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Investir dans l'immobilier locatif à Illiers-Combray

Pour investir à Illiers-Combray (28120) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 1 159 € (estimation Pillr, modèle sur données DVF), pour un loyer médian de 12.3 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 12.72 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

50 annonces analysées par IA à Illiers-Combray. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

1 159 €

Appartement · estimation Pillr, modèle sur données DVF

Rendement brut · commune

12.72%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

210 052 €

Médiane : 178 500 €

Surface moyenne · sélection Pillr

134 m²

50 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Illiers-Combray les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (1 553 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (estimation Pillr, modèle sur données DVF), identique à celui de la page prix immobilier Illiers-Combray.

Négociation et travaux à Illiers-Combray

Baromètre Pillr, données au 28/09/2026.

Négociation

  • Annonce

    15,6 %

    des annonces ont baissé leur prix en 30 jours

    Intervalle de confiance à 95 % : 8,7 à 26,4 %

    du 30/08/2026 au 28/09/2026

  • Annonce

    +3,2 %

    d'écart entre prix affiché et prix de référence, maisons

    au 28/09/2026

Prix demandés, pas prix de vente.

Travaux et énergie

  • Annonce

    24,2 %

    des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G

    au 28/09/2026

Avant aides, hors copropriété.

Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.

Recommandation d'achat · Illiers-Combray

Opportunité à étudier
  • Prix au m² 33,2 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 12,72 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix stables sur 3 ans (-0,6 %, DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Illiers-Combray

Note de synthèse : 72 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Rendement exceptionnel : rendement locatif très élevé
  • Services de proximité excellents : commerces et vie locale denses

Points d'attention

  • Faible demande locative : vacance élevée (14 %)
  • Parc immobilier ancien : 26,3 % de passoires thermiques (DPE F ou G), travaux de rénovation lourds

Investissement locatif long terme : privilégier l'achat pour rendement locatif élevé, accepter faible valorisation

Analyse complète de Illiers-Combray

Dernières ventes enregistrées à Illiers-Combray

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
23 juin 2026Maison116 m²100 000 €862 €
19 juin 2026Maison94 m²125 000 €1 330 €
17 juin 2026Appartement48 m²110 000 €2 292 €
10 juin 2026Maison113 m²107 000 €947 €
05 juin 2026Maison88 m²150 000 €1 705 €
30 avr. 2026Maison58 m²40 000 €690 €
03 avr. 2026Maison81 m²145 000 €1 790 €
31 mars 2026Maison52 m²90 000 €1 731 €
30 mars 2026Appartement75 m²80 000 €1 067 €
24 mars 2026Maison35 m²40 000 €1 143 €
10 mars 2026Maison60 m²125 000 €2 083 €
09 mars 2026Maison66 m²30 000 €455 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Illiers-Combray

Maison 3p à Illiers-Combray

Maison · 3p · 79.54 m²

75/100

88 000 €

11.5% brut6.8% netDPE F
Maison 6p à Illiers-Combray

Maison · 6p · 133 m²

74/100

170 000 €

11.3% brut6.6% netDPE C
Maison 7p à Illiers-Combray

Maison · 7p · 210 m²

73/100

189 000 €

11.3% brut6.3% netDPE F
Maison 8p à Illiers-Combray

Maison · 8p · 314 m²

73/100

447 000 €

6.5% brut5.1% netDPE B
Maison 6p à Illiers-Combray

Maison · 6p · 147 m²

71/100

149 100 €

11.1% brut6% netDPE F
Maison 5p à Illiers-Combray

Maison · 5p · 135.99 m²

71/100

169 000 €

9.2% brut6.1% netDPE D
Voir toutes les annonces à Illiers-Combray

Questions fréquentes sur l'investissement à Illiers-Combray

Quel est le prix moyen au m² à Illiers-Combray ?
Le prix au m² à Illiers-Combray est d'environ 1 159 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF). La sélection Pillr (les 50 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 1 553 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 1 395 €/m² pour une maison à Illiers-Combray (estimation Pillr, modèle sur données DVF, millésime 2026), contre 1 159 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Illiers-Combray ?
Le rendement brut moyen à Illiers-Combray est de 12.72 % (estimation sur données marché), contre 8 % en moyenne sur la sélection Pillr (50 annonces analysées). Sur les 50 annonces analysées à Illiers-Combray, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 4,74 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 8 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Illiers-Combray ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Illiers-Combray. Au prix de 1 159 €/m² pour un loyer estimé à 11,8 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 52 k€ pour 533 € de loyer mensuel. La commune est en zone C du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Illiers-Combray ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Illiers-Combray, 15 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 1 159 €/m² contre 1 395 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Illiers-Combray est-il assez actif pour investir ?
Illiers-Combray a enregistré 36 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de +13,5 % sur un an et de -0,6 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Illiers-Combray

Est-ce le bon moment pour acheter à Illiers-Combray ?

Sur la base des données publiques, Illiers-Combray ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 33,2 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 12,72 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (-0,6 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Illiers-Combray ?

Le rendement locatif brut indicatif à Illiers-Combray est d'environ 12,72 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 12,3 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Illiers-Combray ?

Notre analyse de zone attribue à Illiers-Combray un sous-score de demande locative de 44/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 14,0 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Illiers-Combray ?

Faible demande locative : vacance élevée (14 %). Piste : cibler investisseurs cherchant rendement brut, pas plus-value. Parc immobilier ancien : 26,3 % de passoires thermiques (DPE F ou G), travaux de rénovation lourds. Piste : privilégier biens rénovés ou budget travaux important. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Illiers-Combray ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Illiers-Combray ?

Illiers-Combray est classée en zone C (marché détendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Illiers-Combray ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Illiers-Combray 3,4 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Illiers-Combray

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Illiers-Combray ?

Illiers-Combray affiche un prix au m² de 1 159 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 12.72 %. Le marché de Illiers-Combray a enregistré 36 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Chartres (cathédrale UNESCO), Dreux, Châteaudun. Nord du département en zone de navette francilienne.

À Illiers-Combray, le revenu disponible médian est de 24 640 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Illiers-Combray à 0,5 km, aéroport Paris-Orly à 95,2 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Illiers-Combray

Les prix à Illiers-Combray ont évolué de +13,5 % sur un an et de -0,6 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Illiers-Combray, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Illiers-Combray sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

Analyse de zone

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