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Investir dans l'immobilier locatif à Margencel

Pour investir à Margencel (74200) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 959 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 14.9 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 4.53 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

11 annonces analysées par IA à Margencel. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

3 959 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

4.53%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

508 250 €

Médiane : 459 000 €

Surface moyenne · sélection Pillr

128 m²

11 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 11 annonces analysées à Margencel les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (4 170 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Margencel.

Recommandation d'achat · Margencel

À surveiller
  • Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart -0,9 %, modèle DVF).
  • Rendement brut correct : 4,53 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix en repli : -21,7 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Margencel

Note de synthèse : 62 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Proximité services : commerces et écoles accessibles
  • Stabilité socio-économique : revenu médian 37 100 € élevé

Points d'attention

  • Faible croissance prix : tendance -5,1 % sur 3 ans (DVF, fiabilité moyenne)
  • Marché peu liquide : 22 transactions par an, marché rural à faible volume

Négociation : profiter de la tendance baissière (-5,1 %) pour négocier à la baisse

Analyse complète de Margencel

Dernières ventes enregistrées à Margencel

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
15 juin 2026Maison66 m²410 000 €6 212 €
28 mai 2026Maison93 m²515 000 €5 538 €
27 mars 2026Maison81 m²310 000 €3 827 €
05 févr. 2026Appartement80 m²870 000 €10 875 €
05 févr. 2026Appartement80 m²320 000 €4 000 €
16 janv. 2026Appartement70 m²250 000 €3 571 €
08 janv. 2026Maison111 m²678 620 €6 114 €
07 janv. 2026Maison120 m²441 050 €3 675 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Margencel

Maison 5p à Margencel

Maison · 5p · 220 m²

72/100

665 000 €

5.8% brut4.5% netDPE B
Maison 7p à Margencel

Maison · 7p · 230 m²

67/100

325 000 €

8.5% brut4.8% netDPE F
Appartement 5p à Margencel

Appartement · 5p · 120 m²

60/100

515 000 €

3.6% brut2.8% netDPE C
Maison 4p à Margencel

Maison · 4p · 79 m²

58/100

399 000 €

3% brut2.3% netDPE D
Appartement 3p à Margencel

Appartement · 3p · 81 m²

57/100

315 000 €

4.2% brut3.1% netDPE D
Maison 4p à Margencel

Maison · 4p · 76 m²

56/100

230 000 €

5.1% brut3.4% netDPE E
Voir toutes les 11 annonces à Margencel

Questions fréquentes sur l'investissement à Margencel

Quel est le prix moyen au m² à Margencel ?
Le prix au m² à Margencel est d'environ 3 959 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 11 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 4 170 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 4 144 €/m² pour une maison à Margencel (ventes DVF, millésime 2026), contre 3 959 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Margencel ?
Le rendement brut moyen à Margencel est de 4.53 % (estimation sur données marché), contre 4.17 % en moyenne sur la sélection Pillr (11 annonces analysées). Sur les 11 annonces analysées à Margencel, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 2,95 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 4,17 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Margencel ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Margencel. Au prix de 3 959 €/m² pour un loyer estimé à 19,2 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 178 k€ pour 863 € de loyer mensuel. La commune est en zone B1 du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Margencel ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Margencel, 21 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 3 959 €/m² contre 4 144 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Margencel est-il assez actif pour investir ?
Margencel a enregistré 21 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de -23,0 % sur un an et de -21,7 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Margencel

Est-ce le bon moment pour acheter à Margencel ?

Le marché de Margencel est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart -0,9 %, modèle DVF). Rendement brut correct : 4,53 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -21,7 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Margencel ?

Le rendement locatif brut indicatif à Margencel est d'environ 4,53 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 14,9 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Margencel ?

Notre analyse de zone attribue à Margencel un sous-score de demande locative de 58/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 6,4 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Margencel ?

Faible croissance prix : tendance -5,1 % sur 3 ans (DVF, fiabilité moyenne). Piste : cibler l'investissement locatif pur (rendement) plutôt que la plus-value. Marché peu liquide : 22 transactions par an, marché rural à faible volume. Piste : prévoir un délai de revente plus long, cibler des biens atypiques. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Margencel ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Margencel ?

Margencel est classée en zone B1 (marché tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Margencel ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Margencel 3,5 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Margencel

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Margencel ?

Margencel affiche un prix au m² de 3 959 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 4.53 %. Le marché de Margencel a enregistré 21 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Annecy, Annemasse, Thonon. Frontière suisse : nombreux locataires frontaliers à hauts revenus. Marché cher mais loyers élevés.

À Margencel, le revenu disponible médian est de 37 100 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Perrignier à 3,8 km, aéroport Geneva à 26,6 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Margencel

Les prix à Margencel ont évolué de -23 % sur un an et de -21,7 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Margencel, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Margencel sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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