Investir dans l'immobilier locatif à Arpajon
Pour investir à Arpajon (91290) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 068 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 17.1 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 6.68 %.
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026
50 annonces analysées par IA à Arpajon. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
3 068 €
Appartement · ventes DVF
Rendement brut · commune
6.68%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
205 453 €
Médiane : 198 425 €
Surface moyenne · sélection Pillr
78 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Arpajon les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 751 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Arpajon.
Négociation, travaux et rendement à Arpajon
Négociation
- Annonce
14,5 %
des annonces ont baissé leur prix en 30 jours
Intervalle de confiance à 95 % : 10,0 à 20,5 %
du 30/08/2026 au 28/09/2026
- Annonce
+3,9 %
d'écart entre prix affiché et prix de référence, appartements
au 28/09/2026
Prix demandés, pas prix de vente.
Travaux et énergie
- Annonce
17,4 %
des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos
analyses jusqu'au 28/09/2026
- Annonce
9,4 %
des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G
au 28/09/2026
Avant aides, hors copropriété.
Rendement
- Loyer estimé
6,6 %
de rendement brut théorique, appartements
2025
Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.
Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.
Prix au m² par quartier à Arpajon
À Arpajon, le prix au m² des appartements va de 2 967 €/m² dans le quartier La Prairie à 3 347 €/m² dans le quartier Sud, soit un écart de 13 % (380 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
4 des 4 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 567 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 2 945 €/m² (La Prairie) à 3 353 €/m² (Centre) sur 4 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Sud
3 347 €/m²
appartement · 134 ventes DVF
Quartier le plus abordable
La Prairie
2 967 €/m²
appartement · 87 ventes DVF
Classement des quartiers de Arpajon au prix au m² (appartement)
4 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Sud | 3 347 €/m² | 134 |
| 2 | Centre | 2 999 €/m² | 234 |
| 3 | Nord | 2 978 €/m² | 112 |
| 4 | La Prairie | 2 967 €/m² | 87 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat · Arpajon
- Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart +6,3 %, modèle DVF).
- Rendement brut élevé : 6,68 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -9,0 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Ce qui compte à Arpajon
Note de synthèse : 67 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : 146 transactions par an, marché très fluide et sécurisé
- Forte demande locative : vacance maîtrisée malgré rendement moyen
Points d'attention
- Baisse des prix confirmée : -8,8 % sur 3 ans (DVF, haute fiabilité), tendance baissière
- Présence de quartier prioritaire : quartier prioritaire identifié, décote prix attendue 5 à 15 %
Négociation agressive : profiter de la baisse des prix (-8,8 % sur 3 ans) pour négocier fort
Dernières ventes enregistrées à Arpajon
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 juin 2026 | Appartement | 50 m² | 146 000 € | 2 920 € |
| 29 juin 2026 | Appartement | 28 m² | 90 000 € | 3 214 € |
| 26 juin 2026 | Maison | 131 m² | 305 000 € | 2 328 € |
| 26 juin 2026 | Maison | 78 m² | 270 000 € | 3 462 € |
| 26 juin 2026 | Appartement | 64 m² | 195 000 € | 3 047 € |
| 26 juin 2026 | Appartement | 63 m² | 198 700 € | 3 154 € |
| 26 juin 2026 | Appartement | 83 m² | 80 000 € | 964 € |
| 25 juin 2026 | Appartement | 75 m² | 165 000 € | 2 200 € |
| 24 juin 2026 | Appartement | 58 m² | 182 000 € | 3 138 € |
| 23 juin 2026 | Appartement | 45 m² | 166 000 € | 3 689 € |
| 16 juin 2026 | Appartement | 47 m² | 190 000 € | 4 043 € |
| 15 juin 2026 | Appartement | 38 m² | 139 000 € | 3 658 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Questions fréquentes sur l'investissement à Arpajon
Quel est le prix moyen au m² à Arpajon ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Arpajon ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Arpajon ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Arpajon ?
Le marché de Arpajon est-il assez actif pour investir ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Arpajon
Est-ce le bon moment pour acheter à Arpajon ?
Le marché de Arpajon est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart +6,3 %, modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,68 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -9,0 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Arpajon ?
Le rendement locatif brut indicatif à Arpajon est d'environ 6,68 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 17,1 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Arpajon ?
Notre analyse de zone attribue à Arpajon un sous-score de demande locative de 84/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 7,9 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Arpajon ?
Baisse des prix confirmée : -8,8 % sur 3 ans (DVF, haute fiabilité), tendance baissière. Piste : attendre stabilisation ou cibler biens sous-cotés. Présence de quartier prioritaire : quartier prioritaire identifié, décote prix attendue 5 à 15 %. Piste : vérifier l'adresse exacte hors périmètre quartier prioritaire. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Arpajon ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Arpajon ?
Arpajon est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Arpajon ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Arpajon 2,6 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 4,0 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Arpajon
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Arpajon ?
Arpajon affiche un prix au m² de 3 068 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 6.68 %. Le marché de Arpajon a enregistré 141 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Massy, Évry, Palaiseau. Université Paris-Saclay et plateau technologique attirent une demande étudiante forte.
À Arpajon, le revenu disponible médian est de 24 340 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Arpajon à 0,6 km, aéroport Paris-Orly à 17,6 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).
Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.
Évolution des prix à Arpajon
Les prix à Arpajon ont évolué de -2,2 % sur un an et de -9 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Arpajon, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
Arpajon sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
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