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Investir dans l'immobilier locatif à Cazères

Pour investir à Cazères (31220) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 1 646 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 9.8 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 7.14 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

50 annonces analysées par IA à Cazères. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

1 646 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

7.14%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

220 389 €

Médiane : 204 800 €

Surface moyenne · sélection Pillr

162 m²

50 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Cazères les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (1 545 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Cazères.

Négociation, travaux et rendement à Cazères

Baromètre Pillr, données au 28/09/2026.

Négociation

  • Annonce

    16,1 %

    des annonces ont baissé leur prix en 30 jours

    Intervalle de confiance à 95 % : 9,8 à 25,2 %

    du 30/08/2026 au 28/09/2026

  • Annonce

    −3,9 %

    d'écart entre prix affiché et prix de référence, maisons

    au 28/09/2026

Prix demandés, pas prix de vente.

Travaux et énergie

  • Annonce

    34,8 %

    des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    6,9 %

    des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G

    au 28/09/2026

Avant aides, hors copropriété.

Rendement

  • Loyer estimé

    7,3 %

    de rendement brut théorique, appartements

    2025

Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.

Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.

Recommandation d'achat · Cazères

Opportunité à étudier
  • Prix au m² 26,1 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 7,14 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix stables sur 3 ans (-0,7 %, DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Cazères

Note de synthèse : 68 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Marché très liquide : 83 transactions par an, signal fiable haute
  • Services de proximité excellents

Points d'attention

  • Vacance locative élevée : taux de vacance de 17,9 %, demande faible
  • Réglementation de la location courte durée restrictive : interdiction ou forte limitation courte durée

Investissement locatif longue durée : privilégier petites surfaces bien rénovées pour réduire vacance

Analyse complète de Cazères

Dernières ventes enregistrées à Cazères

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
18 juin 2026Maison97 m²223 000 €2 299 €
11 juin 2026Appartement54 m²98 000 €1 815 €
10 juin 2026Maison183 m²210 000 €1 148 €
09 juin 2026Appartement150 m²110 000 €733 €
05 juin 2026Maison107 m²250 000 €2 336 €
27 mai 2026Maison362 m²298 577 €825 €
26 mai 2026Appartement100 m²178 000 €1 780 €
26 mai 2026Appartement60 m²82 000 €1 367 €
13 mai 2026Appartement38 m²64 000 €1 684 €
12 mai 2026Maison154 m²227 000 €1 474 €
11 mai 2026Maison164 m²629 712 €3 840 €
07 mai 2026Maison91 m²203 000 €2 231 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Cazères

Immeuble 5p à Cazères

Immeuble · 5p · 300 m²

75/100

360 000 €

6.7% brut5% net
Maison 9p à Cazères

Maison · 9p · 300 m²

75/100

275 000 €

12.5% brut7.5% netDPE E
Maison 8p à Cazères

Maison · 8p · 268 m²

75/100

189 000 €

10.9% brut6.6% netDPE E
Immeuble 9p à Cazères

Immeuble · 9p · 229 m²

73/100

249 000 €

7.9% brut5.6% net
Maison 7p à Cazères

Maison · 7p · 170 m²

72/100

240 000 €

8.1% brut5.7% netDPE C
Maison 10p à Cazères

Maison · 10p · 292 m²

72/100

389 000 €

5.6% brut4.4% netDPE C
Voir toutes les annonces à Cazères

Questions fréquentes sur l'investissement à Cazères

Quel est le prix moyen au m² à Cazères ?
Le prix au m² à Cazères est d'environ 1 646 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 50 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 1 545 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 1 694 €/m² pour une maison à Cazères (ventes DVF, millésime 2026), contre 1 646 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Cazères ?
Le rendement brut moyen à Cazères est de 7.14 % (estimation sur données marché), contre 6.66 % en moyenne sur la sélection Pillr (50 annonces analysées). Sur les 50 annonces analysées à Cazères, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 4,29 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 6,66 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Cazères ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Cazères. Au prix de 1 646 €/m² pour un loyer estimé à 11,5 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 74 k€ pour 516 € de loyer mensuel. La commune est en zone C du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Cazères ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Cazères, 4 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 1 646 €/m² contre 1 694 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Cazères est-il assez actif pour investir ?
Cazères a enregistré 75 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de 0,0 % sur un an et de -0,7 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Cazères

Est-ce le bon moment pour acheter à Cazères ?

Sur la base des données publiques, Cazères ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 26,1 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 7,14 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (-0,7 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Cazères ?

Le rendement locatif brut indicatif à Cazères est d'environ 7,14 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 9,8 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Cazères ?

Notre analyse de zone attribue à Cazères un sous-score de demande locative de 48/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 17,9 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Cazères ?

Vacance locative élevée : taux de vacance de 17,9 %, demande faible. Piste : nécessite gestion active pour optimiser. Réglementation de la location courte durée restrictive : interdiction ou forte limitation courte durée. Piste : se concentrer sur la location longue durée. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Cazères ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Cazères ?

Cazères est classée en zone C (marché détendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Cazères ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Cazères 7,2 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Cazères

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Cazères ?

Cazères affiche un prix au m² de 1 646 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 7.14 %. Le marché de Cazères a enregistré 75 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Toulouse, quatrième ville de France. Aéronautique et grande ville étudiante : demande locative très forte.

À Cazères, le revenu disponible médian est de 22 460 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Cazères à 0,6 km, aéroport Toulouse-Blagnac à 51,9 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Cazères

Les prix à Cazères ont évolué de 0 % sur un an et de -0,7 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Cazères, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Cazères sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

Analyse de zone

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