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Investir dans l'immobilier locatif à Gragnague

Pour investir à Gragnague (31380) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 2 848 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 11.9 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.03 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

24 annonces analysées par IA à Gragnague. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

2 848 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

5.03%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

429 190 €

Médiane : 442 500 €

Surface moyenne · sélection Pillr

143 m²

24 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 24 annonces analysées à Gragnague les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 008 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Gragnague.

Recommandation d'achat · Gragnague

À surveiller
  • Prix au m² 17,7 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut correct : 5,03 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Marché porteur : prix +7,9 % sur 3 ans (DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Gragnague

Note de synthèse : 72 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Qualité du parc immobilier : 99,6 % du parc non passoire (DPE F ou G inférieur à 1 %)
  • Services de proximité excellents : commerces et écoles à pied

Points d'attention

  • Baisse des prix récente : tendance -8,4 % sur 1 an (DVF, fiabilité moyenne)
  • Liquidité du marché faible : 30 transactions par an seulement, marché peu liquide

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Analyse complète de Gragnague

Dernières ventes enregistrées à Gragnague

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
05 juin 2026Maison60 m²463 196 €7 720 €
05 juin 2026Maison98 m²332 500 €3 393 €
20 mai 2026Maison113 m²154 500 €1 367 €
30 avr. 2026Appartement70 m²259 800 €3 711 €
24 avr. 2026Maison133 m²399 040 €3 000 €
03 avr. 2026Maison526 m²597 070 €1 135 €
02 avr. 2026Maison99 m²350 700 €3 542 €
16 mars 2026Maison135 m²138 361 €1 025 €
06 mars 2026Maison300 m²510 000 €1 700 €
30 janv. 2026Maison204 m²410 000 €2 010 €
19 janv. 2026Maison220 m²155 000 €705 €
15 janv. 2026Maison130 m²502 110 €3 862 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Gragnague

Maison 6p à Gragnague

Maison · 6p · 170 m²

67/100

410 000 €

4.3% brut3.3% netDPE C
Maison 6p à Gragnague

Maison · 6p · 170 m²

67/100

410 000 €

4.3% brut3.4% netDPE C
Maison 5p à Gragnague

Maison · 5p · 140 m²

66/100

389 000 €

4% brut3.1% netDPE C
Maison 6p à Gragnague

Maison · 6p · 180 m²

65/100

489 000 €

3.8% brut2.9% netDPE A
Maison 5p à Gragnague

Maison · 5p · 90 m²

64/100

285 000 €

3.8% brut3% netDPE A
Maison 4p à Gragnague

Maison · 4p · 106 m²

63/100

221 550 €

5.6% brut3.5% netDPE C
Voir toutes les 24 annonces à Gragnague

Questions fréquentes sur l'investissement à Gragnague

Quel est le prix moyen au m² à Gragnague ?
Le prix au m² à Gragnague est d'environ 2 848 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 24 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 3 008 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 2 929 €/m² pour une maison à Gragnague (ventes DVF, millésime 2026), contre 2 848 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Gragnague ?
Le rendement brut moyen à Gragnague est de 5.03 % (estimation sur données marché), contre 3.73 % en moyenne sur la sélection Pillr (24 annonces analysées). Sur les 24 annonces analysées à Gragnague, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 2,8 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 3,73 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Gragnague ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Gragnague. Au prix de 2 848 €/m² pour un loyer estimé à 14,3 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 128 k€ pour 646 € de loyer mensuel. La commune est en zone C du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Gragnague ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Gragnague, 4 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 2 848 €/m² contre 2 929 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Gragnague est-il assez actif pour investir ?
Gragnague a enregistré 29 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de -6,9 % sur un an et de +7,9 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Gragnague

Est-ce le bon moment pour acheter à Gragnague ?

Le marché de Gragnague est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² 17,7 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 5,03 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +7,9 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Gragnague ?

Le rendement locatif brut indicatif à Gragnague est d'environ 5,03 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 11,9 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Gragnague ?

Notre analyse de zone attribue à Gragnague un sous-score de demande locative de 50/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 6,8 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Gragnague ?

Baisse des prix récente : tendance -8,4 % sur 1 an (DVF, fiabilité moyenne). Piste : surveiller la stabilisation au niveau départemental (+1,5 %). Liquidité du marché faible : 30 transactions par an seulement, marché peu liquide. Piste : prévoir délai de vente plus long, cibler acheteurs locaux. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Gragnague ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Gragnague ?

Gragnague est classée en zone C (marché détendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Pose ta question sur Gragnague

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Gragnague ?

Gragnague affiche un prix au m² de 2 848 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.03 %. Le marché de Gragnague a enregistré 29 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Toulouse, quatrième ville de France. Aéronautique et grande ville étudiante : demande locative très forte.

À Gragnague, le revenu disponible médian est de 31 640 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Gragnague à 1,9 km, aéroport Toulouse-Blagnac à 18,3 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Gragnague

Les prix à Gragnague ont évolué de -6,9 % sur un an et de +7,9 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Gragnague, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Gragnague sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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