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Investir dans l'immobilier locatif à Migennes

Pour investir à Migennes (89400) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 888 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 9.9 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 13.42 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

50 annonces analysées par IA à Migennes. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

888 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

13.42%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

120 676 €

Médiane : 115 000 €

Surface moyenne · sélection Pillr

107 m²

50 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Migennes les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (1 133 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Migennes.

Négociation, travaux et rendement à Migennes

Baromètre Pillr, données au 28/09/2026.

Négociation

  • Annonce

    11,5 %

    des annonces ont baissé leur prix en 30 jours

    Intervalle de confiance à 95 % : 6,4 à 19,9 %

    du 30/08/2026 au 28/09/2026

  • Annonce

    −5,5 %

    d'écart entre prix affiché et prix de référence, maisons

    au 28/09/2026

Prix demandés, pas prix de vente.

Travaux et énergie

  • Annonce

    52,7 %

    des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    46 800 €

    de travaux habituels pour ces biens à rénover

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    25,9 %

    des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G

    au 28/09/2026

Avant aides, hors copropriété.

Rendement

  • Loyer estimé

    13,4 %

    de rendement brut théorique, appartements

    2025

Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.

Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.

Prix au m² par quartier à Migennes

À Migennes, le prix au m² des maisons va de 1 152 €/m² dans le quartier Cités à 1 408 €/m² dans le quartier Vieux Migennes, soit un écart de 22 % (256 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

4 des 4 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 267 ventes de maisons enregistrées dans DVF.

Côté appartements, la fourchette s'étend de 780 €/m² (Cités) à 913 €/m² (Mignotte) sur 3 quartiers valorisés.

Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Vieux Migennes

1 408 €/m²

maison · 105 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Cités

1 152 €/m²

maison · 52 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de Migennes au prix au m² (maison)

4 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.

#QuartierPrix au m²Ventes DVF
1Vieux Migennes1 408 €/m²105
2Mignotte1 342 €/m²83
3Zone Industrielle1 202 €/m²27
4Cités1 152 €/m²52

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat · Migennes

Opportunité à étudier
  • Prix au m² 13,1 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 13,42 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Marché porteur : prix +3,4 % sur 3 ans (DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Migennes

Note de synthèse : 61 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Rendement exceptionnel : rendement brut de 13,7 % sur les appartements, parmi les meilleurs de France
  • Marché très liquide : 92 transactions récentes

Points d'attention

  • Fragilité socio-économique : taux de chômage élevé à 22 % et présence de quartier prioritaire (quartier prioritaire)
  • Baisse des prix : prix en baisse de -4 % sur 1 an avec une fiabilité de tendance haute

Colocation ou division : exploiter le rendement élevé sur les appartements en ciblant les jeunes actifs ou navetteurs vers Paris

Analyse complète de Migennes

Dernières ventes enregistrées à Migennes

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
25 juin 2026Appartement55 m²43 000 €782 €
18 juin 2026Maison82 m²43 400 €529 €
09 juin 2026Maison68 m²117 000 €1 721 €
01 juin 2026Maison70 m²145 000 €2 071 €
30 mai 2026Appartement79 m²71 000 €899 €
27 mai 2026Maison83 m²75 000 €904 €
21 mai 2026Maison66 m²120 000 €1 818 €
21 mai 2026Appartement301 m²170 500 €566 €
19 mai 2026Maison99 m²155 000 €1 566 €
15 mai 2026Maison90 m²120 000 €1 333 €
06 mai 2026Appartement51 m²61 000 €1 196 €
30 avr. 2026Maison92 m²172 000 €1 870 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Migennes

Appartement 3p à Migennes

Appartement · 3p · 81 m²

78/100

66 900 €

13.3% brut8.2% netDPE D
Appartement 3p à Migennes

Appartement · 3p · 64 m²

77/100

54 500 €

13.2% brut7.8% netDPE C
Appartement 3p à Migennes

Appartement · 3p · 65 m²

76/100

64 000 €

11.4% brut6.9% netDPE D
Appartement 4p à Migennes

Appartement · 4p · 80 m²

76/100

82 000 €

10.7% brut8.4% netDPE D
Appartement 5p à Migennes

Appartement · 5p · 95 m²

75/100

105 000 €

10.5% brut7.8% netDPE C
Appartement 3p à Migennes

Appartement · 3p · 63 m²

72/100

69 000 €

10.3% brut6.6% netDPE D
Voir toutes les annonces à Migennes

Questions fréquentes sur l'investissement à Migennes

Quel est le prix moyen au m² à Migennes ?
Le prix au m² à Migennes est d'environ 888 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 50 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 1 133 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 1 310 €/m² pour une maison à Migennes (ventes DVF, millésime 2026), contre 888 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Migennes ?
Le rendement brut moyen à Migennes est de 13.42 % (estimation sur données marché), contre 9.23 % en moyenne sur la sélection Pillr (50 annonces analysées). Sur les 50 annonces analysées à Migennes, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 5,42 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 9,23 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Migennes ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Migennes. Au prix de 888 €/m² pour un loyer estimé à 12,2 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 40 k€ pour 548 € de loyer mensuel. La commune est en zone C du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Migennes ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Migennes, 16 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 888 €/m² contre 1 310 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Migennes est-il assez actif pour investir ?
Migennes a enregistré 75 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de -0,2 % sur un an et de +3,4 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Migennes

Est-ce le bon moment pour acheter à Migennes ?

Sur la base des données publiques, Migennes ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 13,1 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 13,42 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +3,4 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Migennes ?

Le rendement locatif brut indicatif à Migennes est d'environ 13,42 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 9,9 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Migennes ?

Notre analyse de zone attribue à Migennes un sous-score de demande locative de 48/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 14,3 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Migennes ?

Fragilité socio-économique : taux de chômage élevé à 22 % et présence de quartier prioritaire (quartier prioritaire). Piste : sélectionner rigoureusement les locataires et souscrire une GLI. Baisse des prix : prix en baisse de -4 % sur 1 an avec une fiabilité de tendance haute. Piste : négocier fortement à l'achat pour compenser la baisse de valeur. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Migennes ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Migennes ?

Migennes est classée en zone C (marché détendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Migennes ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Migennes 2,4 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 6,4 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Migennes

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Migennes ?

Migennes affiche un prix au m² de 888 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 13.42 %. Le marché de Migennes a enregistré 75 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Auxerre, Sens (navetteurs vers Paris), Chablis. Nord de la Bourgogne, prix accessibles.

À Migennes, le revenu disponible médian est de 19 720 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Laroche - Migennes à 0,7 km, aéroport Chalons Vatry à 103,3 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Migennes

Les prix à Migennes ont évolué de -0,2 % sur un an et de +3,4 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Migennes, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Migennes sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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