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Investir dans l'immobilier locatif à Boynes

Pour investir à Boynes (45300) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 934 € (estimation Pillr, modèle sur données DVF), pour un loyer médian de 8.4 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 10.77 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

13 annonces analysées par IA à Boynes. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

934 €

Appartement · estimation Pillr, modèle sur données DVF

Rendement brut · commune

10.77%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

201 554 €

Médiane : 192 400 €

Surface moyenne · sélection Pillr

164 m²

13 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 13 annonces analysées à Boynes les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (1 237 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (estimation Pillr, modèle sur données DVF), identique à celui de la page prix immobilier Boynes.

Recommandation d'achat · Boynes

Opportunité à étudier
  • Prix au m² 36,2 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 10,77 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix en repli : -15,8 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Boynes

Note de synthèse : 52 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Rendement locatif élevé : rendement brut de 7,6 % (maison) et 7,7 % (appartement)
  • Prix sous-évalués : prix 15,8 % en dessous du potentiel

Points d'attention

  • Chute des prix : baisse de -12,1 % sur 3 ans (DVF, tendance moyenne)
  • Faible demande locative : marché locatif peu dynamique

Investissement locatif : cibler biens à rénover pour maximiser le rendement

Analyse complète de Boynes

Dernières ventes enregistrées à Boynes

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
30 juin 2026Maison63 m²165 000 €2 619 €
30 juin 2026Appartement119 m²120 000 €1 008 €
29 mai 2026Appartement225 m²125 000 €556 €
27 mai 2026Maison81 m²170 000 €2 099 €
09 mars 2026Maison89 m²70 000 €787 €
20 févr. 2026Maison113 m²178 000 €1 575 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Boynes

Maison 6p à Boynes

Maison · 6p · 168 m²

65/100

139 500 €

8.9% brut5.3% netDPE D
Maison 4p à Boynes

Maison · 4p · 191 m²

65/100

169 000 €

8% brut5.1% netDPE D
Maison 5p à Boynes

Maison · 5p · 119 m²

64/100

130 000 €

7.3% brut4.6% netDPE C
Maison 6p à Boynes

Maison · 6p · 118 m²

61/100

199 000 €

4.8% brut3.7% netDPE C
Maison 6p à Boynes

Maison · 6p · 228 m²

59/100

190 000 €

8.1% brut4.8% netDPE E
Maison 8p à Boynes

Maison · 8p · 185.37 m²

58/100

249 000 €

5.3% brut3.7% netDPE D
Voir toutes les 13 annonces à Boynes

Questions fréquentes sur l'investissement à Boynes

Quel est le prix moyen au m² à Boynes ?
Le prix au m² à Boynes est d'environ 934 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF). La sélection Pillr (les 13 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 1 237 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 1 363 €/m² pour une maison à Boynes (estimation Pillr, modèle sur données DVF, millésime 2026), contre 934 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Boynes ?
Le rendement brut moyen à Boynes est de 10.77 % (estimation sur données marché), contre 6.08 % en moyenne sur la sélection Pillr (13 annonces analysées). Sur les 13 annonces analysées à Boynes, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 3,88 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 6,08 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Boynes ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Boynes. Au prix de 934 €/m² pour un loyer estimé à 11,8 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 42 k€ pour 529 € de loyer mensuel. La commune est en zone C du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Boynes ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Boynes, 28 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 934 €/m² contre 1 363 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Boynes est-il assez actif pour investir ?
Boynes a enregistré 17 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de -3,8 % sur un an et de -15,8 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Boynes

Est-ce le bon moment pour acheter à Boynes ?

Sur la base des données publiques, Boynes ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 36,2 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 10,77 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -15,8 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Boynes ?

Le rendement locatif brut indicatif à Boynes est d'environ 10,77 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 8,4 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Boynes ?

Notre analyse de zone attribue à Boynes un sous-score de demande locative de 37/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 11,3 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Boynes ?

Chute des prix : baisse de -12,1 % sur 3 ans (DVF, tendance moyenne). Piste : acheter au plus bas, horizon long terme recommandé. Faible demande locative : marché locatif peu dynamique. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Boynes ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Boynes ?

Boynes est classée en zone C (marché détendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Pose ta question sur Boynes

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Pourquoi investir à Boynes ?

Boynes affiche un prix au m² de 934 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 10.77 %. Le marché de Boynes a enregistré 17 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Orléans (université, à 1h de Paris), Montargis, Pithiviers. Marché tiré par l'aire orléanaise.

À Boynes, le revenu disponible médian est de 24 650 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Malesherbes à 19,5 km, aéroport Paris-Orly à 67,8 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Boynes

Les prix à Boynes ont évolué de -3,8 % sur un an et de -15,8 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Boynes, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Boynes sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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