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Investir dans l'immobilier locatif à Saint-Génis-des-Fontaines

Pour investir à Saint-Génis-des-Fontaines (66740) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 2 399 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 10.7 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.37 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

47 annonces analysées par IA à Saint-Génis-des-Fontaines. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

2 399 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

5.37%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

368 632 €

Médiane : 339 000 €

Surface moyenne · sélection Pillr

139 m²

47 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 47 annonces analysées à Saint-Génis-des-Fontaines les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 823 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Saint-Génis-des-Fontaines.

Négociation et travaux à Saint-Génis-des-Fontaines

Baromètre Pillr, données au 28/09/2026.

Négociation

  • Annonce

    19,2 %

    des annonces ont baissé leur prix en 30 jours

    Intervalle de confiance à 95 % : 10,8 à 31,9 %

    du 30/08/2026 au 28/09/2026

Prix demandés, pas prix de vente.

Travaux et énergie

  • Annonce

    3,9 %

    des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G

    au 28/09/2026

Avant aides, hors copropriété.

Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.

Recommandation d'achat · Saint-Génis-des-Fontaines

À surveiller
  • Prix au m² 15,1 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut correct : 5,37 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Marché porteur : prix +8,1 % sur 3 ans (DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Saint-Génis-des-Fontaines

Note de synthèse : 64 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Marché très liquide : 38 transactions par an, fiabilité haute des données
  • Qualité du parc immobilier : 3 % de passoires thermiques (DPE F ou G), DPE globalement bon

Points d'attention

  • Rendement locatif faible : rendement brut de 4,5 %, 5e percentile national
  • Prix élevés : 90e percentile national, 39 % au-dessus département

Investissement capital : privilégier l'appréciation du capital (hausse +6,2 %)

Analyse complète de Saint-Génis-des-Fontaines

Dernières ventes enregistrées à Saint-Génis-des-Fontaines

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
24 juin 2026Maison66 m²38 000 €576 €
24 juin 2026Appartement152 m²70 000 €461 €
12 mai 2026Maison66 m²215 000 €3 258 €
30 avr. 2026Maison127 m²290 000 €2 283 €
30 avr. 2026Maison150 m²232 000 €1 547 €
28 avr. 2026Maison130 m²433 000 €3 331 €
10 avr. 2026Maison127 m²265 060 €2 087 €
07 avr. 2026Maison81 m²255 000 €3 148 €
07 avr. 2026Appartement40 m²79 000 €1 975 €
03 avr. 2026Maison84 m²297 308 €3 539 €
02 avr. 2026Maison75 m²256 150 €3 415 €
31 mars 2026Appartement94 m²230 000 €2 447 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Saint-Génis-des-Fontaines

Appartement 2p à Saint-Génis-des-Fontaines

Appartement · 2p · 54 m²

69/100

139 000 €

4.8% brut3.8% net
Maison 10p à Saint-Génis-des-Fontaines

Maison · 10p · 343 m²

67/100

371 000 €

7.4% brut4.6% net
Appartement 3p à Saint-Génis-des-Fontaines

Appartement · 3p · 60 m²

67/100

86 000 €

8.7% brut4.5% netDPE F
Maison 3p à Saint-Génis-des-Fontaines

Maison · 3p · 107 m²

66/100

198 000 €

5.6% brut4.3% netDPE D
Maison 5p à Saint-Génis-des-Fontaines

Maison · 5p · 116 m²

65/100

317 000 €

3.7% brut2.9% netDPE A
Appartement 3p à Saint-Génis-des-Fontaines

Appartement · 3p · 56 m²

64/100

141 700 €

4.9% brut3.8% netDPE D
Voir toutes les 47 annonces à Saint-Génis-des-Fontaines

Questions fréquentes sur l'investissement à Saint-Génis-des-Fontaines

Quel est le prix moyen au m² à Saint-Génis-des-Fontaines ?
Le prix au m² à Saint-Génis-des-Fontaines est d'environ 2 399 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 47 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 2 823 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 2 884 €/m² pour une maison à Saint-Génis-des-Fontaines (ventes DVF, millésime 2026), contre 2 399 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Génis-des-Fontaines ?
Le rendement brut moyen à Saint-Génis-des-Fontaines est de 5.37 % (estimation sur données marché), contre 3.97 % en moyenne sur la sélection Pillr (47 annonces analysées). Sur les 47 annonces analysées à Saint-Génis-des-Fontaines, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 2,7 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 3,97 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Saint-Génis-des-Fontaines ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Saint-Génis-des-Fontaines. Au prix de 2 399 €/m² pour un loyer estimé à 13,5 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 108 k€ pour 606 € de loyer mensuel. La commune est en zone C du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Saint-Génis-des-Fontaines ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Saint-Génis-des-Fontaines, 2 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 2 399 €/m² contre 2 884 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Saint-Génis-des-Fontaines est-il assez actif pour investir ?
Saint-Génis-des-Fontaines a enregistré 37 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de +2,8 % sur un an et de +8,1 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Saint-Génis-des-Fontaines

Est-ce le bon moment pour acheter à Saint-Génis-des-Fontaines ?

Le marché de Saint-Génis-des-Fontaines est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² 15,1 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 5,37 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +8,1 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Saint-Génis-des-Fontaines ?

Le rendement locatif brut indicatif à Saint-Génis-des-Fontaines est d'environ 5,37 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 10,7 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Saint-Génis-des-Fontaines ?

Notre analyse de zone attribue à Saint-Génis-des-Fontaines un sous-score de demande locative de 45/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 6,7 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Saint-Génis-des-Fontaines ?

Rendement locatif faible : rendement brut de 4,5 %, 5e percentile national. Piste : viser plus-value capital plutôt que cashflow. Prix élevés : 90e percentile national, 39 % au-dessus département. Piste : négocier fort, cibler biens à rafraîchir. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Saint-Génis-des-Fontaines ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Saint-Génis-des-Fontaines ?

Saint-Génis-des-Fontaines est classée en zone C (marché détendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Saint-Génis-des-Fontaines ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Saint-Génis-des-Fontaines 3,9 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

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Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Saint-Génis-des-Fontaines ?

Saint-Génis-des-Fontaines affiche un prix au m² de 2 399 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.37 %. Le marché de Saint-Génis-des-Fontaines a enregistré 37 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Perpignan, Côte Vermeille (Collioure, Argelès). Frontière espagnole, fort potentiel saisonnier.

À Saint-Génis-des-Fontaines, le revenu disponible médian est de 25 870 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Elne à 6,9 km, aéroport Perpignan-Rivesaltes (Llabanère) à 22,3 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Saint-Génis-des-Fontaines

Les prix à Saint-Génis-des-Fontaines ont évolué de +2,8 % sur un an et de +8,1 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Saint-Génis-des-Fontaines, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Saint-Génis-des-Fontaines sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

Analyse de zone

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