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Investir dans l'immobilier locatif à Bellegarde

Pour investir à Bellegarde (45270) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 1 105 € (estimation Pillr, modèle sur données DVF), pour un loyer médian de 9.4 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 10.22 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

50 annonces analysées par IA à Bellegarde. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

1 105 €

Appartement · estimation Pillr, modèle sur données DVF

Rendement brut · commune

10.22%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

304 316 €

Médiane : 319 000 €

Surface moyenne · sélection Pillr

125 m²

50 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Bellegarde les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 473 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (estimation Pillr, modèle sur données DVF), identique à celui de la page prix immobilier Bellegarde.

Recommandation d'achat · Bellegarde

Opportunité à étudier
  • Prix au m² 23,0 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 10,22 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Marché porteur : prix +11,6 % sur 3 ans (DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Bellegarde

Note de synthèse : 62 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Rendement locatif élevé : rendement brut de 8,6 % (appartement) et 10,4 % (maison)
  • Qualité du parc immobilier : seulement 6,8 % de passoires thermiques (DPE F ou G)

Points d'attention

  • Marché peu liquide : 14 transactions par an, tendance prix peu fiable
  • Vacance locative élevée : taux de vacance de 12,9 %, demande faible

Investissement locatif : cibler l'achat pour le rendement pur (cash-flow), mais anticiper une vacance élevée et une revente difficile

Analyse complète de Bellegarde

Dernières ventes enregistrées à Bellegarde

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
29 juin 2026Maison97 m²55 000 €567 €
13 mai 2026Maison84 m²72 000 €857 €
12 mai 2026Maison88 m²129 000 €1 466 €
21 avr. 2026Maison108 m²38 000 €352 €
04 mars 2026Maison44 m²24 000 €545 €
19 févr. 2026Maison118 m²140 000 €1 186 €
03 févr. 2026Maison79 m²72 000 €911 €
30 janv. 2026Maison104 m²100 000 €962 €
29 janv. 2026Maison56 m²90 000 €1 607 €
28 janv. 2026Maison50 m²115 000 €2 300 €
06 janv. 2026Maison60 m²45 066 €751 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Bellegarde

Maison 3p à Bellegarde

Maison · 3p · 84 m²

79/100

115 000 €

11% brut8.3% netDPE C
Maison 4p à Bellegarde

Maison · 4p · 80 m²

76/100

170 000 €

6.2% brut4.8% netDPE B
Appartement 4p à Bellegarde

Appartement · 4p · 136 m²

75/100

185 000 €

11.1% brut6.7% netDPE C
Maison 5p à Bellegarde

Maison · 5p · 122 m²

74/100

253 000 €

5.9% brut4.6% netDPE C
Maison 5p à Bellegarde

Maison · 5p · 110 m²

74/100

232 000 €

5.9% brut4.6% netDPE C
Maison 5p à Bellegarde

Maison · 5p · 147.93 m²

73/100

211 000 €

8.2% brut5.2% netDPE D
Voir toutes les annonces à Bellegarde

Questions fréquentes sur l'investissement à Bellegarde

Quel est le prix moyen au m² à Bellegarde ?
Le prix au m² à Bellegarde est d'environ 1 105 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF). La sélection Pillr (les 50 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 2 473 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 1 109 €/m² pour une maison à Bellegarde (estimation Pillr, modèle sur données DVF, millésime 2026), contre 1 105 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Bellegarde ?
Le rendement brut moyen à Bellegarde est de 10.22 % (estimation sur données marché), contre 5.38 % en moyenne sur la sélection Pillr (50 annonces analysées). Sur les 50 annonces analysées à Bellegarde, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 3,87 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 5,38 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Bellegarde ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Bellegarde. Au prix de 1 105 €/m² pour un loyer estimé à 11,8 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 50 k€ pour 529 € de loyer mensuel. La commune est en zone C du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Bellegarde ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Bellegarde, 12 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 1 105 €/m² contre 1 109 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Bellegarde est-il assez actif pour investir ?
Bellegarde a enregistré 12 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de +13,6 % sur un an et de +11,6 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Bellegarde

Est-ce le bon moment pour acheter à Bellegarde ?

Sur la base des données publiques, Bellegarde ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 23,0 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 10,22 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +11,6 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Bellegarde ?

Le rendement locatif brut indicatif à Bellegarde est d'environ 10,22 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 9,4 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Bellegarde ?

Notre analyse de zone attribue à Bellegarde un sous-score de demande locative de 46/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 12,9 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Bellegarde ?

Marché peu liquide : 14 transactions par an, tendance prix peu fiable. Vacance locative élevée : taux de vacance de 12,9 %, demande faible. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Bellegarde ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Bellegarde ?

Bellegarde est classée en zone C (marché détendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Pose ta question sur Bellegarde

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Bellegarde ?

Bellegarde affiche un prix au m² de 1 105 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 10.22 %. Le marché de Bellegarde a enregistré 12 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Orléans (université, à 1h de Paris), Montargis, Pithiviers. Marché tiré par l'aire orléanaise.

À Bellegarde, le revenu disponible médian est de 22 560 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Montargis à 22,5 km, aéroport Paris-Orly à 82,4 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Bellegarde

Les prix à Bellegarde ont évolué de +13,6 % sur un an et de +11,6 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, lissée sur trois ans, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Bellegarde, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Bellegarde sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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