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Investir dans l'immobilier locatif à Herbignac

Pour investir à Herbignac (44410) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 2 776 € (estimation Pillr, modèle sur données DVF), pour un loyer médian de 12.5 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.42 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

50 annonces analysées par IA à Herbignac. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

2 776 €

Appartement · estimation Pillr, modèle sur données DVF

Rendement brut · commune

5.42%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

343 850 €

Médiane : 318 675 €

Surface moyenne · sélection Pillr

138 m²

50 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Herbignac les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 547 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (estimation Pillr, modèle sur données DVF), identique à celui de la page prix immobilier Herbignac.

Négociation et travaux à Herbignac

Baromètre Pillr, données au 28/09/2026.

Négociation

  • Annonce

    15,0 %

    des annonces ont baissé leur prix en 30 jours

    Intervalle de confiance à 95 % : 8,8 à 24,4 %

    du 30/08/2026 au 28/09/2026

  • Annonce

    +3,2 %

    d'écart entre prix affiché et prix de référence, maisons

    au 28/09/2026

Prix demandés, pas prix de vente.

Travaux et énergie

  • Annonce

    47,0 %

    des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    56 600 €

    de travaux habituels pour ces biens à rénover

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    12,7 %

    des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G

    au 28/09/2026

Avant aides, hors copropriété.

Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.

Recommandation d'achat · Herbignac

À surveiller
  • Prix au m² 12,3 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut correct : 5,42 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix stables sur 3 ans (+1,2 %, DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Herbignac

Note de synthèse : 72 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Liquidité exceptionnelle : 90 transactions par an, marché très actif et fluide
  • Services de proximité excellents : vie locale riche

Points d'attention

  • Risque radon élevé : classe 3 IRSN, traitement obligatoire (1 500 à 5 000 €)
  • Tendance baissière départementale : tendance département -8,3 % sur 3 ans, pression à la baisse

Traitement radon : vérifier ou installer système de dépressurisation du sol avant achat

Analyse complète de Herbignac

Dernières ventes enregistrées à Herbignac

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
18 juin 2026Maison180 m²127 000 €706 €
17 juin 2026Maison520 m²304 000 €585 €
13 juin 2026Maison348 m²400 000 €1 149 €
12 juin 2026Maison360 m²187 000 €519 €
11 juin 2026Maison76 m²212 500 €2 796 €
29 mai 2026Maison194 m²200 000 €1 031 €
26 mai 2026Maison98 m²188 000 €1 918 €
12 mai 2026Maison50 m²95 000 €1 900 €
12 mai 2026Appartement42 m²110 000 €2 619 €
06 mai 2026Maison50 m²240 000 €4 800 €
28 avr. 2026Maison282 m²282 000 €1 000 €
21 avr. 2026Maison58 m²150 000 €2 586 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Herbignac

Maison 6p à Herbignac

Maison · 6p · 107 m²

79/100

220 500 €

7.1% brut5.2% netDPE C
Appartement 5p à Herbignac

Appartement · 5p · 118 m²

75/100

235 000 €

6.5% brut5% netDPE C
Maison 5p à Herbignac

Maison · 5p · 120 m²

73/100

250 000 €

5.7% brut4.2% netDPE C
Maison 5p à Herbignac

Maison · 5p · 120 m²

72/100

289 000 €

4.9% brut3.9% netDPE B
Maison 5p à Herbignac

Maison · 5p · 134 m²

71/100

315 000 €

5% brut3.7% netDPE A
Maison 6p à Herbignac

Maison · 6p · 137 m²

70/100

312 900 €

5.1% brut3.9% netDPE C
Voir toutes les annonces à Herbignac

Questions fréquentes sur l'investissement à Herbignac

Quel est le prix moyen au m² à Herbignac ?
Le prix au m² à Herbignac est d'environ 2 776 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF). La sélection Pillr (les 50 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 2 547 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 2 462 €/m² pour une maison à Herbignac (estimation Pillr, modèle sur données DVF, millésime 2026), contre 2 776 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Herbignac ?
Le rendement brut moyen à Herbignac est de 5.42 % (estimation sur données marché), contre 4.84 % en moyenne sur la sélection Pillr (50 annonces analysées). Sur les 50 annonces analysées à Herbignac, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 3,46 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 4,84 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Herbignac ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Herbignac. Au prix de 2 776 €/m² pour un loyer estimé à 14,5 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 125 k€ pour 654 € de loyer mensuel. La commune est en zone B1 du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Herbignac ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Herbignac, 8 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 2 776 €/m² contre 2 462 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Herbignac est-il assez actif pour investir ?
Herbignac a enregistré 85 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de -3,7 % sur un an et de +1,2 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Herbignac

Est-ce le bon moment pour acheter à Herbignac ?

Le marché de Herbignac est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² 12,3 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 5,42 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (+1,2 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Herbignac ?

Le rendement locatif brut indicatif à Herbignac est d'environ 5,42 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 12,5 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Herbignac ?

Notre analyse de zone attribue à Herbignac un sous-score de demande locative de 61/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 6,9 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Herbignac ?

Risque radon élevé : classe 3 IRSN, traitement obligatoire (1 500 à 5 000 €). Piste : intégrer coût ventilation/sol dans le budget acquisition. Tendance baissière départementale : tendance département -8,3 % sur 3 ans, pression à la baisse. Piste : cibler biens rénovés pour éviter décote parc ancien. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Herbignac ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 3 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Herbignac ?

Herbignac est classée en zone B1 (marché tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Herbignac ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Herbignac 1,8 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Herbignac

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Herbignac ?

Herbignac affiche un prix au m² de 2 776 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.42 %. Le marché de Herbignac a enregistré 85 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Nantes (forte croissance démographique), Saint-Nazaire. Métropole économique de l'Ouest, demande étudiante forte.

À Herbignac, le revenu disponible médian est de 25 730 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de La Baule-Escoublac à 18 km, aéroport Nantes Atlantique à 62,4 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Herbignac

Les prix à Herbignac ont évolué de -3,7 % sur un an et de +1,2 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Herbignac, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Herbignac sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

Analyse de zone

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