Aller au contenu

Investir dans l'immobilier locatif à Léguevin

Pour investir à Léguevin (31490) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 2 456 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 11.8 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.75 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

50 annonces analysées par IA à Léguevin. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

2 456 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

5.75%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

260 890 €

Médiane : 201 500 €

Surface moyenne · sélection Pillr

100 m²

50 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Léguevin les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 645 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Léguevin.

Négociation, travaux et rendement à Léguevin

Baromètre Pillr, données au 28/09/2026.

Négociation

  • Annonce

    17,5 %

    des annonces ont baissé leur prix en 30 jours

    Intervalle de confiance à 95 % : 10,7 à 27,3 %

    du 30/08/2026 au 28/09/2026

  • Annonce

    −2,7 %

    d'écart entre prix affiché et prix de référence, maisons

    au 28/09/2026

Prix demandés, pas prix de vente.

Travaux et énergie

  • Annonce

    23,2 %

    des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    2,5 %

    des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G

    au 28/09/2026

Avant aides, hors copropriété.

Rendement

  • Loyer estimé

    5,8 %

    de rendement brut théorique, appartements

    2025

Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.

Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.

Prix au m² par quartier à Léguevin

À Léguevin, le prix au m² des appartements va de 2 374 €/m² dans le quartier Bayonne à 2 570 €/m² dans le quartier Castelnouvel, soit un écart de 8 % (196 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

3 des 3 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 304 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.

Côté maisons, la fourchette s'étend de 2 650 €/m² (Castelnouvel) à 2 911 €/m² (Bayonne) sur 3 quartiers valorisés.

Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Castelnouvel

2 570 €/m²

appartement · 133 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Bayonne

2 374 €/m²

appartement · 105 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de Léguevin au prix au m² (appartement)

3 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.

#QuartierPrix au m²Ventes DVF
1Castelnouvel2 570 €/m²133
2La Bastide2 386 €/m²66
3Bayonne2 374 €/m²105

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat · Léguevin

À surveiller
  • Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart +3,5 %, modèle DVF).
  • Rendement brut correct : 5,75 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix stables sur 3 ans (-2,6 %, DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Léguevin

Note de synthèse : 74 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Liquidité exceptionnelle : 127 ventes par an, marché très fluide
  • Qualité de parc excellente : 0,9 % de passoires thermiques (DPE F ou G), parc récent et performant

Points d'attention

  • Tendance prix atone : baisse de -2 % sur 1 an (DVF fiable), croissance faible
  • Vacance locative : taux de vacance de 5,9 %, légèrement supérieur à la moyenne
Analyse complète de Léguevin

Dernières ventes enregistrées à Léguevin

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
30 juin 2026Appartement39 m²100 500 €2 577 €
29 juin 2026Appartement42 m²99 800 €2 376 €
29 juin 2026Appartement68 m²80 000 €1 176 €
26 juin 2026Maison95 m²381 000 €4 011 €
25 juin 2026Appartement42 m²95 000 €2 262 €
25 juin 2026Appartement62 m²155 000 €2 500 €
18 juin 2026Appartement43 m²109 630 €2 550 €
18 juin 2026Maison81 m²220 900 €2 727 €
17 juin 2026Maison292 m²487 800 €1 671 €
11 juin 2026Maison112 m²167 000 €1 491 €
08 juin 2026Maison79 m²133 550 €1 691 €
03 juin 2026Appartement44 m²110 000 €2 500 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Léguevin

Maison 5p à Léguevin

Maison · 5p · 119 m²

74/100

195 000 €

8.4% brut5.7% netDPE D
Appartement 3p à Léguevin

Appartement · 3p · 67.51 m²

74/100

160 000 €

5.6% brut4.4% netDPE C
Appartement 3p à Léguevin

Appartement · 3p · 67 m²

74/100

154 000 €

5.8% brut4.5% netDPE C
Appartement 2p à Léguevin

Appartement · 2p · 43 m²

73/100

112 000 €

5.5% brut4.2% netDPE C
Appartement 2p à Léguevin

Appartement · 2p · 55 m²

72/100

135 000 €

5.6% brut4.4% netDPE C
Appartement 3p à Léguevin

Appartement · 3p · 63 m²

72/100

149 500 €

5.6% brut4.3% netDPE B
Voir toutes les annonces à Léguevin

Questions fréquentes sur l'investissement à Léguevin

Quel est le prix moyen au m² à Léguevin ?
Le prix au m² à Léguevin est d'environ 2 456 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 50 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 2 645 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 2 776 €/m² pour une maison à Léguevin (ventes DVF, millésime 2026), contre 2 456 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Léguevin ?
Le rendement brut moyen à Léguevin est de 5.75 % (estimation sur données marché), contre 4.76 % en moyenne sur la sélection Pillr (50 annonces analysées). Sur les 50 annonces analysées à Léguevin, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 3,46 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 4,76 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Léguevin ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Léguevin. Au prix de 2 456 €/m² pour un loyer estimé à 13,3 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 111 k€ pour 597 € de loyer mensuel. La commune est en zone B1 du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Léguevin ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Léguevin, 1 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 2 456 €/m² contre 2 776 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Léguevin est-il assez actif pour investir ?
Léguevin a enregistré 124 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de -0,9 % sur un an et de -2,6 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Léguevin

Est-ce le bon moment pour acheter à Léguevin ?

Le marché de Léguevin est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart +3,5 %, modèle DVF). Rendement brut correct : 5,75 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (-2,6 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Léguevin ?

Le rendement locatif brut indicatif à Léguevin est d'environ 5,75 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 11,8 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Léguevin ?

Notre analyse de zone attribue à Léguevin un sous-score de demande locative de 72/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 5,9 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Léguevin ?

Tendance prix atone : baisse de -2 % sur 1 an (DVF fiable), croissance faible. Piste : cibler la rentabilité locative plutôt que la plus-value. Vacance locative : taux de vacance de 5,9 %, légèrement supérieur à la moyenne. Piste : privilégier les biens bien situés et bien rénovés. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Léguevin ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Léguevin ?

Léguevin est classée en zone B1 (marché tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Léguevin ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Léguevin 4,7 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 2,1 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Léguevin

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

Chargement…

Pourquoi investir à Léguevin ?

Léguevin affiche un prix au m² de 2 456 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.75 %. Le marché de Léguevin a enregistré 124 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Toulouse, quatrième ville de France. Aéronautique et grande ville étudiante : demande locative très forte.

À Léguevin, le revenu disponible médian est de 29 460 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Brax - Léguevin à 1,7 km, aéroport Toulouse-Blagnac à 10,8 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Léguevin

Les prix à Léguevin ont évolué de -0,9 % sur un an et de -2,6 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Léguevin, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Léguevin sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

Analyse de zone

Scores, données et carte interactive

Consulter

Prix immobilier

Prix au m² et ventes DVF

Consulter

Loyer moyen

Loyer au m² observé (DHUP)

Consulter

Investir

Rendement et stratégies locatives

Page actuelle

Investir dans les villes proches (Haute-Garonne)

ToulouseDpt 31

Pour aller plus loin

Guide · 8 min

ChatGPT peut-il analyser un investissement locatif ? Le test honnête

Rendement, loyer, prix du secteur, fiscalité : ce qu'un assistant généraliste fait bien sur un projet locatif, où il invente, et le protocole pour le vérifier toi-même avant de lui confier une décision.

Guide · 8 min

Quel outil pour estimer les travaux d'un bien avant d'acheter ?

Simulateur au m², devis d'artisan, diagnostics, lecture des photos par l'IA : ce que chaque outil sait chiffrer avant une offre, ce qu'il ne voit pas, et l'ordre dans lequel les utiliser.

Guide · 8 min

Estimer un bien avec l'IA : ce qui marche, ce qui est du marketing

« Estimation par IA », « précision garantie », « algorithme propriétaire » : ce que ces formules recouvrent vraiment, ce que l'IA apporte à une estimation, et un test simple pour juger n'importe quel outil toi-même.

Prêt à analyser vos opportunités à Léguevin ?

20 € par mois pour économiser des dizaines d'heures et éviter les erreurs à 20 000 €. Annulable à tout moment.

Voir les annoncesVoir les tarifs