Investir dans l'immobilier locatif à La Teste-de-Buch
Pour investir à La Teste-de-Buch (33115) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 4 606 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 15.0 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 3.9 %.
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026
50 annonces analysées par IA à La Teste-de-Buch. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
4 606 €
Appartement · ventes DVF
Rendement brut · commune
3.9%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
273 302 €
Médiane : 263 500 €
Surface moyenne · sélection Pillr
82 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à La Teste-de-Buch les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 338 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier La Teste-de-Buch.
Prix au m² par quartier à La Teste-de-Buch
À La Teste-de-Buch, le prix au m² des appartements va de 2 507 €/m² dans le quartier Les Miquelots à 6 693 €/m² dans le quartier Le Pyla, soit un écart de 167 % (4 186 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
9 des 9 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 795 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 4 049 €/m² (Cazaux) à 11 903 €/m² (Le Pyla) sur 9 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Le Pyla
6 693 €/m²
appartement · 87 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Les Miquelots
2 507 €/m²
appartement · 52 ventes DVF
Classement des quartiers de La Teste-de-Buch au prix au m² (appartement)
9 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Le Pyla | 6 693 €/m² | 87 |
| 2 | Aiguillon-Port | 5 397 €/m² | 91 |
| 3 | La Migreque | 4 956 €/m² | 5 |
| 4 | Centre Ville | 4 649 €/m² | 342 |
| 5 | Bordes | 4 615 €/m² | 19 |
| 6 | Jean de Graily | 4 304 €/m² | 113 |
| 7 | Cazaux | 3 930 €/m² | 26 |
| 8 | Saint-Exupéry | 3 877 €/m² | 60 |
| 9 | Les Miquelots | 2 507 €/m² | 52 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat · La Teste-de-Buch
- Rendement brut modéré : 3,90 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -10,3 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : 511 transactions/an, marché très actif et fluide
- Services de proximité : Score 100/100 : accès optimal aux commodités
Points d'attention
- Baisse des prix : -7.3% sur 1 an et -5.2% sur 3 ans (DVF fiable)
- Réglementation LCD : Réglementation restrictive, risque de blocage
Attente marché : Surveiller la stabilisation des prix avant acquisition résidentielle
Dernières ventes enregistrées à La Teste-de-Buch
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 déc. 2025 | Appartement | 216 m² | 945 982 € | 4 380 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 84 m² | 285 000 € | 3 393 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 118 m² | 480 000 € | 4 068 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 76 m² | 300 000 € | 3 947 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 42 m² | 181 000 € | 4 310 € |
| 29 déc. 2025 | Maison | 110 m² | 600 000 € | 5 455 € |
| 27 déc. 2025 | Appartement | 65 m² | 320 700 € | 4 934 € |
| 23 déc. 2025 | Maison | 130 m² | 1 350 000 € | 10 385 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 42 m² | 161 500 € | 3 845 € |
| 23 déc. 2025 | Maison | 84 m² | 602 000 € | 7 167 € |
| 23 déc. 2025 | Maison | 90 m² | 432 900 € | 4 810 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 42 m² | 246 200 € | 5 862 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Questions fréquentes sur l'investissement à La Teste-de-Buch
Quel est le prix moyen au m² à La Teste-de-Buch ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à La Teste-de-Buch ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à La Teste-de-Buch ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à La Teste-de-Buch ?
Le marché de La Teste-de-Buch est-il assez actif pour investir ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur La Teste-de-Buch
Est-ce le bon moment pour acheter à La Teste-de-Buch ?
Les données invitent à la prudence sur La Teste-de-Buch à ce stade. Rendement brut modéré : 3,90 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -10,3 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à La Teste-de-Buch ?
Le rendement locatif brut indicatif à La Teste-de-Buch est d'environ 3,90 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 15,0 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à La Teste-de-Buch ?
Notre analyse de zone attribue à La Teste-de-Buch un sous-score de demande locative de 73/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 3,2 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à La Teste-de-Buch ?
Baisse des prix : -7.3% sur 1 an et -5.2% sur 3 ans (DVF fiable). Piste : Attendre stabilisation ou cibler le locatif pur Réglementation LCD : Réglementation restrictive, risque de blocage. Piste : Se concentrer sur la location longue durée Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à La Teste-de-Buch ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 2 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe La Teste-de-Buch ?
La Teste-de-Buch est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à La Teste-de-Buch ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à La Teste-de-Buch 7,7 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 2,2 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur La Teste-de-Buch
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à La Teste-de-Buch ?
La Teste-de-Buch affiche un prix au m² de 4 606 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 3.9 %. Le marché de La Teste-de-Buch a enregistré 500 ventes sur le millésime DVF 2025, un indicateur de la liquidité à la revente. Bordeaux et Bassin d'Arcachon. LGV Paris-Bordeaux a accéléré la valorisation. Reste accessible vs IDF.
À La Teste-de-Buch, le revenu disponible médian est de 27 940 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de La Teste-de-Buch à 1 km, aéroport Bordeaux–Mérignac à 40,7 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Évolution des prix à La Teste-de-Buch
Les prix à La Teste-de-Buch ont évolué de -4,5 % sur un an et de -10,3 % sur trois ans (médianes DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à La Teste-de-Buch, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
La Teste-de-Buch sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
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