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Investir dans l'immobilier locatif à Vaux-le-Pénil

Pour investir à Vaux-le-Pénil (77000) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 2 460 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 16.7 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 8.14 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

50 annonces analysées par IA à Vaux-le-Pénil. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

2 460 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

8.14%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

304 361 €

Médiane : 274 000 €

Surface moyenne · sélection Pillr

137 m²

50 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Vaux-le-Pénil les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 362 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Vaux-le-Pénil.

Négociation, travaux et rendement à Vaux-le-Pénil

Baromètre Pillr, données au 28/09/2026.

Négociation

  • Annonce

    12,2 %

    des annonces ont baissé leur prix en 30 jours

    Intervalle de confiance à 95 % : 6,8 à 21,0 %

    du 30/08/2026 au 28/09/2026

Prix demandés, pas prix de vente.

Travaux et énergie

  • Annonce

    30,9 %

    des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    13,4 %

    des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G

    au 28/09/2026

Avant aides, hors copropriété.

Rendement

  • Loyer estimé

    8,0 %

    de rendement brut théorique, appartements

    2025

Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.

Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.

Prix au m² par quartier à Vaux-le-Pénil

À Vaux-le-Pénil, le prix au m² des maisons va de 2 563 €/m² dans le quartier Nord-Ouest à 2 909 €/m² dans le quartier Sud-Ouest, soit un écart de 13 % (346 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

4 des 4 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 324 ventes de maisons enregistrées dans DVF.

Côté appartements, la fourchette s'étend de 2 335 €/m² (Nord-Ouest) à 2 839 €/m² (Centre-Nord) sur 3 quartiers valorisés.

Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Sud-Ouest

2 909 €/m²

maison · 142 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Nord-Ouest

2 563 €/m²

maison · 22 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de Vaux-le-Pénil au prix au m² (maison)

4 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.

#QuartierPrix au m²Ventes DVF
1Sud-Ouest2 909 €/m²142
2Est-Sud2 794 €/m²101
3Centre-Nord2 720 €/m²59
4Nord-Ouest2 563 €/m²22

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat · Vaux-le-Pénil

Opportunité à étudier
  • Prix au m² 13,7 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 8,14 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix en repli : -10,2 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Vaux-le-Pénil

Note de synthèse : 72 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Liquidité exceptionnelle : 136 ventes par an, marché très fluide et rapide
  • Rendement locatif élevé : rendement brut de 8,6 % (appartement), très attractif

Points d'attention

  • Baisse des prix significative : -16,5 % sur 3 ans (DVF, 136 ventes par an), correction forte
  • Croissance prix nulle : marché en dépréciation

Investissement locatif pur : cibler petits appartements pour rendement supérieur à 8 %, éviter la spéculation prix

Analyse complète de Vaux-le-Pénil

Dernières ventes enregistrées à Vaux-le-Pénil

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
30 juin 2026Maison124 m²345 000 €2 782 €
29 juin 2026Appartement44 m²125 000 €2 841 €
26 juin 2026Maison67 m²267 800 €3 997 €
26 juin 2026Maison244 m²370 000 €1 516 €
25 juin 2026Appartement120 m²190 000 €1 583 €
19 juin 2026Maison82 m²234 000 €2 854 €
18 juin 2026Appartement81 m²155 000 €1 914 €
15 juin 2026Appartement93 m²217 500 €2 339 €
02 juin 2026Maison152 m²391 450 €2 575 €
27 mai 2026Maison127 m²355 586 €2 800 €
26 mai 2026Maison84 m²350 000 €4 167 €
25 mai 2026Maison50 m²134 000 €2 680 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Vaux-le-Pénil

Appartement 6p à Vaux-le-Pénil

Appartement · 6p · 119 m²

81/100

220 000 €

9.3% brut6.8% netDPE D
Immeuble 0p à Vaux-le-Pénil

Immeuble · 0p · 660 m²

79/100

800 000 €

10.1% brut7.8% net
Appartement 6p à Vaux-le-Pénil

Appartement · 6p · 129 m²

78/100

170 000 €

12.8% brut7.3% netDPE F
Maison 4p à Vaux-le-Pénil

Maison · 4p · 146 m²

78/100

265 000 €

8.4% brut6.2% netDPE D
Maison 9p à Vaux-le-Pénil

Maison · 9p · 201.25 m²

77/100

415 000 €

6.8% brut5.2% netDPE C
Appartement 3p à Vaux-le-Pénil

Appartement · 3p · 67 m²

77/100

170 000 €

7.4% brut5.8% netDPE D
Voir toutes les annonces à Vaux-le-Pénil

Questions fréquentes sur l'investissement à Vaux-le-Pénil

Quel est le prix moyen au m² à Vaux-le-Pénil ?
Le prix au m² à Vaux-le-Pénil est d'environ 2 460 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 50 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 2 362 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 2 814 €/m² pour une maison à Vaux-le-Pénil (ventes DVF, millésime 2026), contre 2 460 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Vaux-le-Pénil ?
Le rendement brut moyen à Vaux-le-Pénil est de 8.14 % (estimation sur données marché), contre 7.36 % en moyenne sur la sélection Pillr (50 annonces analysées). Sur les 50 annonces analysées à Vaux-le-Pénil, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 5,08 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 7,36 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Vaux-le-Pénil ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Vaux-le-Pénil. Au prix de 2 460 €/m² pour un loyer estimé à 19,0 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 111 k€ pour 855 € de loyer mensuel. La commune est en zone A du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Vaux-le-Pénil ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Vaux-le-Pénil, 8 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 2 460 €/m² contre 2 814 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Vaux-le-Pénil est-il assez actif pour investir ?
Vaux-le-Pénil a enregistré 133 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de +0,8 % sur un an et de -10,2 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Vaux-le-Pénil

Est-ce le bon moment pour acheter à Vaux-le-Pénil ?

Sur la base des données publiques, Vaux-le-Pénil ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 13,7 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 8,14 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -10,2 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Vaux-le-Pénil ?

Le rendement locatif brut indicatif à Vaux-le-Pénil est d'environ 8,14 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 16,7 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Vaux-le-Pénil ?

Notre analyse de zone attribue à Vaux-le-Pénil un sous-score de demande locative de 84/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 4,7 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Vaux-le-Pénil ?

Baisse des prix significative : -16,5 % sur 3 ans (DVF, 136 ventes par an), correction forte. Piste : acheter au plus bas, potentiel de rebond. Croissance prix nulle : marché en dépréciation. Piste : cibler uniquement la rentabilité locative pure. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Vaux-le-Pénil ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Vaux-le-Pénil ?

Vaux-le-Pénil est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Vaux-le-Pénil ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Vaux-le-Pénil 4,9 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 2,3 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Vaux-le-Pénil

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Vaux-le-Pénil ?

Vaux-le-Pénil affiche un prix au m² de 2 460 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 8.14 %. Le marché de Vaux-le-Pénil a enregistré 133 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Plus grand département francilien. Meaux, Chelles, Fontainebleau. Marché familial.

À Vaux-le-Pénil, le revenu disponible médian est de 29 550 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Melun à 1,8 km, aéroport Paris-Orly à 32,6 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Vaux-le-Pénil

Les prix à Vaux-le-Pénil ont évolué de +0,8 % sur un an et de -10,2 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Vaux-le-Pénil, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Vaux-le-Pénil sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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