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Investir dans l'immobilier locatif à Les Clefs

Pour investir à Les Clefs (74230) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 4 144 € (estimation Pillr, modèle sur données DVF), pour un loyer médian de 14.3 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 4.15 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

1 annonce analysée par IA à Les Clefs. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

4 144 €

Appartement · estimation Pillr, modèle sur données DVF

Rendement brut · commune

4.15%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

n.d.

1 annonce analysée

Surface moyenne · sélection Pillr

n.d.

1 annonce analysée

Recommandation d'achat · Les Clefs

Marché tendu / survalorisé
  • Prix au m² 11,0 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut modéré : 4,15 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix stables sur 3 ans (+1,5 %, DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Les Clefs

Note de synthèse : 47 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Stabilité socio-économique : faible chômage (4 %) et revenu médian élevé (28 000 €)
  • Tendance haussière départementale : tendance +6,5 % sur 3 ans (réf. département, commune faible volume)

Points d'attention

  • Marché très peu liquide : seulement 10 transactions par an, risque de revente difficile
  • Parc immobilier vétuste : 41,4 % de passoires thermiques (DPE F ou G), coûts rénovation élevés attendus

Investissement patrimonial : privilégier la conservation de valeur plutôt que le rendement locatif immédiat

Analyse complète de Les Clefs

Dernières ventes enregistrées à Les Clefs

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025–2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
05 févr. 2026Appartement203 m²1 229 600 €6 057 €
03 févr. 2026Appartement21 m²97 000 €4 619 €
27 oct. 2025Maison103 m²488 320 €4 741 €
02 oct. 2025Maison110 m²455 750 €4 143 €
29 août 2025Maison220 m²2 026 100 €9 210 €
31 juil. 2025Maison68 m²331 650 €4 877 €
15 juil. 2025Maison102 m²635 000 €6 225 €
31 mars 2025Maison49 m²714 240 €14 576 €
19 mars 2025Appartement27 m²118 280 €4 381 €
28 févr. 2025Maison72 m²388 000 €5 389 €
25 févr. 2025Maison120 m²438 000 €3 650 €
03 févr. 2025Appartement194 m²501 000 €2 582 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Les Clefs

Maison 5p à Les Clefs

Maison · 5p · 90 m²

43/100

504 000 €

2.6% brut1.9% netDPE E
Voir l'annonce à Les Clefs

Questions fréquentes sur l'investissement à Les Clefs

Quel est le prix moyen au m² à Les Clefs ?
Le prix au m² à Les Clefs est d'environ 4 144 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF). Comptez environ 4 805 €/m² pour une maison à Les Clefs (estimation Pillr, modèle sur données DVF, millésime 2026), contre 4 144 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Les Clefs ?
Le rendement brut moyen à Les Clefs est de 4.15 % (estimation sur données marché).
Quelle stratégie d'investissement choisir à Les Clefs ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Les Clefs. Au prix de 4 144 €/m² pour un loyer estimé à 19,1 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 186 k€ pour 859 € de loyer mensuel. La commune est en zone C du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Les Clefs ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Les Clefs, 20 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 4 144 €/m² contre 4 805 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Les Clefs est-il assez actif pour investir ?
Les Clefs a enregistré 8 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de +2,5 % sur un an et de +1,5 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Les Clefs

Est-ce le bon moment pour acheter à Les Clefs ?

Les données invitent à la prudence sur Les Clefs à ce stade. Prix au m² 11,0 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut modéré : 4,15 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (+1,5 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Les Clefs ?

Le rendement locatif brut indicatif à Les Clefs est d'environ 4,15 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 14,3 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Les Clefs ?

Notre analyse de zone attribue à Les Clefs un sous-score de demande locative de 41/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 7,2 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Les Clefs ?

Marché très peu liquide : seulement 10 transactions par an, risque de revente difficile. Piste : cibler investisseurs longue durée (10+ ans). Parc immobilier vétuste : 41,4 % de passoires thermiques (DPE F ou G), coûts rénovation élevés attendus. Piste : négocier fort ou viser rénovation globale subventionnée. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Les Clefs ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Les Clefs ?

Les Clefs est classée en zone C (marché détendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Pose ta question sur Les Clefs

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Les Clefs ?

Les Clefs affiche un prix au m² de 4 144 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 4.15 %. Le marché de Les Clefs a enregistré 8 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Annecy, Annemasse, Thonon. Frontière suisse : nombreux locataires frontaliers à hauts revenus. Marché cher mais loyers élevés.

À Les Clefs, le revenu disponible médian est de 28 040 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Annecy à 16,8 km, aéroport Annecy Meythet à 19,6 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Les Clefs

Les prix à Les Clefs ont évolué de +2,5 % sur un an et de +1,5 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes de la commune et de ses voisines, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Les Clefs, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Les Clefs sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

Analyse de zone

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