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Investir dans l'immobilier locatif à Saint-Eustache

Pour investir à Saint-Eustache (74410) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 291 € (estimation Pillr, modèle sur données DVF), pour un loyer médian de 17.6 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 6.41 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

6 annonces analysées par IA à Saint-Eustache. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

3 291 €

Appartement · estimation Pillr, modèle sur données DVF

Rendement brut · commune

6.41%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

603 667 €

Médiane : 570 000 €

Surface moyenne · sélection Pillr

141 m²

6 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 6 annonces analysées à Saint-Eustache les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (4 333 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (estimation Pillr, modèle sur données DVF), identique à celui de la page prix immobilier Saint-Eustache.

Recommandation d'achat · Saint-Eustache

Opportunité à étudier
  • Prix au m² 13,1 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 6,41 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix stables sur 3 ans (-1,7 %, DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Saint-Eustache

Note de synthèse : 58 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Rendement locatif élevé : rendement brut appartement à 7 %
  • Signal d'offre sous-évaluée : prix 25,6 % sous estimation départementale

Points d'attention

  • Liquidité du marché très faible : seulement 7 transactions par an, marché peu liquide
  • Tendance prix incertaine : confiance tendance départementale, utiliser tendance départementale
Analyse complète de Saint-Eustache

Dernières ventes enregistrées à Saint-Eustache

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025–2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
22 juin 2026Maison205 m²1 216 000 €5 932 €
30 mars 2026Maison95 m²548 000 €5 768 €
11 févr. 2026Maison120 m²350 000 €2 917 €
03 févr. 2026Maison129 m²142 000 €1 101 €
29 janv. 2026Maison40 m²280 800 €7 020 €
12 sept. 2025Appartement95 m²311 000 €3 274 €
11 sept. 2025Maison99 m²955 000 €9 646 €
11 août 2025Appartement106 m²275 000 €2 594 €
20 mai 2025Maison202 m²504 000 €2 495 €
07 mai 2025Appartement178 m²357 000 €2 006 €
31 mars 2025Appartement107 m²323 600 €3 024 €
16 janv. 2025Appartement63 m²286 900 €4 554 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Saint-Eustache

Maison 8p à Saint-Eustache

Maison · 8p · 160 m²

64/100

570 000 €

4.4% brut3.4% netDPE D
Appartement 4p à Saint-Eustache

Appartement · 4p · 96.46 m²

63/100

370 000 €

4.9% brut3.7% netDPE D
Maison 6p à Saint-Eustache

Maison · 6p · 192 m²

61/100

570 000 €

5% brut3.6% netDPE D
Maison 6p à Saint-Eustache

Maison · 6p · 163 m²

60/100

847 000 €

3% brut2.4% netDPE B
Appartement 4p à Saint-Eustache

Appartement · 4p · 97 m²

57/100

370 000 €

4.9% brut3.5% netDPE D
Maison 5p à Saint-Eustache

Maison · 5p · 135.15 m²

53/100

895 000 €

2.5% brut1.9% net
Voir toutes les 6 annonces à Saint-Eustache

Questions fréquentes sur l'investissement à Saint-Eustache

Quel est le prix moyen au m² à Saint-Eustache ?
Le prix au m² à Saint-Eustache est d'environ 3 291 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF). La sélection Pillr (les 6 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 4 333 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 4 873 €/m² pour une maison à Saint-Eustache (estimation Pillr, modèle sur données DVF, millésime 2026), contre 3 291 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Eustache ?
Le rendement brut moyen à Saint-Eustache est de 6.41 % (estimation sur données marché), contre 4.12 % en moyenne sur la sélection Pillr (6 annonces analysées). Sur les 6 annonces analysées à Saint-Eustache, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 3,08 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 4,12 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Saint-Eustache ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Saint-Eustache. Au prix de 3 291 €/m² pour un loyer estimé à 19,4 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 148 k€ pour 871 € de loyer mensuel. La commune est en zone B2 du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Saint-Eustache ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Saint-Eustache, 13 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 3 291 €/m² contre 4 873 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Saint-Eustache est-il assez actif pour investir ?
Saint-Eustache a enregistré 7 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de -1,2 % sur un an et de -1,7 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Saint-Eustache

Est-ce le bon moment pour acheter à Saint-Eustache ?

Sur la base des données publiques, Saint-Eustache ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 13,1 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,41 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (-1,7 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Saint-Eustache ?

Le rendement locatif brut indicatif à Saint-Eustache est d'environ 6,41 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 17,6 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Saint-Eustache ?

Notre analyse de zone attribue à Saint-Eustache un sous-score de demande locative de 48/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 7,8 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Saint-Eustache ?

Liquidité du marché très faible : seulement 7 transactions par an, marché peu liquide. Piste : prévoir horizon de détention long (plus de 10 ans). Tendance prix incertaine : confiance tendance départementale, utiliser tendance départementale. Piste : suivre l'évolution globale du département 74. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Saint-Eustache ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Saint-Eustache ?

Saint-Eustache est classée en zone B2 (marché moyennement tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

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Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Saint-Eustache ?

Saint-Eustache affiche un prix au m² de 3 291 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 6.41 %. Le marché de Saint-Eustache a enregistré 7 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Annecy, Annemasse, Thonon. Frontière suisse : nombreux locataires frontaliers à hauts revenus. Marché cher mais loyers élevés.

À Saint-Eustache, le revenu disponible médian est de 29 960 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Annecy à 11,5 km, aéroport Annecy Meythet à 14,9 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Saint-Eustache

Les prix à Saint-Eustache ont évolué de -1,2 % sur un an et de -1,7 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes de la commune et de ses voisines, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Saint-Eustache, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Saint-Eustache sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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