Investir dans l'immobilier locatif à Vaires-sur-Marne
Pour investir à Vaires-sur-Marne (77360) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 653 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 18.3 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 6.01 %.
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026
50 annonces analysées par IA à Vaires-sur-Marne. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
3 653 €
Appartement · ventes DVF
Rendement brut · commune
6.01%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
305 515 €
Médiane : 262 000 €
Surface moyenne · sélection Pillr
97 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Vaires-sur-Marne les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 513 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Vaires-sur-Marne.
Négociation, travaux et rendement à Vaires-sur-Marne
Négociation
- Annonce
13,0 %
des annonces ont baissé leur prix en 30 jours
Intervalle de confiance à 95 % : 7,0 à 23,0 %
du 30/08/2026 au 28/09/2026
Prix demandés, pas prix de vente.
Travaux et énergie
- Annonce
20,3 %
des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos
analyses jusqu'au 28/09/2026
- Annonce
11,6 %
des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G
au 28/09/2026
Avant aides, hors copropriété.
Rendement
- Loyer estimé
5,9 %
de rendement brut théorique, appartements
2025
Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.
Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.
Prix au m² par quartier à Vaires-sur-Marne
À Vaires-sur-Marne, le prix au m² des appartements va de 3 279 €/m² dans le quartier Sud à 4 309 €/m² dans le quartier Centre, soit un écart de 31 % (1 030 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
5 des 5 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 298 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 3 791 €/m² (Sud) à 4 269 €/m² (Centre) sur 5 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Centre
4 309 €/m²
appartement · 41 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Sud
3 279 €/m²
appartement · 26 ventes DVF
Classement des quartiers de Vaires-sur-Marne au prix au m² (appartement)
5 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Centre | 4 309 €/m² | 41 |
| 2 | Est | 4 240 €/m² | 53 |
| 3 | Ouest | 3 900 €/m² | 10 |
| 4 | Nord | 3 388 €/m² | 168 |
| 5 | Sud | 3 279 €/m² | 26 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat · Vaires-sur-Marne
- Prix au m² 27,6 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut élevé : 6,01 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -11,0 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Ce qui compte à Vaires-sur-Marne
Note de synthèse : 72 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : 151 transactions par an, marché très actif et fluide
- Qualité du parc : seulement 4,9 % de passoires thermiques (DPE F ou G), bâti récent
Points d'attention
- Baisse des prix : -8 % sur 3 ans (DVF, haute fiabilité), correction en cours
- Prix premium : 96e percentile national, zone chère pour le rendement
Stratégie d'achat : profiter de la baisse des prix (-8 % 3 ans) pour négocier fermement
Dernières ventes enregistrées à Vaires-sur-Marne
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 29 juin 2026 | Appartement | 78 m² | 309 000 € | 3 962 € |
| 29 juin 2026 | Appartement | 85 m² | 230 000 € | 2 706 € |
| 26 juin 2026 | Maison | 70 m² | 250 000 € | 3 571 € |
| 26 juin 2026 | Appartement | 65 m² | 173 260 € | 2 666 € |
| 25 juin 2026 | Appartement | 47 m² | 205 000 € | 4 362 € |
| 25 juin 2026 | Appartement | 37 m² | 169 500 € | 4 581 € |
| 25 juin 2026 | Maison | 129 m² | 425 000 € | 3 295 € |
| 24 juin 2026 | Maison | 109 m² | 420 000 € | 3 853 € |
| 24 juin 2026 | Appartement | 84 m² | 245 000 € | 2 917 € |
| 16 juin 2026 | Maison | 75 m² | 300 000 € | 4 000 € |
| 09 juin 2026 | Maison | 65 m² | 254 400 € | 3 914 € |
| 08 juin 2026 | Appartement | 87 m² | 199 000 € | 2 287 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Questions fréquentes sur l'investissement à Vaires-sur-Marne
Quel est le prix moyen au m² à Vaires-sur-Marne ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Vaires-sur-Marne ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Vaires-sur-Marne ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Vaires-sur-Marne ?
Le marché de Vaires-sur-Marne est-il assez actif pour investir ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Vaires-sur-Marne
Est-ce le bon moment pour acheter à Vaires-sur-Marne ?
Les données invitent à la prudence sur Vaires-sur-Marne à ce stade. Prix au m² 27,6 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,01 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -11,0 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Vaires-sur-Marne ?
Le rendement locatif brut indicatif à Vaires-sur-Marne est d'environ 6,01 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 18,3 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Vaires-sur-Marne ?
Notre analyse de zone attribue à Vaires-sur-Marne un sous-score de demande locative de 84/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 3,8 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Vaires-sur-Marne ?
Baisse des prix : -8 % sur 3 ans (DVF, haute fiabilité), correction en cours. Piste : acheter en dessous du prix de marché actuel pour sécuriser la marge. Prix premium : 96e percentile national, zone chère pour le rendement. Piste : cibler les biens avec fort potentiel de plus-value locative. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Vaires-sur-Marne ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Vaires-sur-Marne ?
Vaires-sur-Marne est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Vaires-sur-Marne ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Vaires-sur-Marne 4,4 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 1,1 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Vaires-sur-Marne
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Vaires-sur-Marne ?
Vaires-sur-Marne affiche un prix au m² de 3 653 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 6.01 %. Le marché de Vaires-sur-Marne a enregistré 149 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Plus grand département francilien. Meaux, Chelles, Fontainebleau. Marché familial.
À Vaires-sur-Marne, le revenu disponible médian est de 29 990 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Vaires - Torcy à 0,4 km, aéroport Charles de Gaulle à 16,3 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).
Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.
Évolution des prix à Vaires-sur-Marne
Les prix à Vaires-sur-Marne ont évolué de -4 % sur un an et de -11 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Vaires-sur-Marne, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
Vaires-sur-Marne sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
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