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Investir dans l'immobilier locatif à Le Pian-Médoc

Pour investir à Le Pian-Médoc (33290) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 539 € (estimation Pillr, modèle sur données DVF), pour un loyer médian de 14.1 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 4.78 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

39 annonces analysées par IA à Le Pian-Médoc. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

3 539 €

Appartement · estimation Pillr, modèle sur données DVF

Rendement brut · commune

4.78%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

475 687 €

Médiane : 435 000 €

Surface moyenne · sélection Pillr

149 m²

39 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 39 annonces analysées à Le Pian-Médoc les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 220 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (estimation Pillr, modèle sur données DVF), identique à celui de la page prix immobilier Le Pian-Médoc.

Négociation et travaux à Le Pian-Médoc

Baromètre Pillr, données au 28/09/2026.

Négociation

  • Annonce

    15,8 %

    des annonces ont baissé leur prix en 30 jours

    Intervalle de confiance à 95 % : 8,5 à 27,4 %

    du 30/08/2026 au 28/09/2026

  • Annonce

    +1,3 %

    d'écart entre prix affiché et prix de référence, maisons

    au 28/09/2026

Prix demandés, pas prix de vente.

Travaux et énergie

  • Annonce

    1,8 %

    des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G

    au 28/09/2026

Avant aides, hors copropriété.

Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.

Recommandation d'achat · Le Pian-Médoc

Marché tendu / survalorisé
  • Prix au m² 52,7 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut correct : 4,78 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix en repli : -5,7 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Le Pian-Médoc

Note de synthèse : 72 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Marché très liquide : 84 transactions par an, liquidité excellente
  • Qualité de vie élevée : parc immobilier neuf

Points d'attention

  • Baisse des prix sur 3 ans : tendance baissière de -6,3 % sur 3 ans (DVF, fiabilité haute)
  • Rendement locatif moyen : rendement brut de 4,4 % (appartement), faible performance

Investissement locatif long terme : privilégier l'achat en maison pour rendement supérieur (5 %) et profiter de la liquidité du marché

Analyse complète de Le Pian-Médoc

Dernières ventes enregistrées à Le Pian-Médoc

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
24 juin 2026Maison170 m²801 900 €4 717 €
16 juin 2026Maison99 m²140 280 €1 417 €
09 juin 2026Maison79 m²104 447 €1 322 €
01 juin 2026Maison292 m²860 000 €2 945 €
21 mai 2026Maison68 m²275 300 €4 049 €
18 mai 2026Maison118 m²400 720 €3 396 €
07 mai 2026Maison114 m²443 500 €3 890 €
07 mai 2026Maison176 m²366 000 €2 080 €
30 avr. 2026Maison155 m²664 627 €4 288 €
30 avr. 2026Maison126 m²332 593 €2 640 €
20 avr. 2026Maison80 m²225 000 €2 813 €
16 avr. 2026Maison528 m²508 680 €963 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Le Pian-Médoc

Maison 6p à Le Pian-Médoc

Maison · 6p · 127 m²

74/100

383 000 €

5.5% brut4.3% netDPE A
Maison 3p à Le Pian-Médoc

Maison · 3p · 72 m²

72/100

145 000 €

7.3% brut5.4% net
Maison 6p à Le Pian-Médoc

Maison · 6p · 140 m²

70/100

435 000 €

4.2% brut3.1% netDPE A
Maison 8p à Le Pian-Médoc

Maison · 8p · 268 m²

70/100

335 000 €

8.8% brut5.1% netDPE F
Maison 5p à Le Pian-Médoc

Maison · 5p · 115 m²

70/100

310 000 €

5% brut3.7% netDPE C
Maison 10p à Le Pian-Médoc

Maison · 10p · 222.49 m²

68/100

650 000 €

3.9% brut3.1% netDPE B
Voir toutes les 39 annonces à Le Pian-Médoc

Questions fréquentes sur l'investissement à Le Pian-Médoc

Quel est le prix moyen au m² à Le Pian-Médoc ?
Le prix au m² à Le Pian-Médoc est d'environ 3 539 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF). La sélection Pillr (les 39 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 3 220 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 3 128 €/m² pour une maison à Le Pian-Médoc (estimation Pillr, modèle sur données DVF, millésime 2026), contre 3 539 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Le Pian-Médoc ?
Le rendement brut moyen à Le Pian-Médoc est de 4.78 % (estimation sur données marché), contre 4.31 % en moyenne sur la sélection Pillr (39 annonces analysées). Sur les 39 annonces analysées à Le Pian-Médoc, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 3,14 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 4,31 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Le Pian-Médoc ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Le Pian-Médoc. Au prix de 3 539 €/m² pour un loyer estimé à 15,4 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 159 k€ pour 695 € de loyer mensuel. La commune est en zone B1 du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Le Pian-Médoc ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Le Pian-Médoc, 2 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 3 539 €/m² contre 3 128 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Le Pian-Médoc est-il assez actif pour investir ?
Le Pian-Médoc a enregistré 80 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de +3,3 % sur un an et de -5,7 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Le Pian-Médoc

Est-ce le bon moment pour acheter à Le Pian-Médoc ?

Les données invitent à la prudence sur Le Pian-Médoc à ce stade. Prix au m² 52,7 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 4,78 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -5,7 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Le Pian-Médoc ?

Le rendement locatif brut indicatif à Le Pian-Médoc est d'environ 4,78 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 14,1 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Le Pian-Médoc ?

Notre analyse de zone attribue à Le Pian-Médoc un sous-score de demande locative de 71/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 3,0 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Le Pian-Médoc ?

Baisse des prix sur 3 ans : tendance baissière de -6,3 % sur 3 ans (DVF, fiabilité haute). Piste : acheter en dessous du prix de marché pour sécuriser la marge. Rendement locatif moyen : rendement brut de 4,4 % (appartement), faible performance. Piste : privilégier l'investissement en maison (5 %) ou la plus-value. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Le Pian-Médoc ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Le Pian-Médoc ?

Le Pian-Médoc est classée en zone B1 (marché tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Le Pian-Médoc ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Le Pian-Médoc 5,9 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 2,6 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Le Pian-Médoc

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Le Pian-Médoc ?

Le Pian-Médoc affiche un prix au m² de 3 539 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 4.78 %. Le marché de Le Pian-Médoc a enregistré 80 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Bordeaux et Bassin d'Arcachon. LGV Paris-Bordeaux a accéléré la valorisation. Reste accessible vs IDF.

À Le Pian-Médoc, le revenu disponible médian est de 30 350 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Parempuyre à 3,2 km, aéroport Bordeaux–Mérignac à 14,3 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Le Pian-Médoc

Les prix à Le Pian-Médoc ont évolué de +3,3 % sur un an et de -5,7 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Le Pian-Médoc, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Le Pian-Médoc sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

Analyse de zone

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