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Investir dans l'immobilier locatif à Carmaux

Pour investir à Carmaux (81400) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 855 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 9.5 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 13.29 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

50 annonces analysées par IA à Carmaux. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

855 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

13.29%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

168 488 €

Médiane : 155 500 €

Surface moyenne · sélection Pillr

182 m²

50 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Carmaux les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (997 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Carmaux.

Négociation, travaux et rendement à Carmaux

Baromètre Pillr, données au 28/09/2026.

Négociation

  • Annonce

    10,3 %

    des annonces ont baissé leur prix en 30 jours

    Intervalle de confiance à 95 % : 6,1 à 16,9 %

    du 30/08/2026 au 28/09/2026

  • Annonce

    −2,2 %

    d'écart entre prix affiché et prix de référence, maisons

    au 28/09/2026

Prix demandés, pas prix de vente.

Travaux et énergie

  • Annonce

    50,0 %

    des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    48 200 €

    de travaux habituels pour ces biens à rénover

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    6,4 %

    des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G

    au 28/09/2026

Avant aides, hors copropriété.

Rendement

  • Loyer estimé

    13,1 %

    de rendement brut théorique, appartements

    2025

Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.

Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.

Prix au m² par quartier à Carmaux

À Carmaux, le prix au m² des maisons va de 990 €/m² dans le quartier Centre Ville à 1 454 €/m² dans le quartier Quartiers Périphériques, soit un écart de 47 % (464 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

5 des 5 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 473 ventes de maisons enregistrées dans DVF.

Côté appartements, la fourchette s'étend de 699 €/m² (Verrerie-Cérou) à 935 €/m² (Centre Ville) sur 3 quartiers valorisés.

Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Quartiers Périphériques

1 454 €/m²

maison · 76 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Centre Ville

990 €/m²

maison · 96 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de Carmaux au prix au m² (maison)

5 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.

#QuartierPrix au m²Ventes DVF
1Quartiers Périphériques1 454 €/m²76
2Lalande-Capimondis1 285 €/m²159
3Verrerie-Cérou1 212 €/m²25
4Sainte-Cécile1 152 €/m²117
5Centre Ville990 €/m²96

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat · Carmaux

Opportunité à étudier
  • Prix au m² 30,9 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 13,29 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix en repli : -8,7 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Carmaux

Note de synthèse : 61 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Rendement brut élevé : rendement brut supérieur à 9 % (9,3 % appartements, 9 % maisons)
  • Excellente liquidité : volume de transactions élevé (166 ventes par an) pour la taille de la commune

Points d'attention

  • Fragilité socio-économique : taux de chômage élevé de 19 % et profil de classe moyenne inférieure
  • Présence d'un quartier prioritaire : quartier prioritaire de la ville actif, décote de 5 à 15 % sur ces secteurs

Rendement patrimonial : cibler des immeubles de rapport entiers pour maximiser le levier du prix bas au m²

Analyse complète de Carmaux

Dernières ventes enregistrées à Carmaux

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
29 mai 2026Appartement276 m²154 000 €558 €
21 mai 2026Maison73 m²100 000 €1 370 €
20 mai 2026Appartement35 m²35 000 €1 000 €
20 mai 2026Maison80 m²95 000 €1 188 €
11 mai 2026Maison102 m²106 150 €1 041 €
11 mai 2026Maison155 m²151 000 €974 €
05 mai 2026Maison140 m²181 500 €1 296 €
28 avr. 2026Maison264 m²110 000 €417 €
23 avr. 2026Maison86 m²72 000 €837 €
18 avr. 2026Maison176 m²107 640 €612 €
09 avr. 2026Maison180 m²80 000 €444 €
09 avr. 2026Maison85 m²87 000 €1 024 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Carmaux

Immeuble 0p à Carmaux

Immeuble · 0p · 220 m²

77/100

192 000 €

9.6% brut7.4% net
Appartement 4p à Carmaux

Appartement · 4p · 76 m²

75/100

72 000 €

11.2% brut7.4% netDPE D
Immeuble 0p à Carmaux

Immeuble · 0p · 548 m²

75/100

282 000 €

13.7% brut9.2% netDPE D
Maison 8p à Carmaux

Maison · 8p · 167.68 m²

74/100

124 000 €

11.3% brut7.3% netDPE D
Maison 7p à Carmaux

Maison · 7p · 212 m²

74/100

139 000 €

11.9% brut7% netDPE D
Maison 0p à Carmaux

Maison · 0p · 98 m²

73/100

75 000 €

12.3% brut7.1% netDPE D
Voir toutes les annonces à Carmaux

Questions fréquentes sur l'investissement à Carmaux

Quel est le prix moyen au m² à Carmaux ?
Le prix au m² à Carmaux est d'environ 855 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 50 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 997 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 1 209 €/m² pour une maison à Carmaux (ventes DVF, millésime 2026), contre 855 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Carmaux ?
Le rendement brut moyen à Carmaux est de 13.29 % (estimation sur données marché), contre 9.28 % en moyenne sur la sélection Pillr (50 annonces analysées). Sur les 50 annonces analysées à Carmaux, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 5,65 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 9,28 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Carmaux ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Carmaux. Au prix de 855 €/m² pour un loyer estimé à 11,4 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 38 k€ pour 512 € de loyer mensuel. La commune est en zone C du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Carmaux ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Carmaux, 9 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 855 €/m² contre 1 209 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Carmaux est-il assez actif pour investir ?
Carmaux a enregistré 104 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de +1,8 % sur un an et de -8,7 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Carmaux

Est-ce le bon moment pour acheter à Carmaux ?

Sur la base des données publiques, Carmaux ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 30,9 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 13,29 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -8,7 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Carmaux ?

Le rendement locatif brut indicatif à Carmaux est d'environ 13,29 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 9,5 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Carmaux ?

Notre analyse de zone attribue à Carmaux un sous-score de demande locative de 48/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 14,0 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Carmaux ?

Fragilité socio-économique : taux de chômage élevé de 19 % et profil de classe moyenne inférieure. Piste : sélectionner rigoureusement les locataires et souscrire une GLI. Présence d'un quartier prioritaire : quartier prioritaire de la ville actif, décote de 5 à 15 % sur ces secteurs. Piste : privilégier les biens hors périmètre immédiat du quartier prioritaire. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Carmaux ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 2 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Carmaux ?

Carmaux est classée en zone C (marché détendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Carmaux ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Carmaux 4,7 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 2,9 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Carmaux

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Carmaux ?

Carmaux affiche un prix au m² de 855 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 13.29 %. Le marché de Carmaux a enregistré 104 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Albi (cité épiscopale UNESCO), Castres. Périurbain toulousain, marché stable et abordable.

À Carmaux, le revenu disponible médian est de 21 550 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Carmaux à 0,8 km, aéroport Rodez–Aveyron à 47,3 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Carmaux

Les prix à Carmaux ont évolué de +1,8 % sur un an et de -8,7 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Carmaux, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Carmaux sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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