Loyer Migennes : 9,9 €/m², T2 env. 548 €/mois

Name: Loyers au m² à Migennes
Creator: Pillr
License: https://www.etalab.gouv.fr/licence-ouverte-open-licence

Loyer médian

9.9 €

par m²/mois · DHUP 2025

Plancher IC 95%

8.2 €

par m²/mois (limite basse)

Plafond IC 95%

12.1 €

par m²/mois (limite haute)

Loyer DHUP officiel

Fourchette · Migennes

9.93€/m²

médian estimé

8.17€

Min · IC 95%

9.93€

Médian

12.08€

Max · IC 95%

T1 (25 m²)

304€/mois

T2 (45 m²)

548€/mois

T3 (65 m²)

555€/mois

Modèle DHUP 2025 · ~3M observations leboncoin + ANIL OLAT · IC 95% = 95% des loyers réels dans cette plage.

Verdict rendement locatif · Migennes

Bon terrain de rendement

Prix au m² 13,1 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
Rendement brut élevé : 13,42 % (loyer DHUP / prix DVF).
Marché porteur : prix +3,4 % sur 3 ans (DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Migennes

Note de synthèse : 61 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

Rendement exceptionnel : rendement brut de 13,7 % sur les appartements, parmi les meilleurs de France
Marché très liquide : 92 transactions récentes

Points d'attention

Fragilité socio-économique : taux de chômage élevé à 22 % et présence de quartier prioritaire (quartier prioritaire)
Baisse des prix : prix en baisse de -4 % sur 1 an avec une fiabilité de tendance haute

Colocation ou division : exploiter le rendement élevé sur les appartements en ciblant les jeunes actifs ou navetteurs vers Paris

Analyse complète de Migennes

Loyer par type de logement

La Carte des loyers publie un loyer au m² par segment : appartements T1 et T2, appartements T3 et plus, maisons. Chaque montant applique le segment du logement à une surface d'exemple ; le calculateur prend la vôtre. Les loyers réels varient selon l'état, le DPE et la localisation précise.

T1 · 25 m²

12,2 €/m², loyer des appartements T1 et T2

304 €/mois

243 à 381 €

T2 · 45 m²

12,2 €/m², loyer des appartements T1 et T2

548 €/mois

438 à 686 €

T3 · 65 m²

8,5 €/m², loyer des appartements T3 et plus

555 €/mois

440 à 700 €

T4 · 85 m²

8,5 €/m², loyer des appartements T3 et plus

726 €/mois

575 à 915 €

T5 et plus · 105 m²

8,5 €/m², loyer des appartements T3 et plus

896 €/mois

711 à 1 131 €

Maison · 100 m²

8,9 €/m², loyer des maisons

888 €/mois

686 à 1 149 €

Calculer le loyer d'un logement à Migennes

Type de logement

Surface habitable (m²)

Prix d'achat en euros (facultatif, pour le rendement)

Loyer mensuel estimé

548 €/mois

Fourchette à 95 % : 438 à 686 € par mois

12,2 €/m², loyer des appartements T1 et T2.

Source : Carte des loyers de l'ANIL et de la DHUP (ministère du Logement), loyers d'annonce, millésime 2025. Fourchette : intervalle de prédiction à 95 % du modèle. Un loyer d'annonce modélisé pour la commune, pas un loyer constaté sur un bien.

Rentabilité locative brute

Appartement

13.42 %

Loyer DHUP × 12 / prix DVF appart. Hors charges, vacance, fiscalité.

Maison

8.13 %

Loyer des maisons (Carte des loyers) × 12 / prix DVF maison.

Rendement calculé sur 63 ventes DVF (millésimes 2022 à 2026, 2026 : premier semestre)et la médiane DHUP 9.9 €/m².

Le rendement dépend du quartier à Migennes

Le loyer DHUP est une médiane communale ; le prix d'achat, lui, se mesure quartier par quartier. 4 quartiers de Migennes disposent d'un prix maison issu des ventes DVF, du plus abordable (Cités (1 152 €/m²)) au plus cher (Vieux Migennes (1 408 €/m²)), soit 22 % d'écart. À loyer égal, c'est autant de différence sur le rendement brut selon l'adresse retenue.

Voir la carte des prix par quartier à Migennes

Source : ventes DVF (DGFiP) agrégées par quartier IRIS (INSEE), 5 ventes minimum par quartier.

Biens en vente à Migennes, déjà analysés

6 des 87 biens analysés actuellement en vente, chacun passé au crible : état estimé depuis les photos, budget travaux, potentiel locatif.

Appartement 3 pièces de 81 m²66 900 €DPE Dnote Btravaux légers
Appartement 3 pièces de 64 m²54 500 €DPE Cnote Btravaux légers
Appartement 4 pièces de 80 m²82 000 €DPE Dnote Btravaux minimes
Appartement 3 pièces de 65 m²64 000 €DPE Dnote Btravaux légers
Appartement 5 pièces de 95 m²105 000 €DPE Cnote Btravaux légers
Appartement 3 pièces de 63 m²69 000 €DPE Dnote Btravaux légers

Le verdict détaillé, le rendement net et la cible de négociation sont réservés aux membres.

Voir toutes les annonces analysées à Migennes

Zonage ABC et plafond de loyer 2026

Zone

Plafond de loyer intermédiaire 2026

10,26 €/m²

par mois, hors charges, avant coefficient de surface

À titre indicatif, avec le coefficient de surface (0,7 + 19/S, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2), le loyer mensuel maximal serait d'environ 308 € pour un T1 de 25 m², 517 € pour un T2 de 45 m² et 660 € pour un T3 de 65 m², en surface retenue sans annexe.

Ce barème vaut pour les baux conclus ou renouvelés en 2026 : location intermédiaire du dispositif Relance logement (dit statut du bailleur privé), baux Pinel en cours et Denormandie. Pour le Pinel et le Denormandie, un arrêté préfectoral peut le réduire dans certaines communes. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Sources : BOFiP, barème BOI-BAREME-000017-20260310 · BOFiP, BOI-IR-RICI-360-20-30-20260310 · data.gouv.fr, liste des communes selon le zonage ABC. Zonage utilisé : arrêté du 5 septembre 2025. Vérifié le 14 septembre 2026.

Loyers dans les communes voisines

Top 5 communes du département 89 (population > 5 000) par loyer médian.

Sens

27 106 hab.

12.3 €/m²

Auxerre

35 097 hab.

11.6 €/m²

Joigny

9 016 hab.

10.3 €/m²

Villeneuve-sur-Yonne

5 135 hab.

9.9 €/m²

Avallon

6 305 hab.

9.4 €/m²

Analyse complète Migennes

Prix DVF, scores socio-économiques, DPE, radon, IPS lycées, POI 500m, signal deal : toutes les données disponibles dans l'analyse Pillr.

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Aussi disponible pour Migennes

Prix immobilier

888 €/m²

Ventes DVF

Questions fréquentes

Quel est le loyer moyen à Migennes ?

Le loyer médian à Migennes est de 9.9 €/m²/mois selon la Carte des loyers publiée par la DHUP (Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages) et l'ANIL, millésime 2025. Intervalle de confiance 95% : entre 8.2 € et 12.1 €/m².

Quel loyer pour un T2 à Migennes ?

Pour un T2 de 45 m² à Migennes, le loyer attendu est d'environ 548 €/mois (fourchette 438 à 686 €), calculé sur le loyer des appartements T1 et T2 publié par la Carte des loyers (12,2 €/m²). Les loyers réels dépendent de l'état du bien, du DPE et de la localisation précise dans la commune.

Quel rendement locatif à Migennes ?

Le rendement brut moyen à Migennes est de 13.42 % en appartement, 8.13 % en maison. Cette estimation utilise le prix DVF et le loyer DHUP, hors charges et fiscalité.

Dans quelle zone du zonage ABC (ex-zone Pinel) se situe Migennes ?

Migennes est classée en zone C du zonage ABC, longtemps appelé « zonage Pinel ». Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme. En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Pour un bail conclu ou renouvelé en 2026, le plafond de loyer de la location intermédiaire est de 10,26 €/m² par mois hors charges en zone C, avant coefficient de surface (barème BOFiP du 10 mars 2026).

À combien louer votre bien à Migennes ?

La médiane DHUP situe le loyer de marché à 9.9 €/m²/mois, dans un intervalle de confiance à 95 % de 8.2 à 12.1 €/m². Pour un T2 de 45 m², cela représente entre 438 et 686 € par mois, à ajuster selon l'état, le DPE et l'emplacement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie · ce que l'IA immobilière sait faire.

Demande à Pillr sur Migennes

Est-ce le bon moment pour acheter à Migennes ?

Sur la base des données publiques, Migennes ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 13,1 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 13,42 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +3,4 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Migennes ?

Le rendement locatif brut indicatif à Migennes est d'environ 13,42 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 9,9 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Migennes ?

Notre analyse de zone attribue à Migennes un sous-score de demande locative de 48/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 12,9 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Migennes ?

Fragilité socio-économique : taux de chômage élevé à 22 % et présence de quartier prioritaire (quartier prioritaire). Piste : sélectionner rigoureusement les locataires et souscrire une GLI. Baisse des prix : prix en baisse de -4 % sur 1 an avec une fiabilité de tendance haute. Piste : négocier fortement à l'achat pour compenser la baisse de valeur. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Migennes ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

Le quartier est-il sûr à Migennes ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Migennes 2,4 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 6,4 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

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Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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