Investir dans l'immobilier locatif à Le Bouscat
Pour investir à Le Bouscat (33110) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 572 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 15.4 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.19 %.
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026
50 annonces analysées par IA à Le Bouscat. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
3 572 €
Appartement · ventes DVF
Rendement brut · commune
5.19%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
278 070 €
Médiane : 231 600 €
Surface moyenne · sélection Pillr
86 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Le Bouscat les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 154 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Le Bouscat.
Négociation, travaux et rendement à Le Bouscat
Négociation
- Annonce
16,3 %
des annonces ont baissé leur prix en 30 jours
Intervalle de confiance à 95 % : 13,0 à 20,2 %
du 30/08/2026 au 28/09/2026
- Annonce
4,4 %
de baisse habituelle, parmi les annonces en baisse
du 30/08/2026 au 28/09/2026
- Annonce
+11,1 %
d'écart entre prix affiché et prix de référence, appartements
au 28/09/2026
- Annonce
−3,7 %
d'écart entre prix affiché et prix de référence, maisons
au 28/09/2026
Prix demandés, pas prix de vente.
Travaux et énergie
- Annonce
17,4 %
des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos
analyses jusqu'au 28/09/2026
- Annonce
50 800 €
de travaux habituels pour ces biens à rénover
analyses jusqu'au 28/09/2026
- Annonce
6,1 %
des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G
au 28/09/2026
Avant aides, hors copropriété.
Rendement
- Loyer estimé
5,1 %
de rendement brut théorique, appartements
2025
Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.
Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.
Prix au m² par quartier à Le Bouscat
À Le Bouscat, le prix au m² des appartements va de 2 553 €/m² dans le quartier Jean-Jaurès-Ravezies à 4 066 €/m² dans le quartier Jean Moulin, soit un écart de 59 % (1 513 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
9 des 9 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 948 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 4 255 €/m² (Jean-Jaurès-Ravezies) à 5 825 €/m² (Barrière du Médoc) sur 9 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Jean Moulin
4 066 €/m²
appartement · 160 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Jean-Jaurès-Ravezies
2 553 €/m²
appartement · 77 ventes DVF
Classement des quartiers de Le Bouscat au prix au m² (appartement)
9 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Jean Moulin | 4 066 €/m² | 160 |
| 2 | Hippodrome-Lafon-Féline | 3 938 €/m² | 18 |
| 3 | Barrière du Médoc | 3 880 €/m² | 78 |
| 4 | Marceau-Tivoli | 3 699 €/m² | 172 |
| 5 | La Garenne-Baudin | 3 601 €/m² | 60 |
| 6 | Centre-Ermitage | 3 570 €/m² | 111 |
| 7 | Chêneraie-Lavigne | 3 567 €/m² | 44 |
| 8 | Ausone-Les Écus | 3 450 €/m² | 228 |
| 9 | Jean-Jaurès-Ravezies | 2 553 €/m² | 77 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat · Le Bouscat
- Prix au m² 52,8 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut correct : 5,19 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -7,9 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Ce qui compte à Le Bouscat
Note de synthèse : 74 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : 459 transactions par an, marché très fluide
- Qualité du parc immobilier : 1,7 % de passoires thermiques (DPE F ou G), parc moderne
Points d'attention
- Croissance prix atone : tendance -2,2 % sur 3 ans (DVF fiable), marché en léger repli
- Chômage structurel : 9 % de chômage
Dernières ventes enregistrées à Le Bouscat
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 juin 2026 | Appartement | 95 m² | 200 605 € | 2 112 € |
| 29 juin 2026 | Maison | 130 m² | 890 000 € | 6 846 € |
| 29 juin 2026 | Maison | 76 m² | 365 000 € | 4 803 € |
| 26 juin 2026 | Appartement | 61 m² | 249 650 € | 4 093 € |
| 26 juin 2026 | Appartement | 114 m² | 436 300 € | 3 827 € |
| 25 juin 2026 | Maison | 220 m² | 1 456 000 € | 6 618 € |
| 25 juin 2026 | Maison | 80 m² | 339 778 € | 4 247 € |
| 24 juin 2026 | Maison | 92 m² | 381 300 € | 4 145 € |
| 23 juin 2026 | Maison | 67 m² | 340 300 € | 5 079 € |
| 22 juin 2026 | Maison | 90 m² | 456 830 € | 5 076 € |
| 19 juin 2026 | Appartement | 50 m² | 172 500 € | 3 450 € |
| 18 juin 2026 | Maison | 125 m² | 600 400 € | 4 803 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Questions fréquentes sur l'investissement à Le Bouscat
Quel est le prix moyen au m² à Le Bouscat ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Le Bouscat ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Le Bouscat ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Le Bouscat ?
Le marché de Le Bouscat est-il assez actif pour investir ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Le Bouscat
Est-ce le bon moment pour acheter à Le Bouscat ?
Les données invitent à la prudence sur Le Bouscat à ce stade. Prix au m² 52,8 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 5,19 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -7,9 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Le Bouscat ?
Le rendement locatif brut indicatif à Le Bouscat est d'environ 5,19 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 15,4 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Le Bouscat ?
Notre analyse de zone attribue à Le Bouscat un sous-score de demande locative de 85/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 7,3 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Le Bouscat ?
Croissance prix atone : tendance -2,2 % sur 3 ans (DVF fiable), marché en léger repli. Piste : cibler rendement locatif (4,8 %) plutôt que plus-value. Chômage structurel : 9 % de chômage. Piste : cibler locataires aisés (profil socio-économique dominant). Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Le Bouscat ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Le Bouscat ?
Le Bouscat est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Le Bouscat ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Le Bouscat 5,7 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 1,6 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Le Bouscat
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Le Bouscat ?
Le Bouscat affiche un prix au m² de 3 572 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.19 %. Le marché de Le Bouscat a enregistré 444 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Bordeaux et Bassin d'Arcachon. LGV Paris-Bordeaux a accéléré la valorisation. Reste accessible vs IDF.
À Le Bouscat, le revenu disponible médian est de 31 310 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Le Bouscat - Saint-Germaine à 1,4 km, aéroport Bordeaux–Mérignac à 10 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).
Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.
Évolution des prix à Le Bouscat
Les prix à Le Bouscat ont évolué de +0,6 % sur un an et de -7,9 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Le Bouscat, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
Le Bouscat sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
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