Investir dans l'immobilier locatif à Neydens
Pour investir à Neydens (74160) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 5 092 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 22.9 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.39 %.
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026
16 annonces analysées par IA à Neydens. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
5 092 €
Appartement · ventes DVF
Rendement brut · commune
5.39%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
515 881 €
Médiane : 507 600 €
Surface moyenne · sélection Pillr
104 m²
16 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 16 annonces analysées à Neydens les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (5 253 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Neydens.
Recommandation d'achat · Neydens
- Prix au m² 13,5 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut correct : 5,39 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix stables sur 3 ans (-1,5 %, DVF).
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Ce qui compte à Neydens
Note de synthèse : 72 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).
Points positifs
- Rendement locatif élevé : rendement brut de 5,7 % (appartement) et 5,5 % (maison)
- Qualité du parc immobilier : seulement 7,9 % de passoires thermiques (DPE F ou G) (DPE 2024)
Points d'attention
- Liquidité du marché faible : 27 transactions par an, marché peu liquide
- Tendance prix incertaine : confiance 'moyenne', tendance +4,4 % sur 3 ans
Investissement locatif : privilégier l'achat d'appartement pour maximiser le rendement brut (5,7 %)
Dernières ventes enregistrées à Neydens
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 26 juin 2026 | Maison | 136 m² | 916 200 € | 6 737 € |
| 09 juin 2026 | Appartement | 62 m² | 365 750 € | 5 899 € |
| 24 avr. 2026 | Maison | 132 m² | 780 500 € | 5 913 € |
| 22 avr. 2026 | Maison | 100 m² | 200 000 € | 2 000 € |
| 20 avr. 2026 | Appartement | 65 m² | 358 500 € | 5 515 € |
| 17 avr. 2026 | Maison | 219 m² | 856 300 € | 3 910 € |
| 20 mars 2026 | Appartement | 90 m² | 320 000 € | 3 556 € |
| 19 mars 2026 | Maison | 73 m² | 375 000 € | 5 137 € |
| 11 mars 2026 | Appartement | 85 m² | 424 000 € | 4 988 € |
| 10 mars 2026 | Maison | 169 m² | 225 000 € | 1 331 € |
| 04 mars 2026 | Appartement | 117 m² | 543 900 € | 4 649 € |
| 23 févr. 2026 | Bien mixte | 240 m² | 775 000 € | 3 229 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Questions fréquentes sur l'investissement à Neydens
Quel est le prix moyen au m² à Neydens ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Neydens ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Neydens ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Neydens ?
Le marché de Neydens est-il assez actif pour investir ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Neydens
Est-ce le bon moment pour acheter à Neydens ?
Le marché de Neydens est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² 13,5 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 5,39 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (-1,5 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Neydens ?
Le rendement locatif brut indicatif à Neydens est d'environ 5,39 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 22,9 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Neydens ?
Notre analyse de zone attribue à Neydens un sous-score de demande locative de 72/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 4,7 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Neydens ?
Liquidité du marché faible : 27 transactions par an, marché peu liquide. Piste : prévoir un délai de vente plus long, cibler investisseurs locaux. Tendance prix incertaine : confiance 'moyenne', tendance +4,4 % sur 3 ans. Piste : surveiller les volumes de transactions pour confirmer la tendance. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Neydens ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Neydens ?
Neydens est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Neydens ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Neydens 4,4 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Neydens
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Neydens ?
Neydens affiche un prix au m² de 5 092 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.39 %. Le marché de Neydens a enregistré 25 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Annecy, Annemasse, Thonon. Frontière suisse : nombreux locataires frontaliers à hauts revenus. Marché cher mais loyers élevés.
À Neydens, le revenu disponible médian est de 54 260 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Saint-Julien-en-Genevois à 3,2 km, aéroport Geneva à 13,4 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).
Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.
Évolution des prix à Neydens
Les prix à Neydens ont évolué de -5 % sur un an et de -1,5 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Neydens, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
Neydens sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
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