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Investir dans l'immobilier locatif à Bègles

Pour investir à Bègles (33130) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 176 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 14.5 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.49 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

50 annonces analysées par IA à Bègles. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

3 176 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

5.49%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

204 551 €

Médiane : 192 500 €

Surface moyenne · sélection Pillr

70 m²

50 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Bègles les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 968 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Bègles.

Négociation, travaux et rendement à Bègles

Baromètre Pillr, données au 28/09/2026.

Négociation

  • Annonce

    12,7 %

    des annonces ont baissé leur prix en 30 jours

    Intervalle de confiance à 95 % : 9,8 à 16,3 %

    du 30/08/2026 au 28/09/2026

  • Annonce

    4,8 %

    de baisse habituelle, parmi les annonces en baisse

    du 30/08/2026 au 28/09/2026

  • Annonce

    +3,3 %

    d'écart entre prix affiché et prix de référence, appartements

    au 28/09/2026

  • Annonce

    −8,3 %

    d'écart entre prix affiché et prix de référence, maisons

    au 28/09/2026

Prix demandés, pas prix de vente.

Travaux et énergie

  • Annonce

    15,4 %

    des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    52 400 €

    de travaux habituels pour ces biens à rénover

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    4,2 %

    des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G

    au 28/09/2026

Avant aides, hors copropriété.

Rendement

  • Loyer estimé

    5,3 %

    de rendement brut théorique, appartements

    2025

Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.

Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.

Prix au m² par quartier à Bègles

À Bègles, le prix au m² des appartements va de 2 243 €/m² dans le quartier Argous à 3 642 €/m² dans le quartier Dorat Verduc, soit un écart de 62 % (1 399 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

10 des 10 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 1 062 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.

Côté maisons, la fourchette s'étend de 3 598 €/m² (Birambits) à 4 110 €/m² (La Castagne-La Ferrade) sur 9 quartiers valorisés.

Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Dorat Verduc

3 642 €/m²

appartement · 28 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Argous

2 243 €/m²

appartement · 29 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de Bègles au prix au m² (appartement)

10 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.

#QuartierPrix au m²Ventes DVF
1Dorat Verduc3 642 €/m²28
2Zone d'Activités3 448 €/m²7
3La Castagne-La Ferrade3 420 €/m²46
4Centujean3 410 €/m²46
5Mairie Bourg3 406 €/m²110
6Birambits3 157 €/m²257
7Sembat3 155 €/m²295
8Le Prêche3 070 €/m²184
9La Raze2 985 €/m²60
10Argous2 243 €/m²29

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat · Bègles

Marché tendu / survalorisé
  • Prix au m² 29,4 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut correct : 5,49 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix en repli : -10,0 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Bègles

Note de synthèse : 66 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Liquidité exceptionnelle : 434 transactions par an, marché très actif et fluide
  • Demande locative forte : forte attractivité pour locataires

Points d'attention

  • Baisse des prix significative : -11,4 % sur 3 ans (DVF, 434 ventes par an), marché en correction
  • Zones quartier prioritaire présentes : 2 quartiers prioritaires, décote prix attendue 5 à 15 %

Investissement locatif : privilégier petites surfaces pour optimiser rendement et liquidité

Analyse complète de Bègles

Dernières ventes enregistrées à Bègles

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
30 juin 2026Maison106 m²416 200 €3 926 €
30 juin 2026Maison86 m²539 200 €6 270 €
30 juin 2026Appartement62 m²188 000 €3 032 €
29 juin 2026Maison96 m²340 000 €3 542 €
29 juin 2026Appartement68 m²147 940 €2 176 €
26 juin 2026Appartement73 m²155 000 €2 123 €
24 juin 2026Maison117 m²585 380 €5 003 €
24 juin 2026Maison80 m²241 436 €3 018 €
24 juin 2026Maison51 m²372 000 €7 294 €
24 juin 2026Maison86 m²370 000 €4 302 €
23 juin 2026Maison65 m²429 100 €6 602 €
23 juin 2026Appartement60 m²217 000 €3 617 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Bègles

Appartement 1p à Bègles

Appartement · 1p · 26.4 m²

76/100

59 000 €

7.7% brut6.1% net
Appartement 3p à Bègles

Appartement · 3p · 64.4 m²

75/100

160 500 €

6.6% brut5.1% netDPE B
Maison 5p à Bègles

Maison · 5p · 125 m²

74/100

182 000 €

9.4% brut6.6% net
Appartement 3p à Bègles

Appartement · 3p · 65.1 m²

74/100

179 000 €

6% brut4.6% netDPE D
Appartement 3p à Bègles

Appartement · 3p · 65 m²

73/100

135 000 €

7.9% brut5.5% netDPE D
Appartement 3p à Bègles

Appartement · 3p · 64.49 m²

73/100

175 000 €

6.1% brut4.5% netDPE C
Voir toutes les annonces à Bègles

Questions fréquentes sur l'investissement à Bègles

Quel est le prix moyen au m² à Bègles ?
Le prix au m² à Bègles est d'environ 3 176 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 50 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 2 968 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 3 891 €/m² pour une maison à Bègles (ventes DVF, millésime 2026), contre 3 176 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Bègles ?
Le rendement brut moyen à Bègles est de 5.49 % (estimation sur données marché), contre 5.6 % en moyenne sur la sélection Pillr (50 annonces analysées). Sur les 50 annonces analysées à Bègles, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 4,2 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 5,6 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Bègles ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Bègles. Au prix de 3 176 €/m² pour un loyer estimé à 17,1 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 143 k€ pour 768 € de loyer mensuel. La commune est en zone B1 du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Bègles ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Bègles, 3 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 3 176 €/m² contre 3 891 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Bègles est-il assez actif pour investir ?
Bègles a enregistré 423 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de +0,7 % sur un an et de -10,0 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Bègles

Est-ce le bon moment pour acheter à Bègles ?

Les données invitent à la prudence sur Bègles à ce stade. Prix au m² 29,4 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 5,49 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -10,0 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Bègles ?

Le rendement locatif brut indicatif à Bègles est d'environ 5,49 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 14,5 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Bègles ?

Notre analyse de zone attribue à Bègles un sous-score de demande locative de 82/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 6,5 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Bègles ?

Baisse des prix significative : -11,4 % sur 3 ans (DVF, 434 ventes par an), marché en correction. Piste : attendre stabilisation ou cibler biens sous-évalués. Zones quartier prioritaire présentes : 2 quartiers prioritaires, décote prix attendue 5 à 15 %. Piste : éviter les adresses en quartier prioritaire strict, privilégier secteurs stables. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Bègles ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Bègles ?

Bègles est classée en zone B1 (marché tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Bègles ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Bègles 7,1 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 3,0 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Bègles

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

Chargement…

Pourquoi investir à Bègles ?

Bègles affiche un prix au m² de 3 176 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.49 %. Le marché de Bègles a enregistré 423 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Bordeaux et Bassin d'Arcachon. LGV Paris-Bordeaux a accéléré la valorisation. Reste accessible vs IDF.

À Bègles, le revenu disponible médian est de 26 340 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Bègles à 0,8 km, aéroport Bordeaux–Mérignac à 13,1 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Bègles

Les prix à Bègles ont évolué de +0,7 % sur un an et de -10 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Bègles, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Bègles sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

Analyse de zone

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