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Investir à Paris 11 (75)

Investir dans l'immobilier locatif à Paris 11

Pour investir à Paris 11 (75011) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 9 925 € (médiane DVF), pour un loyer médian de 31.7 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 3.84 %.

Données & analyse : Pillr — Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 4 juillet 2026

Guide complet pour investir à Paris 11. Données marché, rendements moyens, stratégies fiscales et alertes automatiques sur les nouvelles opportunités. Pillr analyse en 30 secondes chaque annonce qui apparaît.

Prix au m² · commune

9 925 €

Appartement · médiane DVF

Rendement brut · commune

3.84%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

n.d.

Aucune annonce analysée

Surface moyenne · sélection Pillr

n.d.

Aucune annonce analysée

Recommandation d'achat — Paris 11

Marché tendu / survalorisé
  • Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart -4,6 %, modèle DVF).
  • Rendement brut modéré : 3,84 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix en repli : -8,4 % sur 3 ans (DVF) — points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP) — indicatif, ne constitue pas un conseil en investissement.

Analyse IA

68/100 · score global

Points positifs

  • Liquidité exceptionnelle — Volume de transactions très élevé (2595 ventes/an), revente rapide garantie
  • Services de proximité — Score de 70/100, densité exceptionnelle de commerces, métros et restaurants

Points d'attention

  • Rendement brut faible — Rendement brut moyen de 3.79% sur les appartements, typique du marché parisien
  • Baisse des prix sur 3 ans — Recul de -8.9% sur 3 ans (DVF, fiabilité haute), correction de marché en cours

Rénovation énergétique ciblée : Acheter un bien classé F/G avec décote pour le rénover et améliorer le DPE avant mise en location

Analyse complète

Dernières ventes enregistrées à Paris 11

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
31 déc. 2025Appartement31 m²393 750 €12 702 €
30 déc. 2025Appartement12 m²120 000 €10 000 €
30 déc. 2025Appartement45 m²415 000 €9 222 €
30 déc. 2025Appartement94 m²917 500 €9 761 €
30 déc. 2025Appartement28 m²318 500 €11 375 €
30 déc. 2025Appartement31 m²379 000 €12 226 €
30 déc. 2025Appartement76 m²775 000 €10 197 €
30 déc. 2025Appartement335 m²2 255 000 €6 731 €
30 déc. 2025Appartement30 m²240 000 €8 000 €
30 déc. 2025Appartement54 m²422 000 €7 815 €
30 déc. 2025Appartement78 m²800 000 €10 256 €
29 déc. 2025Appartement61 m²504 000 €8 262 €

Source : DVF / DGFiP — ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

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Quelle stratégie d'investissement à Paris 11 ?

LMNP

5 % – 8 %

Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.

Voir le guide LMNP à Paris 11

Colocation

6 % – 10 %

Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.

Voir le guide Colocation à Paris 11

Location courte durée

7 % – 15 % (zones touristiques)

Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal — sous réserve de respecter la réglementation locale.

Voir le guide Location courte durée à Paris 11

Loi Pinel

2 % – 4 % (rendement brut faible compensé par défiscalisation)

Contribuables avec TMI ≥ 30 % cherchant à réduire leur impôt sur 6, 9 ou 12 ans.

Voir le guide Loi Pinel à Paris 11

Déficit foncier

4 % – 6 % (après rénovation)

Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.

Voir le guide Déficit foncier à Paris 11

Questions fréquentes sur l'investissement à Paris 11

Quel est le prix moyen au m² à Paris 11 ?
Le prix au m² à Paris 11 est d'environ 9 925 € pour un appartement (médiane DVF).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Paris 11 ?
Le rendement brut moyen à Paris 11 est de 3.84 % (estimation sur données marché). Les meilleures opportunités atteignent 6-8 % brut, notamment en stratégie colocation ou meublé.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Paris 11 ?
Les stratégies les plus pertinentes à Paris 11 dépendent du profil du bien et de votre situation fiscale. Le LMNP au réel reste optimal pour la plupart des investisseurs (amortissement). La colocation peut booster le rendement de 30-50 % dans les villes étudiantes ou métropoles.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Paris 11 ?
L'ancien offre généralement un meilleur rendement (-15 à -25 % vs neuf), des frais de notaire plus élevés mais des opportunités de plus-value via travaux. Le neuf garantit une faible vacance et permet d'accéder à des dispositifs comme le Denormandie ou le BRS.
Combien de temps pour analyser une annonce à Paris 11 avec Pillr ?
Pillr analyse une annonce en ~30 secondes : score d'investissement, rendement net, simulation 3 stratégies, chiffrage travaux automatique par IA visuelle, fiscalité personnalisée. Vous gagnez ~2 heures par bien comparé à l'analyse manuelle.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP — voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Paris 11

Est-ce le bon moment pour acheter à Paris 11 ?

Les données invitent à la prudence sur Paris 11 à ce stade. Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart -4,6 %, modèle DVF). Rendement brut modéré : 3,84 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -8,4 % sur 3 ans (DVF) — points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Paris 11 ?

Le rendement locatif brut indicatif à Paris 11 est d'environ 3,84 % (loyer DHUP rapporté au prix médian DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 31,7 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Paris 11 ?

Rendement brut faible : Rendement brut moyen de 3.79% sur les appartements, typique du marché parisien. Piste : Viser la colocation ou optimiser l'aménagement pour maximiser le loyer au m² Baisse des prix sur 3 ans : Recul de -8.9% sur 3 ans (DVF, fiabilité haute), correction de marché en cours. Piste : Négocier agressivement à l'achat, le marché se stabilise sur 1 an (+1.7%) Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Le quartier est-il sûr à Paris 11 ?

L'indice de sécurité retenu par l'analyse Pillr place Paris 11 à un niveau de risque modéré (dans la moyenne) (55/100, 0 = le plus sûr), à partir des statistiques publiques de délinquance. La sécurité variant fortement d'un quartier à l'autre, vérifiez toujours l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Paris 11

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

Pourquoi investir à Paris 11 ?

Paris 11 affiche un prix au m² de 9 925 € pour un appartement (médiane DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 3.84 %. Cœur du marché immobilier français. 20 arrondissements aux profils très contrastés, du 8e (luxe) au 19e (rendement).

Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Paris 11, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

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