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Investir dans l'immobilier locatif à Montgeron

Pour investir à Montgeron (91230) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 609 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 17.8 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.91 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

50 annonces analysées par IA à Montgeron. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

3 609 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

5.91%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

324 135 €

Médiane : 318 350 €

Surface moyenne · sélection Pillr

114 m²

50 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Montgeron les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 923 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Montgeron.

Négociation, travaux et rendement à Montgeron

Baromètre Pillr, données au 28/09/2026.

Négociation

  • Annonce

    11,2 %

    des annonces ont baissé leur prix en 30 jours

    Intervalle de confiance à 95 % : 7,6 à 16,2 %

    du 30/08/2026 au 28/09/2026

  • Annonce

    +6,8 %

    d'écart entre prix affiché et prix de référence, appartements

    au 28/09/2026

  • Annonce

    −8,7 %

    d'écart entre prix affiché et prix de référence, maisons

    au 28/09/2026

Prix demandés, pas prix de vente.

Travaux et énergie

  • Annonce

    33,9 %

    des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    53 000 €

    de travaux habituels pour ces biens à rénover

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    18,3 %

    des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G

    au 28/09/2026

Avant aides, hors copropriété.

Rendement

  • Loyer estimé

    5,9 %

    de rendement brut théorique, appartements

    2025

Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.

Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.

Prix au m² par quartier à Montgeron

À Montgeron, le prix au m² des maisons va de 3 340 €/m² dans le quartier Zone S5 à 4 270 €/m² dans le quartier Zone S9, soit un écart de 28 % (930 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

8 des 8 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 594 ventes de maisons enregistrées dans DVF.

Côté appartements, la fourchette s'étend de 2 601 €/m² (Zone S5) à 3 987 €/m² (Zone S9) sur 7 quartiers valorisés.

Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Zone S9

4 270 €/m²

maison · 115 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Zone S5

3 340 €/m²

maison · 75 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de Montgeron au prix au m² (maison)

8 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.

#QuartierPrix au m²Ventes DVF
1Zone S94 270 €/m²115
2Zone S103 951 €/m²92
3Zone S23 944 €/m²79
4Zone S33 815 €/m²63
5Zone S43 670 €/m²32
6Zone S63 543 €/m²50
7Zone S83 469 €/m²88
8Zone S53 340 €/m²75

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat · Montgeron

À surveiller
  • Prix au m² 20,4 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut correct : 5,91 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix en repli : -12,3 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Montgeron

Note de synthèse : 64 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Liquidité exceptionnelle : 252 transactions par an, marché très fluide
  • Demande locative forte : forte attractivité locative

Points d'attention

  • Baisse des prix : -9,5 % sur 3 ans (DVF, 252 ventes par an), tendance fiable
  • Présence quartier prioritaire : quartier prioritaire présent, décote prix 5 à 15 %
Analyse complète de Montgeron

Dernières ventes enregistrées à Montgeron

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
30 juin 2026Appartement29 m²135 000 €4 655 €
30 juin 2026Appartement66 m²236 000 €3 576 €
30 juin 2026Appartement62 m²226 000 €3 645 €
30 juin 2026Maison96 m²325 000 €3 385 €
30 juin 2026Maison84 m²305 000 €3 631 €
29 juin 2026Maison84 m²335 000 €3 988 €
26 juin 2026Appartement79 m²320 000 €4 051 €
26 juin 2026Maison153 m²638 000 €4 170 €
25 juin 2026Maison80 m²335 000 €4 188 €
22 juin 2026Appartement66 m²284 000 €4 303 €
19 juin 2026Maison103 m²400 000 €3 883 €
19 juin 2026Appartement40 m²108 000 €2 700 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Montgeron

Appartement 3p à Montgeron

Appartement · 3p · 62 m²

78/100

177 000 €

7.1% brut5.1% netDPE C
Maison 5p à Montgeron

Maison · 5p · 110 m²

78/100

347 000 €

7% brut5.3% netDPE C
Appartement 3p à Montgeron

Appartement · 3p · 68 m²

75/100

150 000 €

9% brut6.5% netDPE E
Maison 3p à Montgeron

Maison · 3p · 78 m²

74/100

235 000 €

6.1% brut4.6% netDPE C
Maison 8p à Montgeron

Maison · 8p · 162 m²

73/100

472 000 €

5.4% brut4.1% netDPE C
Appartement 3p à Montgeron

Appartement · 3p · 66.03 m²

73/100

212 000 €

6.3% brut4.9% netDPE D
Voir toutes les annonces à Montgeron

Questions fréquentes sur l'investissement à Montgeron

Quel est le prix moyen au m² à Montgeron ?
Le prix au m² à Montgeron est d'environ 3 609 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 50 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 2 923 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 3 770 €/m² pour une maison à Montgeron (ventes DVF, millésime 2026), contre 3 609 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Montgeron ?
Le rendement brut moyen à Montgeron est de 5.91 % (estimation sur données marché), contre 6.26 % en moyenne sur la sélection Pillr (50 annonces analysées). Sur les 50 annonces analysées à Montgeron, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 4,38 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 6,26 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Montgeron ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Montgeron. Au prix de 3 609 €/m² pour un loyer estimé à 20,1 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 162 k€ pour 906 € de loyer mensuel. La commune est en zone A du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Montgeron ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Montgeron, 13 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 3 609 €/m² contre 3 770 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Montgeron est-il assez actif pour investir ?
Montgeron a enregistré 248 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de -1,7 % sur un an et de -12,3 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Montgeron

Est-ce le bon moment pour acheter à Montgeron ?

Le marché de Montgeron est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² 20,4 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 5,91 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -12,3 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Montgeron ?

Le rendement locatif brut indicatif à Montgeron est d'environ 5,91 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 17,8 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Montgeron ?

Notre analyse de zone attribue à Montgeron un sous-score de demande locative de 81/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 7,3 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Montgeron ?

Baisse des prix : -9,5 % sur 3 ans (DVF, 252 ventes par an), tendance fiable. Piste : attendre stabilisation ou cibler biens sous-évalués. Présence quartier prioritaire : quartier prioritaire présent, décote prix 5 à 15 %. Piste : sélectionner adresses hors périmètre quartier prioritaire strict. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Montgeron ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Montgeron ?

Montgeron est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Montgeron ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Montgeron 4,6 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 2,6 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Montgeron

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Montgeron ?

Montgeron affiche un prix au m² de 3 609 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.91 %. Le marché de Montgeron a enregistré 248 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Massy, Évry, Palaiseau. Université Paris-Saclay et plateau technologique attirent une demande étudiante forte.

À Montgeron, le revenu disponible médian est de 28 860 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Montgeron - Crosne à 0,5 km, aéroport Paris-Orly à 7,8 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Montgeron

Les prix à Montgeron ont évolué de -1,7 % sur un an et de -12,3 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Montgeron, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Montgeron sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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