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Investir dans l'immobilier locatif à Les Herbiers

Pour investir à Les Herbiers (85500) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 2 590 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 11.6 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.37 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

50 annonces analysées par IA à Les Herbiers. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

2 590 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

5.37%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

257 302 €

Médiane : 211 500 €

Surface moyenne · sélection Pillr

144 m²

50 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Les Herbiers les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (1 873 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Les Herbiers.

Négociation, travaux et rendement à Les Herbiers

Baromètre Pillr, données au 28/09/2026.

Négociation

  • Annonce

    4,3 %

    des annonces ont baissé leur prix en 30 jours

    Intervalle de confiance à 95 % : 2,1 à 8,6 %

    du 30/08/2026 au 28/09/2026

  • Annonce

    −8,5 %

    d'écart entre prix affiché et prix de référence, maisons

    au 28/09/2026

Prix demandés, pas prix de vente.

Travaux et énergie

  • Annonce

    26,0 %

    des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    50 100 €

    de travaux habituels pour ces biens à rénover

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    5,6 %

    des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G

    au 28/09/2026

Avant aides, hors copropriété.

Rendement

  • Loyer estimé

    5,3 %

    de rendement brut théorique, appartements

    2025

Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.

Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.

Prix au m² par quartier à Les Herbiers

À Les Herbiers, le prix au m² des maisons va de 2 001 €/m² dans le quartier Le Donjon à 2 354 €/m² dans le quartier Le Landreau, soit un écart de 18 % (353 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

6 des 6 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 648 ventes de maisons enregistrées dans DVF.

Côté appartements, la fourchette s'étend de 2 047 €/m² (La Métairie) à 2 738 €/m² (Le Grand Fief) sur 4 quartiers valorisés.

Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Le Landreau

2 354 €/m²

maison · 138 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Le Donjon

2 001 €/m²

maison · 83 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de Les Herbiers au prix au m² (maison)

6 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.

#QuartierPrix au m²Ventes DVF
1Le Landreau2 354 €/m²138
2La Hutte2 265 €/m²131
3Le Grand Fief2 215 €/m²82
4La Métairie2 098 €/m²131
5Le Rouet2 083 €/m²83
6Le Donjon2 001 €/m²83

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat · Les Herbiers

À surveiller
  • Prix au m² 19,3 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut correct : 5,37 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix stables sur 3 ans (-1,1 %, DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Les Herbiers

Note de synthèse : 71 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Liquidité exceptionnelle : 174 transactions par an, marché très fluide
  • Services de proximité : densité POI optimale

Points d'attention

  • Risque radon : classe 3 IRSN, traitement 1 500 à 5 000 € requise
  • Baisse des prix : marché en chute -4,5 % sur 1 an (DVF, 174 ventes)
Analyse complète de Les Herbiers

Dernières ventes enregistrées à Les Herbiers

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
30 juin 2026Maison80 m²160 000 €2 000 €
29 juin 2026Appartement56 m²155 000 €2 768 €
25 juin 2026Maison230 m²365 000 €1 587 €
24 juin 2026Maison116 m²150 000 €1 293 €
24 juin 2026Maison83 m²242 000 €2 916 €
24 juin 2026Appartement327 m²260 000 €795 €
19 juin 2026Maison82 m²225 000 €2 744 €
17 juin 2026Maison79 m²199 000 €2 519 €
16 juin 2026Maison90 m²180 000 €2 000 €
15 juin 2026Maison80 m²226 500 €2 831 €
15 juin 2026Maison98 m²216 000 €2 204 €
12 juin 2026Maison61 m²90 252 €1 480 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Les Herbiers

Maison 4p à Les Herbiers

Maison · 4p · 100 m²

79/100

197 400 €

5.8% brut4.3% netDPE A
Maison 5p à Les Herbiers

Maison · 5p · 110 m²

77/100

214 000 €

5.8% brut4.5% netDPE C
Maison 4p à Les Herbiers

Maison · 4p · 132 m²

77/100

218 325 €

6.5% brut4.8% netDPE C
Maison 12p à Les Herbiers

Maison · 12p · 270 m²

76/100

435 000 €

5.6% brut4.3% netDPE B
Maison 6p à Les Herbiers

Maison · 6p · 166 m²

75/100

289 000 €

5.9% brut4.6% netDPE D
Maison 8p à Les Herbiers

Maison · 8p · 178 m²

75/100

212 000 €

8.4% brut5.8% netDPE D
Voir toutes les annonces à Les Herbiers

Questions fréquentes sur l'investissement à Les Herbiers

Quel est le prix moyen au m² à Les Herbiers ?
Le prix au m² à Les Herbiers est d'environ 2 590 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 50 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 1 873 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 2 177 €/m² pour une maison à Les Herbiers (ventes DVF, millésime 2026), contre 2 590 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Les Herbiers ?
Le rendement brut moyen à Les Herbiers est de 5.37 % (estimation sur données marché), contre 6.2 % en moyenne sur la sélection Pillr (50 annonces analysées). Sur les 50 annonces analysées à Les Herbiers, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 4,28 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 6,2 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Les Herbiers ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Les Herbiers. Au prix de 2 590 €/m² pour un loyer estimé à 14,3 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 117 k€ pour 643 € de loyer mensuel. La commune est en zone B1 du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Les Herbiers ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Les Herbiers, 7 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 2 590 €/m² contre 2 177 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Les Herbiers est-il assez actif pour investir ?
Les Herbiers a enregistré 164 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de -0,1 % sur un an et de -1,1 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Les Herbiers

Est-ce le bon moment pour acheter à Les Herbiers ?

Le marché de Les Herbiers est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² 19,3 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 5,37 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (-1,1 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Les Herbiers ?

Le rendement locatif brut indicatif à Les Herbiers est d'environ 5,37 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 11,6 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Les Herbiers ?

Notre analyse de zone attribue à Les Herbiers un sous-score de demande locative de 78/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 3,4 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Les Herbiers ?

Risque radon : classe 3 IRSN, traitement 1 500 à 5 000 € requise. Piste : test air intérieur et ventilation adaptée. Baisse des prix : marché en chute -4,5 % sur 1 an (DVF, 174 ventes). Piste : négocier fort, attendre stabilisation. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Les Herbiers ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 3 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Les Herbiers ?

Les Herbiers est classée en zone B1 (marché tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Les Herbiers ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Les Herbiers 1,5 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 2,2 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Les Herbiers

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Les Herbiers ?

Les Herbiers affiche un prix au m² de 2 590 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.37 %. Le marché de Les Herbiers a enregistré 164 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. La Roche-sur-Yon, Les Sables-d'Olonne, littoral (Saint-Jean-de-Monts). Département dynamique, tourisme balnéaire.

À Les Herbiers, le revenu disponible médian est de 26 010 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Pouzauges à 19,8 km, aéroport Nantes Atlantique à 55,5 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Les Herbiers

Les prix à Les Herbiers ont évolué de -0,1 % sur un an et de -1,1 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Les Herbiers, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Les Herbiers sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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