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Investir dans l'immobilier locatif à Bellevaux

Pour investir à Bellevaux (74470) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 2 872 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 15.8 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 6.6 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

24 annonces analysées par IA à Bellevaux. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

2 872 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

6.6%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

502 202 €

Médiane : 387 500 €

Surface moyenne · sélection Pillr

231 m²

24 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 24 annonces analysées à Bellevaux les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 050 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Bellevaux.

Recommandation d'achat · Bellevaux

Opportunité à étudier
  • Prix au m² 24,3 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 6,60 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Marché porteur : prix +16,9 % sur 3 ans (DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Bellevaux

Note de synthèse : 72 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Croissance prix exceptionnelle : tendance +19,1 % sur 3 ans (DVF, fiabilité moyenne)
  • Signal d'achat attractif : prix 25,8 % sous estimation départementale

Points d'attention

  • Parc immobilier dégradé : 65,8 % de passoires thermiques (DPE F ou G), travaux lourds probables
  • Faible demande locative : vacance élevée (5,6 %), profil peu locatif

Investissement locatif classique : à éviter, faible demande locative et parc dégradé

Analyse complète de Bellevaux

Dernières ventes enregistrées à Bellevaux

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
25 juin 2026Maison80 m²180 000 €2 250 €
24 juin 2026Maison80 m²333 000 €4 163 €
24 juin 2026Appartement68 m²177 175 €2 606 €
28 mai 2026Appartement21 m²56 500 €2 690 €
20 mai 2026Appartement46 m²135 000 €2 935 €
13 mai 2026Appartement21 m²69 050 €3 288 €
11 mai 2026Appartement65 m²200 000 €3 077 €
06 mai 2026Maison25 m²44 880 €1 795 €
05 mai 2026Appartement21 m²64 350 €3 064 €
30 avr. 2026Appartement32 m²35 000 €1 094 €
27 avr. 2026Appartement22 m²66 000 €3 000 €
24 avr. 2026Appartement65 m²177 600 €2 732 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Bellevaux

Maison 10p à Bellevaux

Maison · 10p · 340 m²

74/100

695 000 €

5.8% brut4.4% netDPE C
Maison 12p à Bellevaux

Maison · 12p · 306.25 m²

73/100

695 000 €

5.3% brut4.1% netDPE C
Immeuble 0p à Bellevaux

Immeuble · 0p · 905 m²

70/100

1 549 000 €

6.6% brut5% netDPE D
Immeuble 20p à Bellevaux

Immeuble · 20p · 865.63 m²

67/100

1 537 000 €

6.4% brut4.3% netDPE E
Maison 5p à Bellevaux

Maison · 5p · 164 m²

67/100

405 000 €

5.7% brut4.1% net
Maison 5p à Bellevaux

Maison · 5p · 194 m²

67/100

385 000 €

6.7% brut4% netDPE G
Voir toutes les 24 annonces à Bellevaux

Questions fréquentes sur l'investissement à Bellevaux

Quel est le prix moyen au m² à Bellevaux ?
Le prix au m² à Bellevaux est d'environ 2 872 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 24 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 3 050 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 2 844 €/m² pour une maison à Bellevaux (ventes DVF, millésime 2026), contre 2 872 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Bellevaux ?
Le rendement brut moyen à Bellevaux est de 6.6 % (estimation sur données marché), contre 5.49 % en moyenne sur la sélection Pillr (24 annonces analysées). Sur les 24 annonces analysées à Bellevaux, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 3,52 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 5,49 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Bellevaux ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Bellevaux. Au prix de 2 872 €/m² pour un loyer estimé à 18,5 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 129 k€ pour 831 € de loyer mensuel. La commune est en zone C du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Bellevaux ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Bellevaux, 22 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 2 872 €/m² contre 2 844 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Bellevaux est-il assez actif pour investir ?
Bellevaux a enregistré 39 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de +13,2 % sur un an et de +16,9 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Bellevaux

Est-ce le bon moment pour acheter à Bellevaux ?

Sur la base des données publiques, Bellevaux ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 24,3 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,60 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +16,9 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Bellevaux ?

Le rendement locatif brut indicatif à Bellevaux est d'environ 6,60 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 15,8 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Bellevaux ?

Notre analyse de zone attribue à Bellevaux un sous-score de demande locative de 29/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 5,6 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Bellevaux ?

Parc immobilier dégradé : 65,8 % de passoires thermiques (DPE F ou G), travaux lourds probables. Piste : cibler biens rénovés ou budget travaux important. Faible demande locative : vacance élevée (5,6 %), profil peu locatif. Piste : privilégier la revente ou location saisonnière (si autorisé). Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Bellevaux ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Bellevaux ?

Bellevaux est classée en zone C (marché détendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Pose ta question sur Bellevaux

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Bellevaux ?

Bellevaux affiche un prix au m² de 2 872 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 6.6 %. Le marché de Bellevaux a enregistré 39 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Annecy, Annemasse, Thonon. Frontière suisse : nombreux locataires frontaliers à hauts revenus. Marché cher mais loyers élevés.

À Bellevaux, le revenu disponible médian est de 30 080 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Perrignier à 9,1 km, aéroport Geneva à 31,2 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Bellevaux

Les prix à Bellevaux ont évolué de +13,2 % sur un an et de +16,9 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Bellevaux, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Bellevaux sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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