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Investir dans l'immobilier locatif à Santeny

Pour investir à Santeny (94440) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 858 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 18.4 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.73 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

42 annonces analysées par IA à Santeny. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

3 858 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

5.73%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

486 998 €

Médiane : 409 000 €

Surface moyenne · sélection Pillr

136 m²

42 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 42 annonces analysées à Santeny les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 637 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Santeny.

Recommandation d'achat · Santeny

À surveiller
  • Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart -5,4 %, modèle DVF).
  • Rendement brut correct : 5,73 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix en repli : -13,0 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Santeny

Note de synthèse : 67 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Qualité du parc immobilier : 97,3 % des biens sont DPE A/B, faible vétusté
  • Attractivité locative : vacance faible

Points d'attention

  • Baisse des prix significative : tendance -17 % sur 3 ans (DVF, fiabilité haute)
  • Croissance prix nulle
Analyse complète de Santeny

Dernières ventes enregistrées à Santeny

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
03 juin 2026Maison155 m²460 000 €2 968 €
29 mai 2026Appartement42 m²180 000 €4 286 €
29 mai 2026Appartement30 m²127 650 €4 255 €
22 mai 2026Appartement61 m²243 000 €3 984 €
18 mai 2026Maison143 m²561 100 €3 924 €
13 mai 2026Maison110 m²356 000 €3 236 €
04 mai 2026Maison143 m²470 000 €3 287 €
30 avr. 2026Maison72 m²270 000 €3 750 €
27 avr. 2026Maison145 m²395 000 €2 724 €
17 avr. 2026Appartement69 m²239 580 €3 472 €
23 mars 2026Maison194 m²495 170 €2 552 €
06 mars 2026Maison125 m²409 500 €3 276 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Santeny

Appartement 3p à Santeny

Appartement · 3p · 69 m²

73/100

238 000 €

6% brut4.6% netDPE B
Appartement 4p à Santeny

Appartement · 4p · 79 m²

73/100

267 000 €

6% brut4.7% netDPE C
Appartement 3p à Santeny

Appartement · 3p · 59 m²

71/100

227 500 €

5.5% brut4.3% netDPE C
Appartement 4p à Santeny

Appartement · 4p · 82 m²

71/100

298 000 €

5.6% brut4.3% netDPE C
Maison 7p à Santeny

Maison · 7p · 181 m²

70/100

490 000 €

7% brut5% netDPE D
Appartement 3p à Santeny

Appartement · 3p · 59.6 m²

70/100

227 500 €

5.5% brut4.3% netDPE C
Voir toutes les 42 annonces à Santeny

Questions fréquentes sur l'investissement à Santeny

Quel est le prix moyen au m² à Santeny ?
Le prix au m² à Santeny est d'environ 3 858 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 42 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 3 637 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 3 128 €/m² pour une maison à Santeny (ventes DVF, millésime 2026), contre 3 858 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Santeny ?
Le rendement brut moyen à Santeny est de 5.73 % (estimation sur données marché), contre 5.06 % en moyenne sur la sélection Pillr (42 annonces analysées). Sur les 42 annonces analysées à Santeny, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 3,77 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 5,06 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Santeny ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Santeny. Au prix de 3 858 €/m² pour un loyer estimé à 20,8 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 174 k€ pour 935 € de loyer mensuel. La commune est en zone A du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Santeny ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Santeny, 4 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 3 858 €/m² contre 3 128 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Santeny est-il assez actif pour investir ?
Santeny a enregistré 41 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de -10,0 % sur un an et de -13,0 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Santeny

Est-ce le bon moment pour acheter à Santeny ?

Le marché de Santeny est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart -5,4 %, modèle DVF). Rendement brut correct : 5,73 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -13,0 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Santeny ?

Le rendement locatif brut indicatif à Santeny est d'environ 5,73 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 18,4 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Santeny ?

Notre analyse de zone attribue à Santeny un sous-score de demande locative de 81/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 4,1 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Santeny ?

Baisse des prix significative : tendance -17 % sur 3 ans (DVF, fiabilité haute). Piste : acheter en dessous du prix de marché actuel. Croissance prix nulle. Piste : cibler la rentabilité locative plutôt que la plus-value. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Santeny ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Santeny ?

Santeny est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Santeny ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Santeny 2,0 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 2,6 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Santeny

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Santeny ?

Santeny affiche un prix au m² de 3 858 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.73 %. Le marché de Santeny a enregistré 41 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Vincennes, Saint-Maur, Charenton : alternative équilibrée à Paris.

À Santeny, le revenu disponible médian est de 34 310 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Brunoy à 5,7 km, aéroport Paris-Orly à 15,7 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Santeny

Les prix à Santeny ont évolué de -10 % sur un an et de -13 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Santeny, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Santeny sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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