Investir à Graulhet en 2026 — Prix, rendement, analyse IA

Name: Indicateurs d'investissement locatif à Graulhet
Creator: Pillr
License: https://www.etalab.gouv.fr/licence-ouverte-open-licence

33 annonces analysées par IA à Graulhet. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

1 163 €

Appartement · médiane DVF

Rendement brut · commune

9.91%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

222 727 €

Médiane : 217 000 €

Surface moyenne · sélection Pillr

134 m²

33 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 33 annonces analysées à Graulhet les mieux notées par notre score d'investissement — pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (1 708 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (médiane DVF), identique à celui de la page prix immobilier Graulhet.

Prix au m² par quartier à Graulhet

À Graulhet, le prix médian au m² des maisons va de 962 €/m² dans le quartier Mairie à 1 647 €/m² dans le quartier Nabeillou-La Jonquière, soit un écart de 71 % (685 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

6 des 7 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier une médiane ; ces prix reposent au total sur 840 ventes de maisons enregistrées dans DVF.

Côté appartements, la fourchette s'étend de 867 €/m² (Panessac) à 1 250 €/m² (Place Bosquet) sur 5 quartiers valorisés.

Médianes calculées sur les ventes DVF 2021-2025, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Nabeillou-La Jonquière

1 647 €/m²

maison · 166 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Mairie

962 €/m²

maison · 160 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de Graulhet au prix médian (maison)

6 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.

#	Quartier	Prix médian	Ventes DVF
1	Nabeillou-La Jonquière	1 647 €/m²	166
2	La Ventenaye-Saint-Mémy-Bellevue	1 616 €/m²	143
3	Miquelou-Saint-André	1 591 €/m²	164
4	Place Bosquet	1 355 €/m²	135
5	Panessac	1 298 €/m²	72
6	Mairie	962 €/m²	160

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ». Médianes indicatives, non exhaustives ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat — Graulhet

Opportunité à étudier

Prix au m² 25,4 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
Rendement brut élevé : 9,91 % (loyer DHUP / prix DVF).
Marché porteur : prix +6,1 % sur 3 ans (DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP) — indicatif, ne constitue pas un conseil en investissement.

Analyse IA

65/100 · score global

Points positifs

Liquidité exceptionnelle — Volume de transactions très élevé avec 208 ventes récentes
Rendement brut attractif — Rendement brut estimé à plus de 7.3% pour les appartements et maisons

Points d'attention

Fragilité socio-économique — Taux de chômage élevé de 16% et profil de classe moyenne inférieure
Présence de QPV — Quartier Prioritaire de la Ville identifié, décote de 5-15% possible

Rendement locatif classique : Privilégier l'achat de maisons ou d'immeubles de rapport pour maximiser le rendement brut de 7.5%

Analyse complète

Dernières ventes enregistrées à Graulhet

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

Date	Type	Surface	Prix de vente	Prix/m²
30 déc. 2025	Maison	99 m²	210 000 €	2 121 €
30 déc. 2025	Maison	85 m²	227 400 €	2 675 €
29 déc. 2025	Maison	82 m²	175 000 €	2 134 €
18 déc. 2025	Maison	240 m²	248 100 €	1 034 €
24 nov. 2025	Maison	119 m²	291 400 €	2 449 €
22 nov. 2025	Appartement	90 m²	71 429 €	794 €
07 nov. 2025	Maison	77 m²	118 000 €	1 532 €
23 oct. 2025	Maison	89 m²	132 519 €	1 489 €
16 oct. 2025	Maison	142 m²	176 500 €	1 243 €
14 oct. 2025	Maison	84 m²	103 000 €	1 226 €
10 oct. 2025	Maison	382 m²	324 580 €	850 €
09 oct. 2025	Appartement	276 m²	190 000 €	688 €

Source : DVF / DGFiP — ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Graulhet

Appartement · 8p · 151 m²

135 000 €

Maison · 7p · 175 m²

169 000 €

Maison · 8p · 145 m²

220 000 €

Maison · 7p · 170 m²

170 000 €

Maison · 7p · 170 m²

198 000 €

Appartement · 4p · 81 m²

72/100

85 000 €

10.7% brutDPE D

Voir toutes les 33 annonces à Graulhet

Quelle stratégie d'investissement à Graulhet ?

LMNP

5 % – 8 %

Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.

Voir le guide LMNP à Graulhet

Colocation

6 % – 10 %

Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.

Voir le guide Colocation à Graulhet

Location courte durée

7 % – 15 % (zones touristiques)

Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal — sous réserve de respecter la réglementation locale.

Voir le guide Location courte durée à Graulhet

Loi Pinel

2 % – 4 % (rendement brut faible compensé par défiscalisation)

Contribuables avec TMI ≥ 30 % cherchant à réduire leur impôt sur 6, 9 ou 12 ans.

Voir le guide Loi Pinel à Graulhet

Déficit foncier

4 % – 6 % (après rénovation)

Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.

Voir le guide Déficit foncier à Graulhet

Questions fréquentes sur l'investissement à Graulhet

Quel est le prix moyen au m² à Graulhet ?

Le prix au m² à Graulhet est d'environ 1 163 € pour un appartement (médiane DVF). La sélection Pillr — les 33 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées — ressort à 1 708 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune.

Quel rendement locatif peut-on espérer à Graulhet ?

Le rendement brut moyen à Graulhet est de 9.91 % (estimation sur données marché), contre 6.57 % en moyenne sur la sélection Pillr (33 annonces analysées). Les meilleures opportunités atteignent 6-8 % brut, notamment en stratégie colocation ou meublé.

Quelle stratégie d'investissement choisir à Graulhet ?

Les stratégies les plus pertinentes à Graulhet dépendent du profil du bien et de votre situation fiscale. Le LMNP au réel reste optimal pour la plupart des investisseurs (amortissement). La colocation peut booster le rendement de 30-50 % dans les villes étudiantes ou métropoles.

Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Graulhet ?

L'ancien offre généralement un meilleur rendement (-15 à -25 % vs neuf), des frais de notaire plus élevés mais des opportunités de plus-value via travaux. Le neuf garantit une faible vacance et permet d'accéder à des dispositifs comme le Denormandie ou le BRS.

Combien de temps pour analyser une annonce à Graulhet avec Pillr ?

Pillr analyse une annonce en ~30 secondes : score d'investissement, rendement net, simulation 3 stratégies, chiffrage travaux automatique par IA visuelle, fiscalité personnalisée. Vous gagnez ~2 heures par bien comparé à l'analyse manuelle.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP — voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Graulhet

Est-ce le bon moment pour acheter à Graulhet ?

Sur la base des données publiques, Graulhet ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 25,4 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 9,91 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +6,1 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Graulhet ?

Le rendement locatif brut indicatif à Graulhet est d'environ 9,91 % (loyer DHUP rapporté au prix médian DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 9,6 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Graulhet ?

Fragilité socio-économique : Taux de chômage élevé de 16% et profil de classe moyenne inférieure. Piste : Sélectionner rigoureusement les locataires avec garanties solides Présence de QPV : Quartier Prioritaire de la Ville identifié, décote de 5-15% possible. Piste : Cibler les biens hors périmètre immédiat du QPV Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

En quelle zone locative se situe Graulhet ?

Graulhet est classée en zone C (zone détendue, demande locative plus modérée) dans le zonage locatif officiel (A/B/C). Ce zonage conditionne plusieurs dispositifs (PTZ, prêt locatif intermédiaire LLI, Loc'Avantages, Denormandie dans l'ancien). Le dispositif Pinel, lui, est fermé aux nouvelles acquisitions depuis fin 2024.

Le quartier est-il sûr à Graulhet ?

L'indice de sécurité retenu par l'analyse Pillr place Graulhet à un niveau de risque modéré (dans la moyenne) (38/100, 0 = le plus sûr), à partir des statistiques publiques de délinquance. La sécurité variant fortement d'un quartier à l'autre, vérifiez toujours l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Graulhet

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

Pourquoi investir à Graulhet ?

Graulhet affiche un prix au m² de 1 163 € pour un appartement (médiane DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 9.91 %. Albi (cité épiscopale UNESCO), Castres. Périurbain toulousain, marché stable et abordable.

Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Graulhet, Pillr calcule automatiquement :

Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
Projection patrimoine sur 20 ans

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Prix immobilier

Médianes DVF au m²

Prix immobilier Graulhet

Loyer moyen

Médianes DHUP au m²

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