Investir à Denain en 2026 — Prix, rendement, analyse IA

Name: Indicateurs d'investissement locatif à Denain
Creator: Pillr
License: https://www.etalab.gouv.fr/licence-ouverte-open-licence

20 annonces analysées par IA à Denain. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

1 244 €

Appartement · médiane DVF

Rendement brut · commune

10.2%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

125 150 €

Médiane : 104 500 €

Surface moyenne · sélection Pillr

114 m²

20 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 20 annonces analysées à Denain les mieux notées par notre score d'investissement — pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (1 146 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (médiane DVF), identique à celui de la page prix immobilier Denain.

Prix au m² par quartier à Denain

À Denain, le prix médian au m² des maisons va de 779 €/m² dans le quartier Nouveau Monde à 1 203 €/m² dans le quartier Faubourg du Château, soit un écart de 54 % (424 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

6 des 6 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier une médiane ; ces prix reposent au total sur 929 ventes de maisons enregistrées dans DVF.

Côté appartements, la fourchette s'étend de 640 €/m² (Nouveau Monde) à 1 289 €/m² (Couture et Turenne) sur 4 quartiers valorisés.

Médianes calculées sur les ventes DVF 2021-2025, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Faubourg du Château

1 203 €/m²

maison · 103 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Nouveau Monde

779 €/m²

maison · 233 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de Denain au prix médian (maison)

6 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.

#	Quartier	Prix médian	Ventes DVF
1	Faubourg du Château	1 203 €/m²	103
2	Bellevue	1 182 €/m²	88
3	Couture et Turenne	909 €/m²	133
4	Centre Ville Nord	843 €/m²	175
5	Centre Ville Sud	817 €/m²	197
6	Nouveau Monde	779 €/m²	233

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ». Médianes indicatives, non exhaustives ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat — Denain

Opportunité à étudier

Prix au m² 17,7 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
Rendement brut élevé : 10,20 % (loyer DHUP / prix DVF).
Prix en repli : -7,2 % sur 3 ans (DVF) — points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP) — indicatif, ne constitue pas un conseil en investissement.

Analyse IA

53/100 · score global

Points positifs

Rendement brut maisons exceptionnel — Rendement brut estimé à 12.1% sur le segment des maisons individuelles
Liquidité de marché maximale — Volume de transactions élevé (286 ventes récentes) sécurisant la revente

Points d'attention

Fragilité socio-économique majeure — Taux de chômage de 32% et revenu médian bas (16 330 €)
Présence de Quartier Prioritaire (QPV) — La commune comprend un QPV, induisant une décote de valeur de 5 à 15%

Focus sur l'investissement de maisons : Privilégier l'achat de maisons de ville à rénover pour maximiser le rendement brut (cible > 10%).

Analyse complète

Dernières ventes enregistrées à Denain

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

Date	Type	Surface	Prix de vente	Prix/m²
31 déc. 2025	Maison	70 m²	52 000 €	743 €
30 déc. 2025	Maison	84 m²	62 500 €	744 €
30 déc. 2025	Maison	78 m²	80 000 €	1 026 €
29 déc. 2025	Maison	28 m²	48 000 €	1 714 €
22 déc. 2025	Appartement	52 m²	59 000 €	1 135 €
22 déc. 2025	Maison	40 m²	18 000 €	450 €
19 déc. 2025	Maison	66 m²	47 500 €	720 €
19 déc. 2025	Maison	92 m²	52 500 €	571 €
18 déc. 2025	Appartement	45 m²	62 000 €	1 378 €
17 déc. 2025	Maison	111 m²	242 850 €	2 188 €
16 déc. 2025	Maison	74 m²	63 000 €	851 €
16 déc. 2025	Maison	83 m²	97 000 €	1 169 €

Source : DVF / DGFiP — ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Denain

Appartement · 4p · 70 m²

79/100

74 000 €

11.7% brutDPE D

Appartement · 10p · 280 m²

78/100

250 000 €

13.9% brutDPE B

Maison · 10p · 300 m²

76/100

272 000 €

13.6% brutDPE E

Appartement · 2p · 45 m²

56 000 €

Maison · 5p · 110 m²

108 000 €

Maison · 5p · 130 m²

137 000 €

Voir toutes les 20 annonces à Denain

Quelle stratégie d'investissement à Denain ?

LMNP

5 % – 8 %

Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.

Voir le guide LMNP à Denain

Colocation

6 % – 10 %

Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.

Voir le guide Colocation à Denain

Location courte durée

7 % – 15 % (zones touristiques)

Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal — sous réserve de respecter la réglementation locale.

Voir le guide Location courte durée à Denain

Loi Pinel

2 % – 4 % (rendement brut faible compensé par défiscalisation)

Contribuables avec TMI ≥ 30 % cherchant à réduire leur impôt sur 6, 9 ou 12 ans.

Voir le guide Loi Pinel à Denain

Déficit foncier

4 % – 6 % (après rénovation)

Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.

Voir le guide Déficit foncier à Denain

Questions fréquentes sur l'investissement à Denain

Quel est le prix moyen au m² à Denain ?

Le prix au m² à Denain est d'environ 1 244 € pour un appartement (médiane DVF). La sélection Pillr — les 20 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées — ressort à 1 146 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune.

Quel rendement locatif peut-on espérer à Denain ?

Le rendement brut moyen à Denain est de 10.2 % (estimation sur données marché), contre 10.64 % en moyenne sur la sélection Pillr (20 annonces analysées). Les meilleures opportunités atteignent 6-8 % brut, notamment en stratégie colocation ou meublé.

Quelle stratégie d'investissement choisir à Denain ?

Les stratégies les plus pertinentes à Denain dépendent du profil du bien et de votre situation fiscale. Le LMNP au réel reste optimal pour la plupart des investisseurs (amortissement). La colocation peut booster le rendement de 30-50 % dans les villes étudiantes ou métropoles.

Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Denain ?

L'ancien offre généralement un meilleur rendement (-15 à -25 % vs neuf), des frais de notaire plus élevés mais des opportunités de plus-value via travaux. Le neuf garantit une faible vacance et permet d'accéder à des dispositifs comme le Denormandie ou le BRS.

Combien de temps pour analyser une annonce à Denain avec Pillr ?

Pillr analyse une annonce en ~30 secondes : score d'investissement, rendement net, simulation 3 stratégies, chiffrage travaux automatique par IA visuelle, fiscalité personnalisée. Vous gagnez ~2 heures par bien comparé à l'analyse manuelle.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP — voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Denain

Est-ce le bon moment pour acheter à Denain ?

Sur la base des données publiques, Denain ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 17,7 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 10,20 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -7,2 % sur 3 ans (DVF) — points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Denain ?

Le rendement locatif brut indicatif à Denain est d'environ 10,20 % (loyer DHUP rapporté au prix médian DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 10,6 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Denain ?

Fragilité socio-économique majeure : Taux de chômage de 32% et revenu médian bas (16 330 €). Piste : Sélectionner rigoureusement les locataires ou viser des baux solidaires Présence de Quartier Prioritaire (QPV) : La commune comprend un QPV, induisant une décote de valeur de 5 à 15%. Piste : Cibler les secteurs pavillonnaires hors périmètre QPV Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

En quelle zone locative se situe Denain ?

Denain est classée en zone B2 (villes moyennes, marché intermédiaire) dans le zonage locatif officiel (A/B/C). Ce zonage conditionne plusieurs dispositifs (PTZ, prêt locatif intermédiaire LLI, Loc'Avantages, Denormandie dans l'ancien). Le dispositif Pinel, lui, est fermé aux nouvelles acquisitions depuis fin 2024.

Le quartier est-il sûr à Denain ?

L'indice de sécurité retenu par l'analyse Pillr place Denain à un niveau de risque modéré (dans la moyenne) (52/100, 0 = le plus sûr), à partir des statistiques publiques de délinquance. La sécurité variant fortement d'un quartier à l'autre, vérifiez toujours l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Denain

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

Pourquoi investir à Denain ?

Denain affiche un prix au m² de 1 244 € pour un appartement (médiane DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 10.2 %. Lille MEL = 1.2M habitants. Métropole en pleine restructuration urbaine, rendements attractifs.

Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Denain, Pillr calcule automatiquement :

Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
Projection patrimoine sur 20 ans

Explorer Denain

Prix immobilier

Médianes DVF au m²

Prix immobilier Denain

Loyer moyen

Médianes DHUP au m²

Loyer moyen Denain

Investir

Rendement & stratégies

Page actuelle

Investir dans les villes proches (Nord)

LilleDpt 59 RoubaixDpt 59 TourcoingDpt 59 DunkerqueDpt 59

Classements de villes

Meilleur rendement locatif Cashflow positif Meilleur score Pillr Villes en zone Pinel A

Voir tous les classements

Pour aller plus loin

marche · 8 min

Les villes où les vendeurs négocient le plus en 2026 (données réelles)

Ville par ville, la marge de négociation réelle mesurée sur 48 796 annonces analysées par l'IA Pillr : prix affiché contre objectif de négociation calculé à partir des transactions DVF comparables.

strategie · 9 min

Pourquoi on a construit Pillr (et comment ça change l'investissement locatif)

Le fondateur de Pillr explique en quoi un portail d'annonces pré-analysées par IA bouleverse le quotidien des investisseurs — et pourquoi à 20 €/mois tout compris, c'est viable.

guide · 11 min

Sous le capot : le pipeline conçu pour analyser 100 000+ annonces immobilières par mois

Pipeline IA en deux passes, croisement INSEE + DVF, scoring pondéré sur 8 critères. Voici la stack technique — pensée pour un volume cible de 100 000+ annonces/mois — qui transforme une annonce brute en verdict d'investissement.

Prêt à analyser vos opportunités à Denain ?

20 € par mois pour économiser des dizaines d'heures et éviter les erreurs à 20 000 €. Annulable à tout moment.

Voir les annonces Voir les tarifs