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Investir dans l'immobilier locatif à Combaillaux

Pour investir à Combaillaux (34980) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 876 € (estimation Pillr, modèle sur données DVF), pour un loyer médian de 14.9 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 4.61 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

18 annonces analysées par IA à Combaillaux. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

3 876 €

Appartement · estimation Pillr, modèle sur données DVF

Rendement brut · commune

4.61%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

566 444 €

Médiane : 649 500 €

Surface moyenne · sélection Pillr

164 m²

18 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 18 annonces analysées à Combaillaux les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 825 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (estimation Pillr, modèle sur données DVF), identique à celui de la page prix immobilier Combaillaux.

Recommandation d'achat · Combaillaux

À surveiller
  • Rendement brut correct : 4,61 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix stables sur 3 ans (-2,9 %, DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Combaillaux

Note de synthèse : 64 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Qualité du parc immobilier : 97,8 % du parc non passoire DPE F ou G
  • Attractivité familiale : profil ais pavillonnaire

Points d'attention

  • Liquidité du marché faible : seulement 21 transactions par an, marché peu liquide
  • Tendance prix incertaine : tendance départementale stable (+0,6 % 1an), commune peu fiable

Négociation prix : négocier fermement le prix d'achat en raison du faible volume de transactions

Analyse complète de Combaillaux

Dernières ventes enregistrées à Combaillaux

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
29 juin 2026Maison240 m²420 000 €1 750 €
10 juin 2026Maison91 m²335 800 €3 690 €
10 juin 2026Maison195 m²683 300 €3 504 €
10 juin 2026Maison178 m²592 500 €3 329 €
16 avr. 2026Maison348 m²734 620 €2 111 €
18 mars 2026Maison50 m²58 000 €1 160 €
04 févr. 2026Maison128 m²635 000 €4 961 €
02 févr. 2026Appartement98 m²447 700 €4 568 €
13 janv. 2026Maison100 m²488 248 €4 882 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Combaillaux

Maison 8p à Combaillaux

Maison · 8p · 273 m²

71/100

285 000 €

11.1% brut6.6% netDPE E
Maison 8p à Combaillaux

Maison · 8p · 273 m²

70/100

285 000 €

11.1% brut6.4% netDPE E
Maison 4p à Combaillaux

Maison · 4p · 62.5 m²

68/100

135 000 €

7.3% brut4.5% net
Maison 8p à Combaillaux

Maison · 8p · 225 m²

67/100

670 000 €

4.1% brut3.2% netDPE B
Maison 5p à Combaillaux

Maison · 5p · 144 m²

64/100

365 000 €

5.4% brut3.6% netDPE C
Maison 9p à Combaillaux

Maison · 9p · 254 m²

62/100

670 000 €

4.5% brut3.1% netDPE B
Voir toutes les 18 annonces à Combaillaux

Questions fréquentes sur l'investissement à Combaillaux

Quel est le prix moyen au m² à Combaillaux ?
Le prix au m² à Combaillaux est d'environ 3 876 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF). La sélection Pillr (les 18 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 3 825 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 4 081 €/m² pour une maison à Combaillaux (estimation Pillr, modèle sur données DVF, millésime 2026), contre 3 876 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Combaillaux ?
Le rendement brut moyen à Combaillaux est de 4.61 % (estimation sur données marché), contre 4.44 % en moyenne sur la sélection Pillr (18 annonces analysées). Sur les 18 annonces analysées à Combaillaux, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 3,07 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 4,44 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Combaillaux ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Combaillaux. Au prix de 3 876 €/m² pour un loyer estimé à 18,8 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 174 k€ pour 846 € de loyer mensuel. La commune est en zone B1 du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Combaillaux ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Combaillaux, 4 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 3 876 €/m² contre 4 081 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Combaillaux est-il assez actif pour investir ?
Combaillaux a enregistré 20 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de +10,2 % sur un an et de -2,9 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Combaillaux

Est-ce le bon moment pour acheter à Combaillaux ?

Le marché de Combaillaux est à surveiller : signaux mitigés. Rendement brut correct : 4,61 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (-2,9 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Combaillaux ?

Le rendement locatif brut indicatif à Combaillaux est d'environ 4,61 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 14,9 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Combaillaux ?

Notre analyse de zone attribue à Combaillaux un sous-score de demande locative de 69/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 3,4 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Combaillaux ?

Liquidité du marché faible : seulement 21 transactions par an, marché peu liquide. Piste : privilégier l'investissement locatif long terme plutôt que la revente rapide. Tendance prix incertaine : tendance départementale stable (+0,6 % 1an), commune peu fiable. Piste : se fier à la tendance départementale robuste plutôt qu'aux données communales. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Combaillaux ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Combaillaux ?

Combaillaux est classée en zone B1 (marché tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Combaillaux ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Combaillaux 3,0 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Combaillaux

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Combaillaux ?

Combaillaux affiche un prix au m² de 3 876 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 4.61 %. Le marché de Combaillaux a enregistré 20 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Montpellier (forte croissance démographique), Sète, Béziers. Demande étudiante très forte.

À Combaillaux, le revenu disponible médian est de 32 540 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Montpellier Saint-Roch à 11,8 km, aéroport Montpellier-Méditerranée à 19 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Combaillaux

Les prix à Combaillaux ont évolué de +10,2 % sur un an et de -2,9 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, lissée sur trois ans, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Combaillaux, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Combaillaux sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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