 m²

81/100

155 000 €

10.5% brut7.2% netDPE D
Appartement 3p à Épinay-sous-Sénart

Appartement · 3p · 61.45 m²

80/100

119 900 €

9.7% brut7% netDPE D
Appartement 3p à Épinay-sous-Sénart

Appartement · 3p · 66 m²

79/100

140 000 €

8.8% brut6.9% netDPE D
Appartement 4p à Épinay-sous-Sénart

Appartement · 4p · 74.01 m²

78/100

118 000 €

11.6% brut7.3% netDPE E
Appartement 4p à Épinay-sous-Sénart

Appartement · 4p · 72 m²

78/100

149 000 €

8.9% brut6.3% netDPE B
Voir toutes les 31 annonces à Épinay-sous-Sénart

Questions fréquentes sur l'investissement à Épinay-sous-Sénart

Quel est le prix moyen au m² à Épinay-sous-Sénart ?
Le prix au m² à Épinay-sous-Sénart est d'environ 1 847 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 31 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 2 338 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 2 823 €/m² pour une maison à Épinay-sous-Sénart (ventes DVF, millésime 2026), contre 1 847 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Épinay-sous-Sénart ?
Le rendement brut moyen à Épinay-sous-Sénart est de 10.73 % (estimation sur données marché), contre 8.35 % en moyenne sur la sélection Pillr (31 annonces analysées). Sur les 31 annonces analysées à Épinay-sous-Sénart, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 5,54 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 8,35 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Épinay-sous-Sénart ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Épinay-sous-Sénart. Au prix de 1 847 €/m² pour un loyer estimé à 21,0 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 83 k€ pour 944 € de loyer mensuel. La commune est en zone A du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Épinay-sous-Sénart ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Épinay-sous-Sénart, 5 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 1 847 €/m² contre 2 823 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Épinay-sous-Sénart est-il assez actif pour investir ?
Épinay-sous-Sénart a enregistré 79 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de +5,3 % sur un an et de +0,5 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Épinay-sous-Sénart

Est-ce le bon moment pour acheter à Épinay-sous-Sénart ?

Sur la base des données publiques, Épinay-sous-Sénart ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 34,0 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 10,73 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (+0,5 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Épinay-sous-Sénart ?

Le rendement locatif brut indicatif à Épinay-sous-Sénart est d'environ 10,73 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 16,5 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Épinay-sous-Sénart ?

Notre analyse de zone attribue à Épinay-sous-Sénart un sous-score de demande locative de 85/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 7,2 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Épinay-sous-Sénart ?

Statut quartier prioritaire : quartier prioritaire, décote prix attendue 5 à 15 %. Piste : acheter sous la moyenne départementale pour marge. Croissance prix atone : tendance -2,5 % sur 3 ans (DVF fiable), marché en baisse. Piste : stratégie locative pure, pas de plus-value espérée. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Épinay-sous-Sénart ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Épinay-sous-Sénart ?

Épinay-sous-Sénart est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Épinay-sous-Sénart ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Épinay-sous-Sénart 0,9 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 3,0 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Épinay-sous-Sénart

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Épinay-sous-Sénart ?

Épinay-sous-Sénart affiche un prix au m² de 1 847 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 10.73 %. Le marché de Épinay-sous-Sénart a enregistré 79 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Massy, Évry, Palaiseau. Université Paris-Saclay et plateau technologique attirent une demande étudiante forte.

À Épinay-sous-Sénart, le revenu disponible médian est de 20 810 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Brunoy à 1,2 km, aéroport Paris-Orly à 12,6 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Épinay-sous-Sénart

Les prix à Épinay-sous-Sénart ont évolué de +5,3 % sur un an et de +0,5 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Épinay-sous-Sénart, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Épinay-sous-Sénart sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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