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Investir dans l'immobilier locatif à Gruffy

Pour investir à Gruffy (74540) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 4 098 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 14.5 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 4.24 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

10 annonces analysées par IA à Gruffy. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

4 098 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

4.24%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

418 250 €

Médiane : 378 750 €

Surface moyenne · sélection Pillr

109 m²

10 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 10 annonces analysées à Gruffy les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (4 035 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Gruffy.

Recommandation d'achat · Gruffy

À surveiller
  • Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart +5,2 %, modèle DVF).
  • Rendement brut modéré : 4,24 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Marché porteur : prix +10,0 % sur 3 ans (DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Gruffy

Note de synthèse : 58 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Tendance haussière : prix en hausse +4,2 % sur 3 ans (DVF, 15 ventes par an)
  • Socio-économique stable : revenu médian 33 630 €, faible pauvreté

Points d'attention

  • Parc vétuste : 30,8 % passoires thermiques (DPE F ou G), rénovation nécessaire
  • Faible liquidité : 15 transactions par an, marché peu liquide

Prudence sur la revente : marché peu liquide, prévoir horizon long terme

Analyse complète de Gruffy

Dernières ventes enregistrées à Gruffy

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025–2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
26 mai 2026Appartement71 m²301 100 €4 241 €
06 mars 2026Maison94 m²594 000 €6 319 €
16 déc. 2025Appartement51 m²235 600 €4 620 €
13 nov. 2025Maison36 m²219 000 €6 083 €
04 nov. 2025Maison95 m²398 300 €4 193 €
31 oct. 2025Maison79 m²323 600 €4 096 €
17 oct. 2025Maison142 m²650 940 €4 584 €
28 août 2025Maison188 m²500 000 €2 660 €
18 juil. 2025Maison120 m²424 820 €3 540 €
11 juil. 2025Appartement70 m²292 000 €4 171 €
02 juil. 2025Maison80 m²415 000 €5 188 €
05 juin 2025Maison90 m²210 000 €2 333 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Gruffy

Maison 4p à Gruffy

Maison · 4p · 146 m²

68/100

460 000 €

4.2% brut3.3% netDPE C
Appartement 3p à Gruffy

Appartement · 3p · 71 m²

66/100

290 000 €

4% brut3.1% netDPE C
Maison 5p à Gruffy

Maison · 5p · 174 m²

61/100

499 000 €

4.4% brut3.1% netDPE E
Appartement 3p à Gruffy

Appartement · 3p · 76 m²

58/100

310 000 €

3.9% brut2.8% netDPE C
Appartement 4p à Gruffy

Appartement · 4p · 84 m²

58/100

379 000 €

3.5% brut2.7% netDPE C
Maison 5p à Gruffy

Maison · 5p · 133 m²

57/100

375 000 €

4.8% brut3.1% netDPE F
Voir toutes les 10 annonces à Gruffy

Questions fréquentes sur l'investissement à Gruffy

Quel est le prix moyen au m² à Gruffy ?
Le prix au m² à Gruffy est d'environ 4 098 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 10 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 4 035 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 4 587 €/m² pour une maison à Gruffy (ventes DVF, millésime 2026), contre 4 098 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Gruffy ?
Le rendement brut moyen à Gruffy est de 4.24 % (estimation sur données marché), contre 3.8 % en moyenne sur la sélection Pillr (10 annonces analysées). Sur les 10 annonces analysées à Gruffy, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 2,74 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 3,8 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Gruffy ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Gruffy. Au prix de 4 098 €/m² pour un loyer estimé à 19,4 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 184 k€ pour 871 € de loyer mensuel. La commune est en zone B2 du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Gruffy ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Gruffy, 18 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 4 098 €/m² contre 4 587 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Gruffy est-il assez actif pour investir ?
Gruffy a enregistré 14 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de -1,8 % sur un an et de +10,0 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Gruffy

Est-ce le bon moment pour acheter à Gruffy ?

Le marché de Gruffy est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart +5,2 %, modèle DVF). Rendement brut modéré : 4,24 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +10,0 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Gruffy ?

Le rendement locatif brut indicatif à Gruffy est d'environ 4,24 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 14,5 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Gruffy ?

Notre analyse de zone attribue à Gruffy un sous-score de demande locative de 54/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 5,8 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Gruffy ?

Parc vétuste : 30,8 % passoires thermiques (DPE F ou G), rénovation nécessaire. Piste : cibler biens rénovés ou budget travaux élevé. Faible liquidité : 15 transactions par an, marché peu liquide. Piste : accepter délais de vente plus longs. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Gruffy ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Gruffy ?

Gruffy est classée en zone B2 (marché moyennement tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Gruffy ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Gruffy 0,0 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Gruffy

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Gruffy ?

Gruffy affiche un prix au m² de 4 098 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 4.24 %. Le marché de Gruffy a enregistré 14 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Annecy, Annemasse, Thonon. Frontière suisse : nombreux locataires frontaliers à hauts revenus. Marché cher mais loyers élevés.

À Gruffy, le revenu disponible médian est de 33 630 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Albens à 8,2 km, aéroport Annecy Meythet à 15,9 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Gruffy

Les prix à Gruffy ont évolué de -1,8 % sur un an et de +10 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes de la commune et de ses voisines, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Gruffy, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Gruffy sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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