Investir dans l'immobilier locatif à Migennes
Pour investir à Migennes (89400) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 765 € (médiane DVF), pour un loyer médian de 9.9 €/m²/mois (source DHUP).
Données & analyse : Pillr — Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 4 juillet 2026
15 annonces analysées par IA à Migennes. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
765 €
Appartement · médiane DVF
Rendement brut · commune
n.d.
Rendement non disponible
Prix moyen · sélection Pillr
105 373 €
Médiane : 102 000 €
Surface moyenne · sélection Pillr
87 m²
15 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 15 annonces analysées à Migennes les mieux notées par notre score d'investissement — pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (1 253 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (médiane DVF), identique à celui de la page prix immobilier Migennes.
Prix au m² par quartier à Migennes
À Migennes, le prix médian au m² des maisons va de 1 169 €/m² dans le quartier Zone Industrielle à 1 417 €/m² dans le quartier Vieux Migennes, soit un écart de 21 % (248 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
4 des 4 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier une médiane ; ces prix reposent au total sur 350 ventes de maisons enregistrées dans DVF.
Côté appartements, la fourchette s'étend de 790 €/m² (Cités) à 900 €/m² (Mignotte) sur 3 quartiers valorisés.
Médianes calculées sur les ventes DVF 2021-2025, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Vieux Migennes
1 417 €/m²
maison · 130 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Zone Industrielle
1 169 €/m²
maison · 36 ventes DVF
Classement des quartiers de Migennes au prix médian (maison)
4 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.
| # | Quartier | Prix médian | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Vieux Migennes | 1 417 €/m² | 130 |
| 2 | Mignotte | 1 337 €/m² | 107 |
| 3 | Cités | 1 240 €/m² | 77 |
| 4 | Zone Industrielle | 1 169 €/m² | 36 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ». Médianes indicatives, non exhaustives ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat — Migennes
- Prix au m² 32,8 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Prix en repli : -24,6 % sur 3 ans (DVF) — points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP) — indicatif, ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Rendement exceptionnel — Rendement brut de 13.65% sur les appartements, parmi les meilleurs de France
- Marché très liquide — 92 transactions récentes, score de liquidité de 90/100
Points d'attention
- Fragilité socio-économique — Taux de chômage élevé à 22% et présence de Quartier Prioritaire (QPV)
- Baisse des prix — Prix en baisse de -4% sur 1 an avec une fiabilité de tendance haute
Colocation ou division : Exploiter le rendement élevé sur les appartements en ciblant les jeunes actifs ou navetteurs vers Paris
Dernières ventes enregistrées à Migennes
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 déc. 2025 | Appartement | 65 m² | 29 000 € | 446 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 92 m² | 78 000 € | 848 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 45 m² | 129 000 € | 2 867 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 75 m² | 50 000 € | 667 € |
| 29 déc. 2025 | Maison | 180 m² | 95 000 € | 528 € |
| 27 déc. 2025 | Maison | 38 m² | 90 000 € | 2 368 € |
| 22 déc. 2025 | Maison | 88 m² | 149 100 € | 1 694 € |
| 22 déc. 2025 | Maison | 66 m² | 75 000 € | 1 136 € |
| 22 déc. 2025 | Maison | 66 m² | 73 600 € | 1 115 € |
| 17 déc. 2025 | Maison | 67 m² | 92 000 € | 1 373 € |
| 17 déc. 2025 | Maison | 55 m² | 77 000 € | 1 400 € |
| 17 déc. 2025 | Maison | 61 m² | 90 000 € | 1 475 € |
Source : DVF / DGFiP — ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Meilleurs scores d'investissement à Migennes
Quelle stratégie d'investissement à Migennes ?
LMNP
Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
Voir le guide LMNP à MigennesColocation
Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.
Voir le guide Colocation à MigennesLocation courte durée
Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal — sous réserve de respecter la réglementation locale.
Voir le guide Location courte durée à MigennesLoi Pinel
Contribuables avec TMI ≥ 30 % cherchant à réduire leur impôt sur 6, 9 ou 12 ans.
Voir le guide Loi Pinel à MigennesDéficit foncier
Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.
Voir le guide Déficit foncier à MigennesQuestions fréquentes sur l'investissement à Migennes
Quel est le prix moyen au m² à Migennes ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Migennes ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Migennes ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Migennes ?
Combien de temps pour analyser une annonce à Migennes avec Pillr ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP — voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Migennes
Est-ce le bon moment pour acheter à Migennes ?
Sur la base des données publiques, Migennes ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 32,8 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Prix en repli : -24,6 % sur 3 ans (DVF) — points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Migennes ?
Fragilité socio-économique : Taux de chômage élevé à 22% et présence de Quartier Prioritaire (QPV). Piste : Sélectionner rigoureusement les locataires et souscrire une GLI Baisse des prix : Prix en baisse de -4% sur 1 an avec une fiabilité de tendance haute. Piste : Négocier fortement à l'achat pour compenser la baisse de valeur Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
En quelle zone locative se situe Migennes ?
Migennes est classée en zone C (zone détendue, demande locative plus modérée) dans le zonage locatif officiel (A/B/C). Ce zonage conditionne plusieurs dispositifs (PTZ, prêt locatif intermédiaire LLI, Loc'Avantages, Denormandie dans l'ancien). Le dispositif Pinel, lui, est fermé aux nouvelles acquisitions depuis fin 2024.
Le quartier est-il sûr à Migennes ?
L'indice de sécurité retenu par l'analyse Pillr place Migennes à un niveau de risque modéré (dans la moyenne) (42/100, 0 = le plus sûr), à partir des statistiques publiques de délinquance. La sécurité variant fortement d'un quartier à l'autre, vérifiez toujours l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Migennes
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Migennes ?
Migennes affiche un prix au m² de 765 € pour un appartement (médiane DVF). Auxerre, Sens (navetteurs vers Paris), Chablis. Nord de la Bourgogne, prix accessibles.
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Migennes, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
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